保证“不掉链子”的时代广场大厦安保
每年的12月31日，纽约时代广场大厦的租户和游客，都会被新年倒计时庆典上“时代广场之球”落下那一刻的壮观场景所震撼。这栋波士顿资产(Boston Properties)所拥有并管理的47层建筑，届时将会“掌管”车水马龙的整个街区，并提供观赏新年前夜盛大欢庆场面的绝佳位置。
狂欢者们只会匆匆一瞥，他们不会看见幕后复杂的安保措施及员工们的艰辛努力。时代广场大厦安保团队与纽约警察局(NYPD)进行了为期数周的会面，以争取对方的协调配合。位于这栋摩天楼正下方的地铁站在庆典当晚将彻底关闭并警戒。即便是租户，在事先未得到批准的情况下也不能将客人带进大楼。管理团队与辖区警政部门所做出的艰苦工作和细致的行动计划，创造出一座固若金汤的大厦——不只是在新年夜，全年都是如此。
时代广场高调的区位意味着大厦员工的每一项工作中都需要包含安保要素。2015年，当管理团队为大厦导入BOMA 360指引之际，其在人身安全和防卫方面的作用就很快显现了出来。大厦建于本世纪初叶，彼时，人身安全和防卫是商业地产行业的最前线与核心。“‘9·11’改变了游戏规则，这已经是家常话了，但确实如此。”波士顿资产物业管理高级副总裁汤姆·希尔(Tom Hill)说，“那次事件不光是让我们对灾难可能达到的规模有了更新的认识，而且凸显出‘第二天预案’的重要性——当灾难的侵害过程已经结束，而且你在过程中已尽力保护了人们的安全，你还需要一个可以重新振作并正常运转起来的方案。”每一位时代广场大厦租户的业务中断，都可能对全国经济甚至全球经济造成影响。因此，保证业务的可恢复性(resiliency)在大厦安保团队中成为一个特别重要的口号——这支队伍中拥有NYPD反恐小组和纽约消防局的前员工。实际上，BOMA 360项目所评估的所有6个种类预案，涵盖从客户关系到楼宇运营的各个方面，都可以在紧急场合之中及之后派上用场。
希尔表示，他的安保团队的作业指导书可与一支职业体育竞技队伍的战术书相媲美：他们每次都利用相同的技能，但对不同的紧急情况有不同的策略。“你必须为每一种可能的情况做准备。”他说，“身处纽约市，我们从未预料到需要处理地震或飓风，但我们仍然为此设定了一套预案。”当2011年中大西洋(Mid-Atlantic)发生地震时，这些预案便有了用武之地。一年之后，当飓风“桑迪”袭击美国东部海岸时，预案又一次发挥了作用。在“桑迪”接近之前，管理团队就开始和租户保持密切的联系，发送天气更新信息，共享应急程序。“沟通是绝对的关键。不仅要确保人们的生命状态是安全的，而且要让他们产生‘自己是安全的’感受——这是良好租户关系的关键部分。”希尔补充说。
管理团队尽一切努力帮助租户为紧急情况做好准备，举例来说，租户被邀请参加由NYPD每年举行的主动持枪袭击场景应急演练。大楼时刻处于防护状态，租户在全年任何一天当中的任何时刻都可以自由地进出大厦。
时代广场大厦是最早在各个入口处安装旋转门，并将进出的每个人显示在屏幕上的建筑之一。波士顿资产人身安全与防卫总监尼尔·斯巴达洛(Neil Spadaro)说，大楼的安保流程多年来不断发展，并逐步纳入新技术。波士顿资产目前正在推出一套系统，允许租户提前通过电子邮件向访客发送楼宇安全通行证，以简化到访登记和核查流程。斯巴达洛说，尽管有了这些更新，但传统的“腿脚活儿”还是无法取代的。“我会建议所有想要使他们的建筑更安全的物业经理，一定要坚持最简单的日常走动巡检。你需要确保安全措施正确到位，同时你可以更好地了解建筑物的运行特点。”
波士顿资产所不断取得的这些改进，是该公司推进的整体计划的一部分，它打算使旗下几栋位于纽约的建筑物都通过BOMA 360项目认证。“BOMA 360采用整体方法评估建筑物，这使它成为一个判断你的市场是否成功的非常有价值的工具。”希尔说，“这在竞争激烈的市场里尤其重要，例如纽约。BOMA 360标准的卓越性，会对其衡量过的建筑的声誉和成功产生至关重要的影响。”
(译者注：原标题为TIMES SQUARE TOWER DOESN’T DROP THE BALL ON SAFETY。“Drop the Ball”此处为双关语，既有汉语“掉链子”的意思，同时也暗合时代广场“新年彩球降落盛典”——新年倒计时读秒至0后，巨大的灯光彩球会从时代广场楼顶竖杆的顶端降落至底端，并触发大型焰火表演。)
(本文由国际建筑业主与管理者协会(BOMA中国)特别供稿,翻译/王正)
(原载于《现代物业·设施管理》2016年第12期)
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