作者: 吕继光 | 2016-11-21 14:25

工业厂房供配电模式的选择

供配电设施不但在工业厂房的投资中占有较大的份额，而且在工业区物业管理企业的运营成本中也占有较大的比重。投资成本、运营成本、满足客户需求三者之间的平衡选择对物业公司创造效益非常重要。

工业厂房的供配电系统比民用住宅的供配电系统复杂，一般都设置有高压变电、配电系统和低压配电系统。对租赁型的工业厂房来讲，为做到物业公司的效益最大化，投资建设工业厂房供配电系统时，一定要考虑三个方面的问题：一是前期投资不宜太大，否则会造成厂房项目的资金压力大。最好能做到用后期的收入分步完善厂房的供配电系统;二是运营成本要尽量压到最低，减轻前期的运营负担。在广州市，无论你是否用电，一旦报装了变压器，供电局就会按变压器的容量，每月按18元/KVA向用户收取固定的基本电费。由于基本电费数额较大，在前期厂房出租率较低的情况下，物业公司运营非常困难，一般都处于亏损状态;三是能够满足每层租赁客户的用电容量需要。这是一个比较高的要求，因为不能确定未来租赁客户是什么行业的客户?客户的生产规模有多大?等等。因此，客户的用电需求是未知数。

投资建设工业厂房的供配电设施，如果要全面考虑上述三个方面的问题，必须拿出一套不同于一次性投资建成工业厂房供配电设施的供配电模式。

在广州开发区，大多数工业厂房的供配电设施都是在厂房的建设过程中一次性设计、安装完成。比如，开发区的广信工业园区，有三幢1999年投资建设、2001年投入使用的工业厂房，每幢楼层有9层，每层约2,000平方米，包括公用区域，总建筑面积约6万平方米，原设计每幢楼每层的配电容量为100KVA，整个园区安装了3台1,250KVA的变压器，总投资约300万元。自2001年该园区正式投入使用至2006年，该园区有关出租情况及配电负荷利用情况见下表：

从上表可以看出，一次性投资完成供配电设施，存在以下弊端。

第一、3台变压器的总配电容量为3,750KVA。在工业厂房投入的前期，由于出租率较低，不但物业管理费等经营收入有限，而且物业公司还要每月承担数额较大的基本电费。在广州市，工业用电的电费包括两部分，即基本电费和电量电费。每月的基本电费按18元/KVA乘以变压器容量计收。电量电费根据你的实际使用量，按峰、谷、平不同时段的电价分别计费。

从上表数据来看，广信工业园区的出租率第一年10%时，负荷利用率只有10.67%，租户只能承担400KVA的基本电费，其余基本电费部分全部要由物业公司承担，即每月60,300元。这笔较大的费用属于固定支出，无节约潜力可挖，广信物业公司的经营负担非常沉重，所收的物业管理费远不够缴纳基本电费。

第二、随着工业厂房出租率的不断提高，又出现了供配电设施容量不足的问题。由于供配电容量的不足，从而影响了工业厂房的出租，影响了企业的经济效益。2006年，广州开发区的工业厂房租赁市场非常好，可是由于原有供配电设施的负荷量已达到设计容量，增容的难度较大，空置厂房无法出租，出租率只有80%，企业痛失良机。据我们(编者注：指笔者所供职的物业公司)调查，主要原因是招租客户的实际用量超过每层的设计容量。在工业厂房招租之前，由于不清楚未来客户来自何行业?生产的性质怎么样?生产的规模多大?所以，不可能确定每层确切的供配电负荷，只能靠估计确定一个供配电负荷，这个供配电负荷一般都不能满足客户的需要，但又不能估计太高，否则投资成本和运营成本太高，物业公司根本无法承担。这是开发区厂房普遍的现象，也是物业公司比较难以把握的不确定因素。

从以上分析来看，工业厂房一次性投入供配电设施的弊端较多，刚性太强，经营风险较大。为解决这个问题，我们采取根据工业厂房的出租情况，采取“分期投资建设供配电设施、分期向客户供配电”的供配电模式。

首先，在设计阶段，我们要求预留变压器安装场地。我们工业园区一幢4万平方米出租面积的厂房，我们要求按5,000KVA的容量、安装4台变压器来设计。先开通一台1,250KVA的变压器，这样可减少前期的投资。实际上在供配电设施投入使用的第一年，当出租率达到20%时，我们先开通一台1,250KVA的变压器负荷已达到额定负荷，95%的基本电费由客户承担，物业公司只是承担很少的一部分的照明及消防用电负荷，大大地降低了物业公司的运营成本，大大减轻了物业公司的运营负担。

其次，随着出租率不断的提高，我们根据所招租客户的用电负荷需要，不但扩增变压器等供配电设施。由于扩增变压器等供配电设施与出租率同步增长，没有发生因用电负荷不足而影响招租情况。当我们出租率达到100%时，我们总用量负荷现已达到4,500KVA，变压器增加到3台。99%的基本电费由客户承担，企业经营良性循环。

另外，可以利用当期的经营收入去支付扩增变压器等供配电设施而增加的费用支出。一个企业进入园区，其装修改造需要一段时间，我们增加变压器等供配电设施可与客户的施工同步进行。这样既比较好地落实了客户真正需要的负荷量，避免了用量负荷不确定性现象的发生;同时，又可以利用当期的经营收入去支付扩增变压器等供配电设施而增加的支出，提高了资金的利用效率。

从我们的实践来看，采取“分期投资建设供配电设施、分期向客户供配电”的供配电模式，比较好地解决了“投资成本、运营成本、满足客户需求”三者之间的矛盾，前期的投资可以减低，运营成本的可以降低，同时又能较客观地满足了客户的需要，是一个比较好的供配电选择模式。

(原载于《现代物业·新业主》2007年第1期)