作者: 吴天麟 | 2007-12-01 14:32

推进以工业性资源从事创意产业的新思考

2000年以来，上海市政府提出对中心区域30%的老工厂创建“都市型工业”的新概念。几年中已建成近300家劳动密集、无污染的都市型工业园区。在此思想的指导下，上海电气资产管理公司下属的文通物业管理有限公司结合实际，积极探索，也逐步走出了一条在中心区域，利用老厂房等工业性资源从事创意产业的新路。下面即以虹口区通州路69号地块被改造为上海市第四批产业集聚区第16项，冠名“69建桥”为案例，浅析利用老厂房等工业性资源从事创意产业，走出物业管理新路径的基本思路和对策。

一、通州路69号地块的基本概况

2006年年底，地处虹口区通州路69号地块，被上海市经委授牌列入第四批上海创意产业集聚区第16项，冠名为“69建桥”。历时半年的清退、建设、招商，在各级政府部门的支持下，经各方的共同努力，已初成规模，预计2007年9月份可全部建成，招商满租正式投入运作，使这幢历经“风风雨雨”的老建筑焕发新的魅力和价值。

但在此之前，通州路69号地块，完全是另外一种面貌。该地块地处虹口区北外滩区域，占地2,054平方米，建筑面积5,346平方米，三层厂房结构，层高6米，原是上海沪东机床厂大件加工、装配、油漆车间，从1998年开始经三次合并重组，至2006年打包进入破产，该厂房经空转变更为总公司产权，属破产抢救资产。

从2001年开始，底层延街分别租赁给七家单位，二、三楼租赁给福建人。他们擅自将厂房分割成大小不一的住房279间，外来居住人员达600余人，随便摆放200多只液化气钢瓶，乱拉、私接电线现象十分严重，被列为严重安全隐患重点清除场所。

二、创意产业首先要有创意的基础

通州路69号地块的混乱状况离创意产业的距离甚远，要按照市政府“都市型工业”的设想，必须对该地块先进行综合性改造，为拓展创意性产业建立基础条件。

从2005年5月开始，在上海电气资产管理公司及资产经营公司的指导下，由区及文通物业六个部门组成专项整治工作小组，通过仅两个月的努力，完成清退攻坚专项工作。之后，又经历了空置的老厂房雨天漏水，拾荒者偷窃电线等情况，根据上级的统一规划，整顿改造成为自主经营的酒店服务业，使物业资源进一步整合，以实现更大的价值再造。但酒店投资公司在签约后，经过半年多的规划设计、方案论证，认为该地段不适宜酒店服务业的经营，建筑物经测绘计算，不适宜加层改造，投资量太大，经营风险大，决定终止合同。通州路69号地块第一次创意，酒店服务业虽然没有成功，但却为探索创意产业打下了基础。

集中结合整治，不但使物业现状得到了一次彻底的改变，同时也使物业管理者经受了一次安全意识教育和履行安全责任的锻炼，经历了一次陈旧的、落后的物业管理理念的整治，为进一步开拓创意性产业奠定了思想基础和管理基础。

三、创意产业既要思路创新，又要选准创意方案

我们电气集团系统按照市政府在中心区域建立“都市型工业”的要求，产生了许多成功开发的范例，如位于共和新路3201号，原上海彭浦机器厂试验研发基地，烂尾楼打造工业设计园，位于万航渡路2453号，原亚洲电焊条厂12,000平方米的周家桥文化创意园。还有近期原上海电器厂，14,030平方米由酒店投资公司自行投资改造的98创意园，以上许多成功的典范启发我们，通州路69号地块不能搞简单的租赁，起点要高，要重新规划，关键是定位，敏感的是资金由谁买单?谁肯买?由系统自行投资已没有可能，只能向社会招租，经过三家单位的比标，最后选定了上海强胜建筑装饰有限公司，理由有三：其一：总租赁费用高于原酒投公司租赁费20%，并承诺该底楼7户未到期合同的租赁户的清退费(原预算计划约需200万左右，实际清退费50多万元)由其承担。其二：该合同承租后改建定位创意园区，借助北外滩航运中心的现代物流办公及建筑相关产业链企业为主，有一批客户。其三：有丰富的改造能力，曾参与“863”软件基地及一批工业创意园的建设，准备从单纯工程项目向项目后期的经营管理转型，并已征询当地政府的相关部门区经委、街道、消防部门及同济大学建筑学院的结构方案，具有一定的社会关系协调能力。协议签订后，边施工边清退，投资公司在地区、文通物管站和承租户经过10多次的协调，最终完成一家家的清退与调整，在当地政府的指导下，招商引进意大利著名物流公司首富国际运输有限公司，该公司包揽了近30%的中意海运业务，及白氏咨询机构、思亚设计集团下属景观设计公司、工业摄影公司、酒店灯光设计公司、同济大学教授创立的企业形象设计公司等10多家企业入住。选准强胜建筑装饰公司既满足了我们的创意思路，又保证了创意思路的切实可行。

四、坚持“五变”“三不变”，才能克服创意推进中的困难

上海电气有大批小企业的工业建筑，集中在内环线内，占据着中心城区主干道的两侧，简单的土地置换，房屋买卖反过来越来越被大家感受到资源的可贵。重新思考，充分利用不可再生的工业性资源，自行打造，价值再造被提到重要议事日程上来。

然而，对老厂房等工业性资源重新打造，进行创意产业的开发，实践中也是困难多多。根据上海市创意产业推进方法，即政府引导，市场运作的机制，及我们自己实践的体会，只有坚持“五变”“三不变”原则，才能化解资金等一些难题，这三个“不变”，一是房屋产权不变，租赁关系确保业主利益，租赁收入比“三合一”时增加一倍，比酒投公司递增20%。二是房屋建筑结构不变，不进行重型结构的隔层处理，而采用内部轻型钢结构，木结构的错层、复式、跃层、阁楼等工作间的分隔。三是土地性质不变，这是政府规定的硬政策、工业建筑经各级审批后发证创意园定位，有了政策的保护，各项审批手续容易获得顺利批准。

在三个“不变”的前提下，创意产业才会大放光彩，才会带出五个“变”，一是老厂房的产业结构变了，由原来是加工制造牛头刨床的制造业，转变为生产与消费提供设计服务的建筑装潢设计服务业及航运服务业;二是就业结构改变了，由原来劳动密集型的产业工人，变成了知识密集型的白领阶层;三是管理模式改变了，由一家一厂的管理改变为十多家同驻一幢楼的管理;四是物业形态改变了，由原来近300户“三合一”的群租现象及洗头、洗脚、洗浴的低层次物业形态，改变为清洁、安静的电脑房、展示厅、设计室;五是物业文化改变了，由原来整天应付漏雨、停电、偷窃、打架等事务，改变为为灵感迸发和奇思妙想创新产业的服务。

对通州路69号老厂房进行“69建桥”创意园的建设，只是我们文通物业对工业性资源进行创意产业拓展的一次探索。虽然仅是起步，但思考和探索本身为我们丰富多彩的物业管理增添了一个新的舞台，我们坚信，该创意园的建成必将同其他已建成的创意园一样，达到多赢的结果。地区通过税收属地获得一块，业主通过租金、服务收入一块，投资商通过招商引资差价收入回报一块，引进入驻的企业，在这种房型环境中，比在火柴盒般缺乏变化的办公设计，创意思维更加活跃，获得成果利益将更大。

(原载于《现代物业·新业主》2007年13期)