八倍“惩罚”物业费不应成为多数人的暴政
2015年12月9日，《洛阳晚报》报道，洛阳西工区数码大厦公布了物业收费通知，将大厦内保健品行业使用人的物业费由原1.2元/平方米调整为10元/平方米。报道称，西工区数码大厦针对此类型使用人上调物业费，是因为大厦内保健品企业数量持续增加，该类企业在举办客户活动时，会有大量外来人员进入，导致楼内电梯拥挤，且打扰大厦内其他企业的正常办公。大厦物管多次接到投诉，在电话征求了600多户业主意见并获得404户业主签字同意后，将对大厦内保健品企业的物业管理费上调至10元/平方米。
以往遇到不守秩序的写字楼租户时，有不少物业服务企业会采用停水停电等过激的违法方式，引起问题或纠纷的进一步恶化。本案例中物业服务企业采取征求全体业主意见调价这种较为理性的处理方式，标志着物业管理行业的文明与进步。但是，处理方式的理性不等于处理方式的合法。本案例中，如果当初签订的《物业服务合同》中约定的物业服务收费标准对所有业主或使用人都是一致的，在合同履行中，当出现意料不到的状况时，按照法律规定符合程序和条件通过业主决议来提高某部分业主或使用人的物业服务收费标准，这实际上有可能演变为一种群体的暴力，表面上似乎合法实质上有违法嫌疑。
根据本案例情节的描述，西工区数码大厦应该属于办公类商业物业，根据相关规定，对非普通住宅物业服务费实行市场调节价，物业服务收费标准由业主和物业服务企业协商确定。因此，该数码大厦的物业服务收费标准应该按照在双方协商签订的《物业服务合同》来执行。《合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”因此，对于正在履行的《物业服务合同》，如果一方要求提高物业收费标准，按照《合同法》规定，属于合同的变更，需要双方协商一致才可。因此，大厦物管在打电话征求了大厦内600多户业主的意见并获得404户业主签字同意，一纸公告针对大厦内保健品行业的物业费由原1.2元/平方米调整为10元/平方米，但未与经营保健品企业协商变更合同的行为，如果在《物业服务合同》中没有约定，应属违约行为。如果保健品企业的经营活动对大厦公共秩序和环境管理产生了严重影响，应当依照相关法律和《物业服务合同》的约定，双方协商解除合同。
本案例实际上是业主自我管理的问题，也涉及相邻关系的处理，建议可以先由全体业主制订或修改大厦的《管理规约》，约定全体业主或使用人在大厦内经营时应当遵循的规则，可以在《管理规约》中约定如果违反约定情形时的违约责任承担，并约定违约金。鉴于《物业服务合同》在履行中的，若非双方协商一致，不宜由物业服务企业牵头单方提价。
如果此类针对特定对象的调价行为不妥，而在物业管理中遇到物业使用人业务对正常物业管理秩序和其他业主造成打扰时，物业公司和业主的应对措施有：
一、全体业主可以成立业主大会，制订或完善《管理规约》，列明业主在物业范围内开展经营时应当遵守的规则，约定违约责任和解除合同的情形，即可以约定违约金。一旦企业业务对物业管理和其他业主造成打扰，企业不支付违约金时，可以《管理规约》为依据主张权利。
二、物业服务企业可以在《物业服务合同》中列举违约的情形，当物业使用人业务对物业管理秩序和其他业主造成打扰时，可以《物业服务合同》为依据，追究该使用人的违约责任，也可以约定增加租金的情形。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。” 物业服务企业可以向法院提出权利主张。
三、《物权法》第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”因此，物业使用人业务对业主造成困扰时，业主可以相邻关系受侵害向法院主张权利。
四、《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因此，物业服务企业可以在《物业服务合同》中约定解除合同的事由。若发现该企业有违法犯罪行为，应及时向有关政府主管部门报告，同时依据《合同法》规定和《物业服务合同》约定，单方解除合同。
五、如果物业服务企业区别不同的物业使用人实施不同的服务收费标准，应当在签订合同前进行公示和公告，让拟签合同的使用人知晓;也可以选择合适的行业、企业进驻大厦，方便开展物业管理活动。如果合同执行中突然提高物业服务收费，按《合同法》规定，应当协商变更合同，无法变更的则按照《合同法》规定解除合同并承担相应法律责任。
总之，理性处理物业管理问题的方式应当提倡，但是，采用的方式应当符合法律规定，遵(循合同约定。
(本文共同作者：姚剑雄，原载于《现代物业·新业主》2016年第2-3期/总第350期)
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