作者: 聂双静 | 2017-01-04 14:12

金原国际商务大厦物业服务之重点

金原国际商务大厦是秦皇岛市档次较高的商务写字楼，根据几年在金原国际商务大厦的物业服务经验，笔者认为要做好商务写字楼的物业服务应当重点做好以下几方面工作：

基础性物业服务工作

做好写字楼公共设施设备维保与能源供应工作。在确保各类设施设备正常运转工作中，写字楼空调系统制冷与供暖工作是最为敏感的一项。入驻金原国际商务大厦的各类企业有一百余家，由于房间朝向、窗户面积、房间内电器设备、空调排风口的位置等各种条件不同，制冷与取暖期间，每间房屋的温度也有差异，投诉率较高。为此，我们委派专人用测温仪在楼内各点位各时段测量温度，查找原因，对个别制冷(取暖)死角做进一步的工程改造，定期清洗空调管道，同时根据各房间的设施条件，建议业主采取加挂窗帘、封堵窗户等措施，使金原国际商务大厦内的业主对取暖与制冷工作满意率达97%。

在做好大楼日常保洁工作的同时，进一步提升写字楼保洁服务质量应从以下几点入手：第一，各楼层保洁工作尽量避开上班高峰。保洁工作在上班时间之前就应完成，以免在地板未干的情况下由于人群踩踏再次污染地面，也防止因地面湿滑而易摔倒情况发生。在写字楼大堂、电梯厅及写字楼外门前，在上班时间段要设立专人进行不间断保洁(用尘推做地面保洁)，让每一位陆续走进写字楼的业主都感受到清洁的卫生环境。第二，雨天、雪天在大堂主通道设置地毯，一是防滑，二是当业主走过地毯时鞋底已干净，减少对其它地面的污染。第三，加强对电梯门、轿箱的不锈钢、镜面装饰物的循环保洁，避免轿箱等地出现手印或污迹。

在做好日常安全消防管理工作的同时，写字楼作为人员密集的高层建筑，还要重点做好以下几项安全工作：第一，提高楼内业主的安全意识。金原物业公司与入驻企业签订《安全管理责任书》，明确安全责任义务，告知业主入驻写字楼的安全注意事项;第二，做好对楼内业主安全常识的宣传教育工作。如发放宣传单、设置宣传牌、多媒体培训等形式，并与业主形成安全管理共同体，共同参与消防演习、应急预案等。第三，做好商务大厦装修安全管理工作。物业公司应在《管理规约》中与业主约定装修事项，并与业主签订《装修及用电安全管理规定》。明示业主在装修活动中禁止的行为，告知业主装修审批程序。同时，装修时间要妥善安排好，尽量避开工作时间，避免影响其他业主正常办公。作为物业公司还要对业主装修前后的延伸性工作做出进一步的规定。如装修材料的运送路线，装修材料的堆放地点，装修垃圾的处理办法等等。确保业主装修工作顺利进行，确保物业公司对装修工作的安全管理圆满完成。

难点工作

难点一：公共墙面的使用

入驻写字楼的业主一般都是各类经营公司或企业，具有对自己公司及经营商品宣传的需求。有些公司往往在本公司房间的外墙面(也属于公共区域)悬挂自己公司的名称标识、在楼层公共区域设立广告牌、在走廊通道等墙面张贴自己公司的宣传画等。作为物业公司，充分考虑了企业的这种商业需求，在各楼层业主对相互间的行为没有异议，同时没有妨碍公共设施安全的情况下，物业公司基本认可这种形式。但是在写字楼主楼、电梯轿箱等公共场地进行广告宣传，就要实行严格的认可程序。需经过业主大会及业委会的认可，并协商收益分配形式后方可实施。

难点二：辨别写字楼内自用部位与共用部位

写字楼内部分业主对自用部位和共用部位分辨不太清楚，往往在设施设备出现维修情况时与物业公司产生分歧。金原国际商务大厦几家业主的房间内，窗玻璃出现了自爆现象，遂要求物业公司给予及时的维修。业主认为写字楼内的窗玻璃属于公共设施设备视同墙体。由于金原国际商务大厦的窗玻璃不同于住宅的窗户，与一些楼体的玻璃幕墙相类似，面积较大，但是有单独的窗框架，嵌在墙体内，性质与住宅窗户是完全一样的。于是，物业公司找出相关的法律法规为依据，向业主做耐心的解释，与业主达成一致，明确了维修责任。

细节化服务

细节之一：入伙环节的细节服务

物业公司在入伙阶段，对入驻企业的基础情况进行查验。查验内容包括业主的合法身份、业主(公司)的经营内容等。但是物业公司由于本身服务性质、管理经验、权利范围等有限条件，对入驻企业的合法经营监管力度相对较弱，而入驻企业鱼龙混杂，难免有个别非法经营企业入驻写字楼。为了解决这一问题，物业公司在加强监管的同时，与主管工商部门、辖区派出所不定期对写字楼经营企业情况进行联合检查，以达到清除不法经营企业的目的。

细节之二：业主撤离写字楼环节

业主撤离写字楼，包括租期到期或是产权转移等情况，物业公司首先要做好该房屋的验房关。需要工程人员对照《房屋验收一览表》对房间内的各系统设施设备、墙体、线路、管道等进行严格的验收。验收合格之后，才能为业主办理最后的撤离手续。以免房屋出现毁损和不完善在再次出租出售时产生不必要的麻烦，确保房屋的良性使用与保值增值。

细节之三：高效率维修服务

写字楼内均为办公企业，业务繁多，物业出现故障会给企业带来各种各样的不良影响，因此对物业的维修效率要求较高。金原物业公司为金原国际商务大厦提供物业服务时，对业主做出承诺：急修5分钟内到达维修现场，一般日常维修10分钟内到达维修现场，急修及时率100%。从维修效率上给业主以保障。同时做好报修回访工作，确认维修与服务质量，大大提升了服务水平。

细节之四：做好写字楼巡查的细化管理

加强楼宇巡查的目的主要是防患于未然，通过有效的巡查，将治安、消防等隐患消除。通过巡查可以做好以下工作：1、杜绝违章装修，将违章装修施工消除在萌芽状态;2、加强工作监督，提高员工的责任心，变员工的被动工作为主动工作;3、确保公共设施设备处于良好的状态;4、检查写字楼清洁、绿化、保安的工作质量;5、增加与业主的沟通机会;6、对空置房实施有效的管理等。

综上所述，商务写字楼的物业服务重点是为业主(物业使用人)提供方便、安心、舒适的工作环境。商务写字楼的物业服务工作还可在保障前述内容的情况下，拓展业务范围，开展特约服务如会议服务、保洁家政服务、商务办公服务、代办业务等。这不仅可以提升写字楼的物业服务形象，还可以获取不菲的经济效益。

(原载于《现代物业》2009年第5期/总第115期)