作者: 方舟 | 2016-03-15 10:56

北京写字楼租金为何能居“高位”

2014年10月22日，高纬环球北京第三季度新闻发布会报告表明，中国经济虽然经过上半年的企稳回升，但整体复苏依然不稳固。报告亦表明，北京核心商圈写字楼租金保持稳定，2014年上半年，北京GDP增长7.2%，达到9,769亿元，环比增长0.1个百分点。今年前八个月，写字楼开发投资完成432.3亿元，同比上升10.8%，同时，从写字楼和零售的租赁市场来看，核心区域空置率较低、租金稳定，能够为业主带来持续稳定的现金流。因此，北京商业地产市场依然具备很好的投资价值。

报告显示，北京核心商圈写字楼租金保持稳定，2014年第三季度，北京核心商圈写字楼成交面积约8.4万平方米, 环比增长55%，占总成交面积的59%左右。非核心商圈写字楼成交面积约5.4万平方米，占本市全部成交面积约38.3%。北京五大主要商圈甲级(含顶级)写字楼平均租金按建筑面积计算的有效租金达到每月每平方米人民币382.5元(折合使用面积每月每平方米人民币551.2元)，环比上涨0.51%，同比上涨0.38%。高纬环球称：对于北京资金充裕的机构而言，对于房地产资产及从资金短缺的开发商处购买优惠项目的最佳收购窗口已经打开;北京投资市场不乏整售项目，在对外投资热潮、国企投资受限、以及行业资金紧张的多重影响下，整售市场的竞争趋缓。在经济发展面临困境、行业进入整合期的大背景下，北京写字楼租金为何一直能居 “高位”呢?

高纬环球北京商业部负责人陆明锐向《现代物业》介绍了北京写字楼市场的概况，提到甲级写字楼以及乙级写字楼，北京总共800多万平方米，CBD 250多万平方米是最大的市场，大概30%的甲级写字楼都是在CBD。除了望京都比较低，现在还是卖方市场。关于核心区的租赁成交分析信息，比如说在亮马河这个区域最近比较活跃的是金融和高科技公司，CBD是非常活跃的，是上个季度最活跃的商务区。东二环也是比较活跃的，民生金融中心有一个特别大的单子，金融街空置率排第二低，最低的是中关村，空置率特别低但成交比较少。

表1 北京甲级(含顶级)写字楼市场概况

在现今经济下行的情况下，北京写字楼仍保持了比较低的空置率。未来会有新的体量，所以空置率不会有特别大的提升。在第三季度，空置率从2013年四季度的8.19%进一步降低到近一年来的新低，仅为4.45%。CBD的甲级(含顶级)写字楼空置率从2013年四季度的接近9.16%的高位降低至目前仅5.38%的水平，主要得益于近一年来的新增空置面积正在逐步被市场所消化。望京区域由于新项目的入市，导致该区域空置率由今年二季度的2%大幅上升至三季度的约15%，新增高品质写字楼的入市或将进一步增加望京区域的竞争压力。这是每个区域的租金(见表1)，CBD租金为386元/平方米·月，这是包括甲级和顶级的写字楼。因为CBD是甲级最大的部分30%，CBD的租金跟所有甲级的租金是差不多一样的，最低的还是中关村但也不是特别便宜，每月每平方米在280多元，金融街还是最贵的，每月每平方米500多元。如果看三个月的变化，都还是比较平稳的，有一些涨有一些降，如果是三年的变化也有涨，但不是特别多，短期认为还是比较平稳的，有些会涨但不是特别大的影响。空置率有新的体量快进入市场。这个是上个季度比较大的成交，比第二季度还是有活跃的，比如说大众金融和奔驰都有比较大的成交，都是在望京，首开也是在望京。这个数字是比较有意思的，比如说最多的成交还是80%，还是在核心区的，还是有一些客户是需要在核心区有办公室。但80%不到2,000平方米，也就是说还是比较小的成交，2,000平方米是甲级写字楼的平均。但如果你去非核心区相当于20%是核心区，50%还是2,000平方米以上，所以如果你的面积大，同时考虑成本，大部分还是去非核心区。

对未来市场的展望，他说：“客户还是需要比较高质量的写字楼，因为有新的体量，但我们不觉得会有大的影响，租金不会往下走，还是比较平稳的，我们看到有一些市场还是在往上走。如果公司面积大并注重成本的客户可以选择是非核心区的写字楼比如说望京或者是亚运村。以前好的楼都在CBD，但现在新的地方有很多新的高质量的楼宇，客户有越来越多的选择。现在客户的要求越来越高，如果开发商有新的项目，我还是认为配套和物业是非常重要的，国贸是非常成功的，因为它有商场、住宅等比较明显的特点。”

高纬环球中国顾问部北京董事黄启钢说，整个北京零售市场最近的走势：租金在北京的核心商圈里面走势较平稳，会有上升的空间存在。核心商圈从2007年到2014年第三季度的大概的走势的预判可以看到，核心商圈的租金还是有强有力地支撑的，租金走势还是平稳上升的过程。

高纬环球北京资本市场部董事李健向《现代物业》介绍了北京投资市场概况：投资市场主要的问题在于整个的经济形势不太好，是多种复杂因素交织在一起造成了这种情况。写字楼还算是比较平稳，因为大家看到写字楼是一个产品比较容易操作，不管是以后出租出售包括尤其是在北京好的散售的项目特别少，所以对很多的业主和投资公司这是非常好的区划方向，写字楼的回报率比较平稳，在5%左右，我们讲的是甲级写字楼，但现在我们看到特别的项目回报率在4.5%左右。我们从2008年之后因为金融危机分成了买方、卖方以及市场并存的情况。2008年这段时间是买方市场，到今年一季度左右持续的是卖方市场，而且市场比较活跃，大家对此的预期都非常好，所以卖家会有发言权，但这个很难讲到底是买方市场还是卖方市场，有很多的不确定因素，取决于中国政府和大的经济环境会变成什么样子。空置率上升租金也在趋缓，会上涨和下跌跟中国经济有很大的关系，具有不确定性。我们做过总结，我们认为市场上还是有很多的可以整售的项目，但因为国内外资金的原因，竞争会趋缓。但是从整个市场来看，由于空置率比较低租金也比较稳定，我们仍然认为商业市场是比较好的投资区域。

北京研究部经理陆明为《现代物业》带来海外投资领域的消息：前段时间的安邦收购了纽约的华尔道夫，ODI和FDI进行对比，中国现在已经成为世界上第三大对外投资国，仅次于美国和日本，从开始的2006年我们的FDI和ODI的差距从460亿美元缩小到了只有100亿美元的水平，可以看到中国的对外直接投资现在增长速度是非常快的，2006年到2013年对外投资从212亿美元增长到了1,000多亿美元，增长了5倍。总的来说，大概的经济发展趋势就是人民币升值;多元化的需求;政策的变化等几方面。

钱都投哪儿了?亚洲第一，北美第二，欧洲第三。陆明说：“我相信这也是大家应该可以想象得到的，最多的当然是美国，其次是英国、中国香港地区、新加坡、澳大利亚、马来西亚，相对来说这些国家和地区都是发达经济体，这也是中国对外投资的主要趋势，特别是在房地产这个领域。”

《现代物业》问陆明锐道：“您跟大家分享了北京写字楼租赁市场的情况，最近这几年华北地区特别是北京的雾霾持续对写字楼产生影响，因为现在不管是业主方也好还是企业的租户在选择办公楼的时候，除了区位的优势和交通的相关配套，也会考虑到员工办公空间的舒适、空气的质量，比如像IT企业的机房和电脑比较多，可能会关注空间的设计以及办公区域的辐射对员工身体健康的影响，对室内空气进行改善会有利于写字楼租金的提高或者是出租率的增加吗? ”

对此问题陆明锐回答说：“这个问题当然是有的，大部分的开发商客户到现在不是有特别新的和大的解决方案。因为不管是不是核心区都有雾霾，上海的耐克就去了特别远的地方，我觉得外国的客户来北京看到雾霾的情况都会问开发商怎么解决，开发商刚刚开始想这个问题的解决方案，目前还是没有看到长期的清楚的计划。”

高纬环球北京分公司总经理罗志强则回应：“我想回到资源的问题和空气的问题，事实上每一个城市包括我们最近也跟一些机构研究了一下，究竟科技和环境的转变对该城市的发展有什么样的影响?中国刚刚在空气质量方面做了很多的改革，所以对空气特别敏感。印尼是对自然资源的保护很敏感，所以我们要看看亚太地区每一个城市发展的过程跟速度都不一样的，关注的事情也有可能有一些差异。又回应到通州，通州新城和新规划，往东的方向未来的十年，应该会发展得比较好。对于室内空气进行改善能否带动写字楼租金提高或是出租率增加这一问题，是有一定潜力的，尤其是北京的东边，没有说一定是10年，但这是一个需要培育的过程，需求不一定来自于北京，也可能是另一个方向。