作者: 张丰收 | 2016-03-02 11:46

案例回顾：北京石龙经济开发区的物业发展启示

北京石龙经济开发区始建于1992年，2000年北京市人民政府批准为市级开发区，批准规划面积为1.5平方公里，已完成1.1平方公里的工业区建设。2012年新制订开发区详规规划范围北起长安街西延线，南至108国道，东起西苑路，西至三石路，总用地面积约为2平方公里，规划详细构建了“工业区+经济创新园区”的产业布局。

截至目前，开发区已经有征地建厂企业60余家，其中包括开发区初创时期的传统制造业生产加工企业，还包括近年入驻的高科技及现代服务业企业。开发区形成以高新技术企业研发、生产与传统加工制造企业并存的格局，高科技及现代服务业企业以北京精雕科技有限公司、北京东西分析仪器有限公司、北京凝华科技有限公司、北京明航科技发展有限公司、北京歌华有线电视网络股份有限公司、北京立思辰科技股份有限公司等为代表。此外，开发区还云集近万家注册企业,涵盖房地产、商业物流、信息技术、电子商务、现代服务等诸多行业，形成具有很强成长性的中小企业客户群。其中，北京立思辰科技股份有限公司(办公软件外包)、北京光环新网科技股份有限公司(数字技术)、北京歌华有线电视网络股份有限公司等5家上市公司入驻开发区，这些公司的快速成长，为开发区持续健康发展增添了新的动力。从建区至今，开发区的实体经济不断壮大，经济实力不断增强，已成为本区财政收入的重要来源和安置劳动者就业的重要基地。

开发区的可持续发展瓶颈

石龙开发区前四期土地一级开发共计征地1.17平方公里，其中1.08平方公里土地在二级市场上以协议方式出让，引进了60余家驻区企业。到2005年，仅剩153亩尚待开发，如果按照原有模式建设厂房仅能吸纳一到两家工业生产企业，难以满足大量中小企业的需求，难以产生企业的聚集效益，也难以实现集约效益，此外开发区将失去可持续发展空间。

没有土地资源，开发区就失去了发展基础及生存空间，这时的石龙开发区遇到了持续发展的瓶颈。

开发区转型发展的初步实践

石龙开发区土地资源的匮乏，迫使开发区只能在宝贵的存量土地上做“试验田”，努力探索一条求生求变的新路。

开发区面临紧迫的课题就是如何高效、集约利用有限的土地资源，怎样在有限空间中实现低投入、高产出的最佳资本运作效果;如何在较短时间内实现开发区产业转型升级，科学有效地配置土地、资本、技术和人才资源。几经考察，反复论证，2008年，石龙开发区策划了石龙产业孵化中心一期工程，并把孵化中心一期建设作为转型发展的试点。经过两年多的建设，2010年底，该项工程近6万平方米的科研办公楼顺利竣工。产业孵化中心建成后以中小企业为招商对象，以转让可分割产权的科研办公楼为主，以向中小企业出租办公楼为辅，以公共管理机构办公、科研办公、科贸公司、现代物流、文化创意等中小企业办公为招商目标，实现集定位、招商、建设和全方位服务于一体的项目管理和经营模式。

经过五年的努力，北京石龙经济开发区投资有限公司建设了近六万平方米的科研办公楼，近200家中小创新企业入驻，科研办公楼销售额2亿元以上。这为启动产业孵化中心二期开发积累了新经验。

初步实践催生开发区新的经济发展模式

石龙产业孵化中心一期的建成及经营成果，是开发区转型发展的一次实践，具有两个方面的指导意义：

一方面，在石龙新增土地面积上，不需要再进行裸地出让，而是由开发区管委会依据规划要求统一组织开发建设，企业有计划地进行土地综合开发，进行科研办公楼建设、综合服务设施建设，有序开展招商引资活动及后期物业管理与运营，争取实现开发区最佳的整体经济效益及社会效益。具体建设形式根据市场需要及企业的个性需求采取统建和企业定制两种模式，建成后通过招商吸引科技、文化创意企业及生产服务业的总部入驻。

另一方面，当大量企业入驻开发区以后，物业管理公司通过标准化的有偿服务提升开发区生产经营性服务的品质;石龙开发区管委会通过政策咨询、行政协调、产业导向咨询服务进行产业地产运行全过程监管;形成一整套产业地产的开发、运营、后期服务的发展模式。发挥统建、企业定制和企业自建科技园模式的各自优势，更有利于土地资源、企业资源和人才资源的最佳组合。

统建模式专门为初创小企业量身定做。根据市场调研了解到，工商部门对企业在住宅区工商注册进行限制和规范，大批创业者必然到开发区找合适的经营场所进行企业注册和经营，石龙产业孵化中心恰恰能以租赁和出售的形式为这部分企业提供必备的创业场所。随着产业孵化中心建设规模不断扩大，一大批初期创业型小企业逐步向开发区集聚。大批企业的集聚，势必形成企业群体。实现企业之间资源互补或共享、实现相关产业的企业横向协作、上下游企业形成产业链等等，为统一建设中小企业创业中心提供了市场机遇，同时这种创业平台又为企业的成长发展创造良好的经营氛围。

企业定制模式是专门针对较大型成熟企业及特殊办公要求的创新公司设计的合作模式，这种方式可以根据企业办公特点、经营活动特性，最大限度创造公司办公的效益。这种“量身定制”的模式克服了以往“我建什么你用什么”的以供给为中心的单调经营模式，实现了“市场需要什么我建什么”的以客户为中心的市场模式的转变。产业孵化中心二期开工建设的水利部大型国企新华水电的科研及总部大楼项目就是为企业量身定制的实践之一。

还有一种专业科技园的创新模式，是用政策、环境吸引高新技术企业，用企业的资本力量建科技开发园的模式。这种模式充分发挥企业自身的专业开发优势，用自有资金、自有技术自主开发的方式建立专业科技园，同样达到了开发区土地资源最佳利用的效果。航天科工集团四院建设的专业科技园为开发区运行模式多元化积累了经验。还有一批传统企业如宏华电器有限公司、立思辰科技公司通过自主开发的示范效果，用市场运作的方式加快自身的产业转型升级，以壮大企业自身实力，打造企业新形象。

在新的运作模式不断完善的情况下，更多企业入驻开发区科技园区、产业园区，为开发区带来经济效益的同时，也将改变入区企业格局，提升开发区整体形象，增加社会效益，为社会提供更多的就业机会。

回顾几年来的探索，我们不仅看到石龙产业孵化中心一期工程的投入运营为现有企业的产业转型与升级提供了可复制的示范案例和运作模型，还探索了一条产业转移和企业发展新路。三聚环保、内蒙一机、宏华电器、东西分析、东方博特等20余家入区企业处在转型之中，石龙产业孵化中心运作的模式可以供他们效仿、借鉴和复制，同时企业按照产业地产开发规律将部分生产环节或制造车间转移到河北、山西等，腾出土地走集约化经营的路子。这些企业在开发区建设总部大楼和研发中心，打造本行业核心总部基地的同时，将部分办公场所出租或转让，为更多的企业提供经营办公场所，这样的清晰运作模式既提高企业经济效益又实现企业多渠道招商的效果，同时为开发区引进更多的企业入驻，壮大开发区经济实力，加快拓展开发区招商引资空间的速度。

周边环境变化为开发区推进经济发展新模式创造了有利条件

开发区经济转型发展找到了突破口，开发区发展瓶颈的突破得到了区委区政府的充分肯定和全力支持。与此同时周边环境变化为开发区全面推行转型发展新模式创造了有利条件，具体体现在以下三个方面：

首都西部发展规划为开发区转型发展提供了政策导向

北京建设世界城市的战略目标和首都西部发展新的规划，为石龙开发区参与北京西部产业分工与调整、优化产业结构和布局指明了方向。门头沟区现代生态涵养发展区和西部综合服务区的功能定位极大地拓展了石龙开发区的发展空间。环境更加优美、服务功能更加完善、产业更加高端，尽快成为城区的组成部分的要求，使得石龙开发区的开发领域更加宽泛，社会资本参与石龙开发区建设的强度提高，引进大项目、大资本、大集团总部与研发中心进入开发区的几率大大增加。

系列重大交通和环境改造、建设项目使开发区区位优势凸显

西六环路全线贯通，阜石路高架通车，S1线磁悬浮列车投入建设。长安街西延，北京市锅炉厂南路西延等新型路网建设以及北京市永定河绿色生态湿地公园建设，门头沟区棚户改造大拆迁、“一湖十园”和“五水联动”景观体系、永定滨水商务区大建设、大改造等一系列大动作，使得石龙开发区的环境优势和区位优势日益突出。石龙开发区成为系列重大交通和环境改造项目建设的最直接的受益者。越来越多的投资置业者十分青睐石龙开发区优越的地理位置和日趋优化的投资环境。

首钢整体搬迁为石龙开发区带来了发展契机

首钢涉钢重工产业总体迁出，置换腾退区域新兴战略产业兴起，为与其隔河相望的石龙开发区的产业调整带来了发展契机。与首钢新兴产业的融合对接、配套服务、优势互补、产业链条的延伸将会成为石龙开发区转型发展创造难得的机遇。

以上周边环境优化因素的叠加，为开发区全面推行转型发展新模式提供了极好的外部环境保障和历史契机。

新的市政基础设施建设为转型升级提供保障

伴随石龙开发区土地资源的开发所形成的供电、供热、供水、供气、排水、通讯、网络、道路、交通等各项基础设施是开发区可持续发展的重要基础条件。原有的开发区通过出让土地获得的资金，以提供公共设施和公共产品供给的方式只具备满足入区企业生产经营的低水平需要。以前那种通过土地出让获得溢价款及享受税收优惠政策筹资进行市政建设和维护方式，由于新增土地开发成本大幅增加和返税、退税、减税、免税、财政奖励等各项招商引资的优惠政策取消或弱化，待开发土地上的各项基础设施建设投入力度出现明显不足，由于市政设施维护管理资金的严重短缺，原有公共设施和公共产品供给模式已经不适应开发区快速发展的需求。

2010年，石龙开发区市政建设和管理归入门头沟区大市政管理，全部由政府职能机构承担供热系统重建、污水处理厂新建、公路管网改造等市政基础设施全面升级和改造，为开发区管理模式创造了良好外部环境。

转变“工业地产”为“产业地产”

石龙开发区经济运作模式的探索和实践，实现了开发区工业地产运作的转型升级。其实质是由“工业地产”运作转变为“产业地产”运作。转型中催生了新的产业地产运作模式。

以前开发区采取裸地出让的运作方法，是典型的工业地产模式。工业地产的运行结果是缺少企业进入及退出开发区的激励机制。原有入区企业如果退出，实现“腾笼换鸟”，往往需要政府介入，以行政命令的方式强制进行土地转让，这种运作方式往往是“剃头挑子一头热”，退出企业利益受损很不情愿，没有积极性。

新运作模式是通过经济手段由现有企业利用现有资源直接市场运作，通过社会招商，双向选择租赁、股份合资等各种不同合作方式，直接引进或重新组建新的企业，实现政府转型发展导向意图。在运作过程中，原企业不但实现资产保值增值，同时重新获得发展机会和显见的经济利益。这种新引进企业的直接嫁接式组合，避免了原有的企业进驻程序繁琐的问题，减少了环节，缩短了时间，节约了大量企业的进驻成本，把过去“剃头挑子一头热”转变成了政府、企业各方合唱一台戏。

以经济手段实现社会转型和经济转型的办法，极大地调动了企业进行产业转型、升级和发展的积极性;新的产业地产运作模式形成对加快开发区整体转型、升级和发展起到积极的促进作用。

开发区转型发展需要注重解决的问题

经过近几年工作实践，开发区转型发展的运作模式还要继续完善和补充，还存在很多要进一步探讨的问题，具体有以下几个方面：

以规划为龙头加快详细规划的落实

对园区整体风貌设计详细规划标准要提升，规划区域内建筑形式、体量、色彩与建筑使用功能要体现时代感、现代化、有特色，同时展现园区自身产业特色。

石龙开发区的新控规要重视建筑形体风貌控制，详细描述开发区未来整体的“硬件”建设框架宏图。建筑形体和风格既要突显开发区产业特色，又要融入北京建筑风格和文化元素，未来的开发区与新南城和西长安街延长线及周边建筑协调一致，形成整体靓丽的城市风貌景观。

制订开发区详规，充分嵌入现代城市管理和运营理念，着重强调开发区建设的科学性、整体性、系统性、社会性和可操作性。进行产业开发、地产运作、公共设施建设等各环节梳理和论证，避免投资主体之间冲突扯皮，为企业转型发展提供法律政策依据，充分体现利益共享与社会和谐。

开发区经济发展模式要进一步完善

实现开发区产业振兴，还要做好转型发展微观运行的“硬件”管理。目前，在石龙开发区招商引资与资本运作、产业与地产运作实践中我们意识到，开发区发展模式进一步完善还有很多需要注意和解决的问题：

1、开发区的转型发展需要从招商、企业置业、资金配套等多角度的政府配套政策支持。

2、土地一级开发与后续的产业地产运作模式需要政府的政策支持、金融产品的投融资支持。

3、构建产业导向与土地集约开发、专业开发及低成本开发的鼓励政策体系，促进开发区经济健康稳定发展。

4、建立企业网格化文体、娱乐、教育等社会服务及公共服务体系，为企业搭建参与社会管理及服务社会的平台。

5、鼓励进入产业孵化中心的中小企业科技创新，解决中小企业融资难的问题。为购买或承租产业孵化中心的企业量身定制“孵化”政策及扶持政策。

6、建立服务中小企业的信息沟通平台及资讯平台。通过建立中小企业培训机构，引导企业做大做强，提升企业的竞争能力。

7、随着经济的发展，入区企业对各种信息的需求和信息获取方式提出更高的要求。开发区正在开发管理系统软件模型，通过建立统一的数据库操作方式，实现对科技创新企业的准确筛选，把产业孵化中心科研办公楼配置给那些具有发展前景的创新创业型企业;企业通过网上办公实现与管委会或政府主管部门的信息交换方式网络化，办公业务处理系统的所有信息在浏览器方式下发布、收集和整理，为产业地产整体运营模式搭建信息服务平台。

8、注重开发区供电、供热、供水、供气、排水、通讯、网络、道路、交通等各项基础设施的升级改造和大市政投融资管理模式创新。

产业地产运营不仅仅是“一卖了之”、“一租了之”，而是个复杂的系统工程。把基础设施升级改造及网络管理模式纳入开发区产业地产运作之中，形成政府资源、开发区土地资源、人才资源以及开发区客户资源的合理配置。

开发区的运营管理新课题

随着众多中小企业入驻产业孵化中心及原有入区企业转型发展，企业管理和服务方式方法已经发生重要变化。上百家企业集聚在一起，彼此产权明晰，自主经营，既相互关联又相互独立，既有日常物业管理，又有对公共服务的需求，满足不同企业多种经营活动的多种需求，为今后管理工作转为多重服务提出了新的研究课题。

从企业洽谈签约到入住管理，一整套环环相扣的工作程序，需要开发区根据新的情况建立一套新的后期服务管理模式。新的企业管理将包括三个方面：一是进驻企业办公区的物业维护与管理;二是对入住企业的社会管理与服务;三是对企业扶持与跟踪服务。

目前，石龙开发区管委会所属企业匍东物业管理中心，成立石龙产业孵化中心物业管理专门机构，负责硬件设施和楼宇周边环境的物业管理。石龙开发区管委会社会工作部门及其他职能部门负责进驻企业后期的社会管理和各项服务，各职能部门强化各种优惠政策支持和金融、人才等扶持工作。

当前和以后的重要探索是做好开发区土地集约利用及运营管理，深入探讨产业地产的各要素在开发区转型发展中的重要作用。

在产业地产运作和管理工作中不断创新

产业孵化中心一期建成后，上百家企业以全新的形式入驻，在企业进驻过程中，及时处理部分企业遇到的一些实际困难，完善处理危机事件的应急措施，为入驻企业的自我创新冲动留足管理和服务空间，进一步培育创业创新的氛围。对一些小企业在购置房产时存在资金不足，需要开发区通过协调机制帮助企业疏通融资渠道，解决资金难的问题。同时，在经营过程可预期的企业文化需求，企业市场资讯需求以及企业与政府关系、政策指导、员工培训等大量“软件”需求，搭建银企合作平台、政企联谊平台、网络信息平台等大量服务体系建设问题，有待深入总结、探讨和实践。

新引进企业要大中小并举

一方面引进大型企业，为其量身定制科研及经营总部。协调大型企业落户石龙开发区，尽快成为我区经济发展和财政收入新的增长极。近期成功引进的新华水电、中铁资源等企业为招商工作积累了经验。

另一方面广开招商渠道，充分注重小企业引进、扶持和培育。目前开发区有许多重点企业都是从初期的小作坊式的企业通过“孵化”发展起来的，如精雕科技有限公司、立思辰科技公司等。不可忽视对小企业的引进、扶持和服务，小企业对地区经济发展、财政收入增长同样重要，而且具有更重要的社会意义。

企业转型发展不搞一刀切

对企业发展以积极正确的引导，激励企业制订自身的发展规划，对部分生产效益好、劳动力较密集型企业，如精雕科技有限公司、万辉双鹤有限公司等企业，不强求其转型，让这类企业继续为我区提供更多就业机会。通过推广产业地产运作模式积极引导经营效益差的传统加工制造类企业加快转型步伐，促进其缩短产业升级转型时间。

注重解决转型升级入区企业建设工程的审批

开发区企业转型升级的重点工程受到区委区政府的重视和支持，区政府在办理审批手续方面组织各职能审批部门开辟绿色通道，为加快各企业转型的工程审批创造了有利条件。石龙开发区管委会规划建设部门积极协助企业做好各种工程审批文件资料，协调各审批职能机构，充分发挥绿色审批通道作用，把各企业重点工程审批程序的顺畅看成产业地产运转链条上的“加速器”。

在立足集约用地的同时，开发区未来发展离不开招商引资工作。开发区还将不断发现和解决新的问题，不断认真总结经验，创建具有石龙特色的可持续发展的新途径，早日把石龙开发区建设成科研成果转化及电子商务基地，科技创新孵化基地。通过不懈努力，把石龙开发区建设成为门头沟区财政收入的重要来源地和劳动者就业的重要基地，打造成门头沟区经济和社会发展的总部经济区。