作者: 姜兆繁 | 2016-02-26 18:07

台湾最复杂的复合式物业怎么管理？

“平改坡”是指在建筑结构许可条件下，将多层住宅平屋顶改建成坡屋顶，并对外立面进行整治，以达到有效增加可利用空间、改善住宅性能和建筑物外观视觉效果的房屋修缮行为。其目的主要是为了解决平屋面容易渗漏和隔热差的问题，同时也可改善城市景观。

2009年12月至2010年3月，长春市遭遇了58年一遇的寒潮天气，长春市大部分小区都出现了大面积的屋顶漏水情况，由此导致的物业管理纠纷不断。这些发生纠纷的小区有一个共同点——房屋均为平屋顶设计，与之相对的坡屋顶漏水情况却不明显。

那么屋顶的设计是否是造成漏水的直接原因呢?笔者实地走访，对长春市部分小区的屋顶设计及防水工艺进行了调查研究。

长春市目前屋顶大体为：平屋顶、坡屋顶、平坡混建。

平屋顶

优点：

与坡屋顶相比，平屋顶具有屋面面积小、建筑所占体积少、建筑总高度低、屋面便于上人等特点。

防水工艺：

柔性防水工艺：防水卷材铺设在表面平整、干燥的找平层上，(找平层一般设在结构层或保温层上面)，而后在防水层上表面铺设一层水泥保护层。它可以防止太阳光辐射致防水层过早老化，或可以直接承受人在屋面活动的各种作用。

刚性防水工艺：刚性防水就是防水层为刚性材料所筑，如密实性钢筋混凝土或防水砂浆等,直接浇灌铺设，既是防水层亦是保护层。

缺点：

防水层容易被破坏，排水能力弱，维修费用高。保护层直接接受太阳光辐射、雨酸浸湿，加之自然沉降作用、施工工艺问题及人们在上面进行日常活动等因素，特别是受东北地区特殊气候的影响，保护层极容易受到破坏，出现粉化、起皮、开裂等情况。一旦保护层出现问题，防水层也随之遭到破坏。受东北气候影响，雨雪对平屋顶产生的压力大，平屋顶排水口往往会被冻住，排水能力减弱，积水很容易进入保温层。长春市的一些小区楼宇屋面保温层采用了传统的珍珠岩，这种材料吸水率极高、耐水性差，雨水较多会造成室内出现大面积渗漏。如果重新做防水，就得将原有防水层和保护层全部清除，成本非常高且施工周期长。一般采用直接在保护层上面再铺设一层SBS卷材来补救。这种方法虽能在短时间内起到防水的效果，但治标不治本。SBS卷材在没有保护层的情况下，受高温差的影响容易融化、变形、变硬、裂缝、与基层脱离，而且还容易遭到人为破坏。

保温隔热性能差。

易产生卫生死角，杂物或垃圾堵塞会造成排水不畅，多雨季节在屋面或排水沟形成积水，滋生蚊虫、散发臭气，积水在冬季结冻又加剧了屋面的破损。

火柴盒式的造型，形式单一、呆板，从视觉角度来说，极不美观。

坡屋顶

优点：

与平屋顶相比，坡屋顶能够减少雨雪的压力，提高屋面的排水能力，避免雨水、雪水的囤积，能够从根本上解决顶层住户漏雨、渗水等问题。

能够解决顶楼业主“冬冷夏热”的难题，通过坡顶和原有平顶的双层隔热层能有效提高屋顶的隔热保温功效。

节约防水维修成本。

提高旧房的热工标准，节约能源，改善居住条件，极大发挥旧房的价值，并符合国家节能减排的总要求。

随着都市高层建筑的不断增多，多层住宅的楼顶就成了城市建筑的第五立面。“平改坡”能够解决第五立面的污染问题，还具有投资少、施工周期短、见效快等明显优点，使陈旧、古板的外立面变得丰富多彩、起到美化城市的作用。

增加房屋的内部空间和防止违章搭建现象。

防水工艺：

防水层工艺同平屋顶，但其保护层多为琉璃瓦、彩钢板等，对日照、雨酸及人为破坏都有一定的抵抗力，使用寿命长。

缺点：

造价高，检修困难，屋顶不能再作其他用途。

“平改坡”如果设置不当，抗风揭能力就会变弱。

有部分坡屋顶设有天沟，天沟的防水工艺同平屋顶防水工艺，保护层出现问题后也会发生渗漏。

平坡混建

这种建筑风格是将平屋顶和坡屋顶合并建设，在长春地区的小多层建筑上体现较多。顶楼为坡屋顶，第二层平屋顶。

防水工艺：

同平屋顶和坡屋顶。

缺点：

由于设计时一般将顶楼的外阳台设计成第二层的屋顶并且供顶楼业主使用，如果顶楼业主使用不当，就会直接破坏防水层，从而导致渗漏;业主将杂物堆放在阳台上，很可能造成排水口堵塞，引起雨水漫过防水层的情况出现。

未来节能大趋势

由上述可见，坡屋顶优势明显大于其他两种设计。而节能改造的资金可从新增住房面积售出所得资金中得到。

随着全球能源的日益紧张，我国对节能的要求在逐步提高。今后房屋屋顶的由“平”改“坡”将不再仅仅局限于提高房屋保温性能、防渗水性能、美化城市环境的作用上。上海市有关方面进行了实地比较测算：当天室外气温最高为33.9℃，没有改造的屋面，室内顶表面最高温度32.6℃，室内空气最高温度为30.4℃;“平改坡”后,室内顶表面最高温度30.6℃(降低了2.0℃)，室内空气最高温度为28.6℃(降低了1.8℃)，减少了空调的电能使用量，达到了节能减排的效果，减少资源浪费。

对外经济贸易大学“平改坡”实行雨水回收后，两年时间回收雨水约10万吨，节约水费近50万元。

哈尔滨已经率先采用新研制的“新型复合保温板、光电两用太阳能供暖设备”两项高科技成果。新型保温板仅占490毫米砖混结构墙体1/16，建筑节能约80%，且使综合造价降低成本30%。同时，光电太阳能供暖设备预计使每个采暖期采暖费不超过5元/平方米。

所以，全面推广和改造坡屋顶既能提高人们的居住品质又能符合国家节能减排的总要求，是一项利国惠民的好事，也是未来城市发展的必然趋势。