商务写字楼价格批量评估方法
许多人对价格评估的认识，都只限于个案评估。实际上，与个案评估相对应，还有批量价格评估技术体系。什么是批量评估呢?根据国际估价官协会IAAO的定义，批量评估就是利用共同的数据、标准的方法和统计检验技术评估一组房地产确定日期价值的过程。
批量评估一般可以应用在四个方面：
第一，用于财产税税基评估。我国如果要实施房产税政策，也会以这样一种方式来进行价格评估。
第二，可以应用在金融机构贷前贷后管理。金融机构常会管理很多抵押物，这些抵押物的市场价值和抵押价值之间的差异，往往也反映了风险。
第三，政府或企业做资产管理的时候，例如要将其出租或运营，实际上需要对该资产进行更多的了解。比如需要了解周边同类房地产能做到什么程度、运营情况是怎样的、效果好不好、有没有可以提升的空间等。批量评估可以应用在这方面，帮助资产持有人确定所有资产和周边地产的市场价值和收益水平。
第四，用于制定基准房价。房地产价格标准不一，且有不对称性。批量评估可以借助房价体系，满足政府、市民及专业人士对权威、准确房价的诉求。
实施批量评估有三个基本的条件。首先是房地产数据库建设，包括房地产物理属性的数据、影响价格特征的数据、反映现在价值的案例数据。其次是批量评估模型集算法。做批量评估虽然基于原始模型，但是会采用统计学的方式，进行一个全新的表现。再次是要有批量评估系统的支持，包括参数的设定、系数的设定、模型的建立，可以进行自动估价、结果检验以及统计分析。
做批量评估，首先要做的是数据建设。我国目前虽然已有估价的规范，包括不动产数据的登记标准，但实际上却没有建立批量评估的数据标准。一般情况下，实施批量评估需要采集三方面的数据：房地产空间数据、属性数据、案例数据。空间数据可以用矢量地图采集;属性数据的采集则需要将现场查勘数据、房地产专业网站数据以及政府的公开数据集成在一起;案例数据，需要了解和积累相关的案例价格、挂牌价格以及市场的价格水平。个案评估也是案例数据的来源之一。掌握了这些数据之后，接下来就可以建立模型和参数体系，然后实施评估。
不同类型的房地产，影响价格的因素也是不同的。因此，在评估之前，需要对房地产进行分类。首先按照用途或功能进行分类。就算同样是商务办公楼，但有的是纯写字楼，有的是综合写字楼，有的是酒店写字楼，其实也并非完全一样。分类完成以后，会对房地产进行区位分析。不同用途的房地产，区位影响因素也不一样，因此需要对其做不同的分区。分类分区之后，就可以把品质、档次一致的房地产分成一组。分组会更加准确。比如，按分类定为商务办公楼，按分区定为“海淀区中关村核心商务区”。而在这个商务区里面的房地产，品质档次也不一样。这时就可以把其中的甲级写字楼作为一组。
接下来，需要在分组里选择对应的方法，建立相应的模型。一般要考虑若干个实际因素，比如物业管理、楼龄、装修、停车等。通过收集得到的数据和物理信息，可以建立起各个因素对价格影响程度的模型，这样就能够在每一个项目里建立标准房。各类标准房的属性会有所不同，价格也有差异，因此要有不同的修正系数。这样一来，通过评估一栋写字楼标准房的价格、参照相关的案例以及进行修正系数的修正，就可以评估出这套标准房的价格。接下来，也就可以评估出这个项目里所有房子的市场价格。评估完成之后，还会做进一步的检验。通过国际估价师协会的比率分析标准，评估得出最终的结果。
那么，在批量评估系统里面，一套具体的评估流程应该是怎样的呢?一般来说，首先要选择一个评估对象，然后选择评估方法。先评估标准房，再评估其他所有的房产。选择了评估对象，看一看有哪些案例可以作为参照，案例的水平如何。例如，要评估市场价格，就要看一下市场价格的相关案例;要评估租金，就要看一下与租金相关的案例。在市场案例比较丰富的时候，可以选择市场法去做评估;在收益案例比较丰富的时候，可以选择收益法进行评估。选择好的评估方法，评估系统也设计好了，就可以评出标准房的价格。标准房评估完成之后，参照标准房与其他房之间的参数体系，就可以得出每一套房的个别评估价格。
(原载于《现代物业·设施管理》2016年第5期)
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