作者: 黄溢能 | 2016-02-17 14:37

“量化宽松货币政策”下的物业管理机遇

全球多国推行所谓“量化宽松货币政策”，使息口低企，楼价上升。香港政府响应市民要求推出了以下措施为楼市降温：

额外印花税：卖方或转让方于2010年11月20日或之后取得有关住宅物业，而物业后于24个月或以内(如物业是在2010年11月20日至2012年10月26日期间取得)或36个月或以内(如物业是在2012年10月27日或之后取得)转售。而又并非获豁免的交易，便须缴纳“额外印花税”。

买家印花税：除非获豁免，非香港永久性居民(包括有限公司)购入于2012年10月27日或以后取得的住宅物业的交易，均须缴纳“买家印花税”。

两项措施使楼市成交大幅减少，地产代理行业深受打击。

香港地产代理行业现况

根据香港土地注册处的二手私人住宅买卖合约登记，2010年11月的成交宗数是12,442 宗，12月是 8,854 宗，额外印花税推出后更是每况愈下，2011年11月的数字是 3,606宗，与2008年金融海啸时最低点的 3,133 宗相距不远。现时，全港持有地产代理个人牌照的营业员约34,682人(根据香港地产代理监管局2011年11月30日公布的统计数字)，以现时每月仅三千多宗的二手成交来计算，即约十人才有一宗二手成交的生意!

二手楼市淡静，香港地产代理从业员要想办法找生存之法，最直接的方法就是集中精力推销发展商的一手楼盘。地产代理界的汰弱留强阶段已经展开，未来市况若持续下去，倒闭关门的代理行将陆续有来，地产代理的饭碗正面临被打破的危机。

楼市冷却，地产代理生计首当其冲。2012年11月17日香港元朗新盘尚悦在尖沙嘴展销，逾百地产代理在附近街头拉客。10多名身穿西装的年轻代理疑因争客，在弥敦道街头群殴。有目睹殴斗过程的代理苦笑：“他们同属一间地产代理公司，争生意打架好平常!”现场为香港弥敦道近金马伦道汇丰银行门外，尚悦示范单位设在附近的美丽华酒店商场，中原、美联、利嘉阁及香港置业四大地产代理，出动逾百代理员在街头驻扎，派卡片抢买家，街头变战场，场面混乱，途人纷纷散开及报警，警员赶至扑空，无人被捕。(《苹果日报》)截至当天晚上8时许，该售楼处录得四宗成交;业界透露，该楼盘发展商给经纪佣金约3%，10万元至18万元不等，代理员本身收取约为两成半佣金，其他归公司所有。

地产代理行业的特性

置业18物业代理有限公司主席张肇栓坦言，买家印花税令内地客及外籍人士深感不公平，赴港置业人数大幅减少，香港地产代理公司在内地的办事处失去作用，故“置业18”会关闭三个内地的办事处，节省开支，料受影响人数约50人。中原地产住宅部亚太区总裁陈永杰亦预计未来两个月内，楼市整体成交量会大跌三至四成。地产代理是“好天斩埋落雨柴”的工种，收入高低受多项因素影响。

地产代理行业的盛衰视市场交投而定，如美联物业2011年报指出，整体楼市交投量仍受制于环球经济及股市表现、中国的楼市及经济国策、香港特区的楼市及银行政策。额外印花税、买家印花税的实施及豪宅按揭收紧对物业交投量影响很大，物业交易活动预期依然受到阻碍。此外，多个迹象显示欧债危机仍会维持一段时间，亦会为楼市发展添上不明朗因素。

物管业正稳步上扬

香港物管行业正稳步上扬及有再上一层楼之势。全香港有超过40,000幢私人大厦，当中约24,000幢(60%)由800多间物业管理公司管理，9,000幢则由业主立案法团及其他形式的居民组织管理，其余7,000幢则为“三无”楼宇。现时，物业管理行业没有一套划一标准来规范物业管理公司及从业员的基本资格。行政长官在2010-2011年施政报告中公布，香港政府计划透过立法为物业管理行业设立发牌制度，监察物业管理公司的营运，确保其服务质素。民政事务局常任秘书长杨立门表示，现时物业管理行业自我规管，难以打击不良物业管理公司，政府顾问建议设发牌机构，监管管理公司及从业员，若有关人士或公司违规，可予以纪律处分。公众咨询工作于2011年3月结束后，香港政府成立了规管物业管理行业咨询委员会。咨询委员会的成员来自不同界别，包括物业管理行业、测量界、设施管理界、会计界及工程界等。咨询委员会下亦设立了4个小组委员会，分别是物业管理公司小组委员会、物业管理从业员小组委员会、财务及行政小组委员会及公关与宣传小组委员会，以协助咨询委员会就新发牌制度及规管机构订立细节。香港政府计划在2013年上半年向立法会提交有关的立法建议。

笔者认为部分地产代理公司可尝试投资物管业以收“进可攻、退可守”之效，减低业务风险;虽然物业管理费和代理佣金相差甚远，但物业管理费收入稳定。同样在市况合适时部分物管业公司亦可投放部分资源发展地产代理业务以创盈利!世邦魏理仕(CBRE)、仲量联行(Jones Lang LaSalle)、新鸿基地产的启胜及康业都有实行物管业及地产代理业双线发展!但必须小心处理角色冲突的问题。