作者: 麦通 | 2016-03-04 16:58

物业管理何时介入商业地产是最佳时机？

近年来，国内商业地产风起云涌，房地产开发商及零售巨头争先恐后纷纷进军商业地产。究其因由，笔者认为有如下几方面原因：

一、中国商业地产起步较晚，目前尚处在不成熟的发展期，发展前景广阔，且近年来中国经济的飞速发展为商业地产创造了良好的基础环境。

二、由于市场需求、土地等空间所限，加上政府不断地深入调控，住宅地产的开发商必须考虑寻求新的出路。

三、人们不断提升的生活、物质、文化需求势必要求更高、更便捷的购物、消费需求。

商业地产的规划与开发

商业地产，顾名思义，即先商业后地产，也即先有商家(至少主力商家)或商业业态，再开发地产。一旦地产开发完成后再考虑商家或业态，条件已难以具备，对后期不同的商家、业态已造成制约。

商业地产的选址

商业地产的选址至关重要，一个缺少人气、交通不便的商业项目是难以经营好的。商业项目只有在人气旺(特殊的专业市场除外)，交通便利，且有消费空间的地段才更易成功。因此，商业地产的选址首先需考虑周边辐射的消费群体，交通情况及该地段的商圈状况等诸多因素。

商业地产的定位

商业项目定位准确与否，将很大程度决定项目的成败。项目多大规模才算合适，定位于高、中、低哪种档次才更适宜，是购物中心还是专业市场或是沿街商铺，以单一的业态还是各种业态的组合出现，这些定位均得结合地段目前商业的实际情况、商业经营管理经验及消费需求等市场调研工作在项目规划前准确定位好。而在对现有商业项目进行经验性评估的过程中，物业管理公司和商业管理公司具有得天独厚的优势。

商业地产的规划设计

在定位确定后，便得着手进行规划设计。规划设计是重中之重，各项业态怎样搭配和组合才合理，各种业态的技术标准是否能满足实际需求，客流、交通动线的组织设计是否便于客流的引入及管理，导视、外观的设计是否更能吸引消费者光临，配套设施、甚至小到垃圾房等的设置是否能充分考虑顾客、商家及管理的需要。因为这些均对商业项目后期的招商及经营管理产生影响。因此，大的商业地产开发商都成立专门的规划设计院，专注于商业地产规划设计和研究。但规划设计人员对后期经营管理往往不熟悉，这又要求商业管理和物业管理人员参与商业项目的规划设计。

1、各项业态规划。一个商业购物中心是否需要超市、百货、影院、KTV、餐饮、服饰、配套零售等各项业态一应俱全?答案当然是否定的，得根据自身规模及结合商圈的实际进行取舍。各项业态的设置位置及组合又需要怎样考虑?目前较成熟的做法是品牌好的商铺放于较显眼的位置以招引顾客及增加项目知名度;客流较多的餐饮业态尽量设置于零售业态的上层，以此来带动零售业态的客流;主力店的主出入口尽量与其他商铺互通，以达到客流共享。

2、各项业态技术标准。不同的业态需要考虑不同的设计标准，不同的区域也需要不同的标准。如餐饮与零售商铺的各项用电、空调负荷是不同的，餐饮中厨房与其他区域的承重荷载也是不同的;影院、超市的层高与普通商铺的层高也有差异。这些都与住宅地产千差万别，需要熟悉商业地产的设计人员逐一考虑，同时也是有经验的商业地产物业管理公司前期介入的重要节点。

3、动线设计。一个商业项目，视野应是开阔的，尽量看得更远、更广，置身其中可看到更多商铺;动线应是流线或平直有序的，置身其中应易辩别方向及位置，切忌多弯道、不规则，让人找不到东南西北;出入口、公共通道、电梯的设置应尽量均衡各区域，避免肓铺的出现等。

4、外立面设计。商业项目的外立面应根据定位情况考虑外立面风格，总体来说，商业项目外立面应尽量考虑时尚、耀眼或有特色的，以此来吸引顾客的眼球，让顾客产生前来光顾、消费的冲动。因此，外立面的色调、材料、灯光效果也将是商业规划设计需要认真研究的课题。

5、配套规划。什么项目、什么区域、什么业态需要配置哪些配套设施，在商业中同样不可忽视，需要结合项目定位及区域的生活、消费习惯加以分析。如配置多少垂直电梯、扶梯才合适;是否需要配置中央空调;外立面广告位如何设置才能达到后期收益的最大化又不影响外观;卸货区、卸货通道如何考虑;机动、非机动停车位数量及动线如何设置;垃圾房是否需要设置干湿两种类型等。如此这些均需结合业态情况考虑周全。

商业地产的经营管理

招商是商业地产中的首要工作，无商谈不上开业及后期的运营。在项目规划设计后，甚至项目选址时便应着手招商工作。商业招商又是一门大学问，什么样的项目应与什么品牌相匹配，租金定位在什么价位才合理，各品牌商家的位置如何安排才是最优组合等等，招商的成功与否将是后期营运成败的关键。

一个商业项目三两个商家零星开业谈不上开业，也是商业项目运作的大忌，只有各商家整体统一时间开业或大部分商家统一开业才算是商业开业。商业开业是一项艰辛而难以把控的工作，需要开发方、管理方、商家及其装修方四方的共同努力。物业管理作为开业前装修的监管方，作用举足轻重。商业能否按期开业将很大程度影响商家的信心及投资收益，将对开发方的信誉、后期营运带来影响，同时也给开发方的投资回报带来影响。

运营好坏是商业成败的标志。商业地产开发好、招商好、开业好并不等于成功，只有运营好才算是成功。如何引来更多顾客，如何让顾客愿意消费是运营的核心。商业运营有环境因素的考虑，有商品种类、质量、价格的考虑，有营销策略的考虑，有消费者心理把控的考虑等。商业运营复杂无比，要做好营运，并不是一道有标准答案的数学题，需要因地、因人、因事、因时制宜。

简单来说，项目选址、规划定位、招商、开业、运营是商业地产的五大基本环节。有哪一环节做不好，都可能对其他环节、对成败造成影响。

商业地产的艰难与探讨

商业地产的经营模式

目前国内商业地产的经营模式有持有出租型，有纯销售型，有销售与持有出租并存型，有销售返租或带租约销售型等各种模式。但熟悉商业地产的行业人士均明白，商业地产要运营好必须以持有出租为主导。一个购物广场、一个MALL(沿街商铺、住宅底商除外)，如果销售由小业主自行经营管理，势必造成业种业态规划无序，档次参差不齐，形象难以统一等，便会形成业种业态重复及恶性竞争，这样商业项目的经营十有八九以失败告终。只有持有出租、统一招商及运营管理，才可能成功。

纯出租型商业经营的艰难

由于目前商业地产的发展尚不规范，加上国内融资成本较高，单纯出租型的商业地产，靠租金收益来赢利还很艰难。商业地产的出租回报率在8%按理应是较理想的了，但中国目前的融资成本及综合各方面因素，投资成本可能远远不止8%。

回报不足投入成本的矛盾

单纯出租型商业地产的低回报难以维持高成本投入，而一旦销售经营虽可换来一时的收益，但对开发商的品牌口碑，对后期的经营管理又将带来负面影响。因此，不少试水商业地产的企业为此吃尽苦头，行业里不说成功，就算做得像样点儿的也是凤毛麟角。也许这个项目成功了，另一个项目又一败涂地，项目做得好坏与否很大程度有依赖运气的成分。独具中国特色的城市综合体，可以将项目各业种业态搭配组合，销售与持有并存，以销售物业支撑持有的商业，又以持有的商业带动销售物业。

商业地产的客观复杂性

诸如前面所述，商业地产牵涉到项目选址、规划定位、招商、开业、运营等各环节，各环节工作均充满难度并难以把控。中国商业地产的开发商真正懂得商业地产的不多或不够全面，加上普遍有一种急功近利的心态，某一方面存在不足往往一味怪罪管理人员，致使管理人员难以安心、有计划去规划长远的经营管理目标。

商业地产人才稀缺

因国内商业地产起步较晚，管理人员较缺乏，大多商业地产管理人员或由住宅地产或由百货、物业管理行业转变而来，不可避免存在对商业地产的认识了解肤浅或不够全面，理解认识往往只停留于表层或只熟悉某一方面，难以达到深入及全面。只有较大规模的企业才能通过增加不同类型的管理人员数量来弥补不足。

商业地产是一个系统工程，需要各方协同作战，从项目拓展选址到规划设计，再到开发施工及经营管理各环节的协作。因此，要想做好商业地产，特别做好一系列商业地产项目，真不像住宅地产只要有地、有合理的地价、有足够的建设资金就等着赢利那样简单。商业地产，再好的地段，再好的规划设计，也可能经营不善;相反，再差的位置，如果因地制宜，结合实际采取合适的经营管理方式，也可能把项目经营得风生水起。我们常说“十年磨一剑”，对于商业地产，也许二十年或者更长时间才可能磨成一剑。