津通国际工业园区的专业管理
津通国际工业园占地1000亩，总投资16亿，总规划建筑面积90万㎡，一期近30万㎡的17座高标准工业厂房、1座生活服务中心和1座商务服务中心已正式投入使用，自2005年10月开园以来，入驻率近80%。
园区参照了国际先进科技工业园的标准建设，吸纳众多科技工业园的特点和要求，在设计风格、建筑形态、企业运营和物流保障等方面，整个园区力求能一步到位地实现与发达国家产业环境及企业平台的完美对接，其整体形态、功能设置和运作拓展已形成了以现代化标准厂房为主体，集科研孵化中心、制造生产中心、现代服务中心为一体，以循环经济范式和花园式社区为环境特征的新型高新技术产业园区。
一、工业园区推行专业物业管理服务的紧迫性
工业园区专业物业服务既包括了住宅物业的基本内容，又包含了工业设施、特种设备监督、能源动力、专业技术服务、企业管理服务、人力资源服务、延伸拓展服务、教育培训、会议展览、现代物流等新兴服务，甚至还有更多的内涵。它的业主是法人，寻求的是适合其生产经营的公共空间，他们会选择性地将部分生产服务内容外包，形成了工业园区的专业服务市场。
例如：人力资源服务公司借助物业管理公司与入园企业的友好合作关系，介入企业的人力资源需求，通过物业专业技术人员(工程师、高级工程师)广泛挖掘社会资源，寻找园区企业急需的高级管理人员及专业技术人员，通过留学人员服务中心吸引学成归国的创业人员，为园区企业提供多种招聘渠道解决资源需求困难。服务外包公司通过我们与专业消防安检合作，协助入园企业实施自动消防系统。通过与设备租赁公司合作及时向企业提供设备服务。通过与培训机构合作向园区企业提供质量认证体系服务。通过与工业废弃物处置中心合作，集中处置园区工业废弃物。广泛的业务合作既拓宽了专业物业服务市场，也为物业管理公司提供了新型的经济增长点。
再如，通过专业的物业服务体系，我们协助园区内FORST、S&R、GOODYEAR等外资企业解决了工业生产遇到的许多技术问题：如设备检修、工程监理、消防系统维保、计算机软件服务、餐饮配送、车辆接送、电力技术、紧急故障维修等专业需求，建立了有别周边园区的专业物业服务体系，通过服务辐射带动了园区周边的产业发展，提升了园区的综合实力与园区附加值，厂房租金也得到相应提高。
二、专业物业管理服务的基础工作
工业园区专业服务有其特殊的使命，它是通过提供专业管理服务支持园区的发展，产生社会效益，因此专业服务应依托政府、园区企业、社会资源，搭建多功能综合型组织平台。
基础工作主要包括组织架构、人员选拔、岗位培训、园区制度、内部管理等工作。
(一)组织架构
园区物业服务机构应根据实际设置，关键是高效精练、一职多能，专业园区服务公司实施“集中管理、分散服务、分权运作”的组织模式，借助于互联网平台技术，业务数据实时共享，充分满足园区管理服务基本需求，实现组织管理扁平化、业务操作信息化、园区服务专业化。组织架构必须以公司的总体目标、管理目标设置，保证物业服务的功能，充分发挥员工潜能，一人多岗一专多能，最大限度地协调配合并发挥人、财、物、技术、信息等要素，保证公司整体协调和高效运作，最大程度地发挥整体效益。
(二)人员选拔与培训
专业园区物业公司因人员专业素质方面的要求较高，组建队伍难度较大， 在目前工业专业物业服务的培训教育体系还不能满足园区市场和企业发展需要的情况下，应开展行业、企业、院校合作，以技能培养为核心，根据不同层次、不同地域的园区可采取订单培养方式，促进企业与人才资源供求之间的良性互动。
(三)园区管理制度
园区管理制度主要由园区规章制度与物业公司内部制度组成，例如：“委托管理协议书”、“园区管理公约”、“入园承诺书”、“园区消防管理规定”、“园区绿化环卫管理规定”、“园区能源管理规定”、“园区建筑设施管理规定”、“园区地下管网管理规定”、“园区变电设施管理规定”、“园区交通管理规定”、“园区施工管理规定”、“园区工业设施安装管理规定”等等。
(四)工业标准、法律法规、工业综合知识面的拓展
从具有理论知识与长期实践经验的工业技术管理人员中选拔出的专业物业人员要结合园区实际进行工业标准及法律法规的再学习，如：“通用用电设备设计规范”、“防雷设计规范”、“火灾自动报警设计规范”、“泵站设计规范”、 “压力容器使用规定”、“压力容器安全技术监察规程”、《特种设备安全监察条例》、《危险化学品管理条例》、《消防法》、《环境保护法》、《污水管理条例》、“工业企业厂界噪音标准”、“生活垃圾管理规定”、“建筑垃圾管理规定”、“污水综合排放标准”、“工业水体污染控制”、“工业大气污染控制”、“工业噪声控制”、“工业固体废弃物资源与处理”、“清洁生产”、“工业工程与项目管理”、“设备保养维修技术”、“工业安全工程”等知识的学习，不断拓宽知识面。
(五)管理体系与信息化系统
2008年在园区实施了办公自动化系统——津通泛微OA系统，根据不同的层次的角色，授予员工的登录使用权限，实施OA后为办公室人员提供良好的办公手段和环境，OA上集成了公司的业务信息，规范了原来比较随意的操作流程，提高了工作效率，目前园区管理、服务、人事、工程、行政、财务、资产、招商等都集中在OA系统上实施，园区企业可以通过互联网登录园区专业服务系统零距离沟通，获得相关信息，包括具体的水电财务数据、园区物业基本资料、建筑物图纸、政府服务信息、政策法规，用户还可以直接在网上向物业管理公司提出服务资源需求或者直接在网上和对口部门沟通。
借助优秀的园区信息服务平台，还可以为企业提供决策、计划、控制与经营业绩评估全方位和系统的服务，为园区企业提供OA、 ERP、URP等管理设计思想，使“信息”成为专业物业、园区企业的核心业务和主导流程。
三、工业园区专业物业管理服务的提供
(一)专业工业工程经验服务于园区早期
工业园区物业与其他物业有本质的差别，因此，物业管理公司专业技术的早期介入显得特别重要。
调查发现，工业园区内的厂房或标准厂房普遍存在楼面载荷、立面设计、钢结构设计、电梯布局不合理的现象，有的单纯从成本出发考虑到一般的轻工企业(服装加工类)楼面载荷偏小的特点建造大规模的标准厂房，但招商引资变数较大，引进的却是电子类企业，在标准厂房内做净化车间，需要安装冷热机组、通风机组等等，原厂房设计的供电能力不足、楼面载荷太小、电梯设置不合理、变压器的容量不能满足客户要求。为避免这种状况，可以综合考虑部分厂房加大楼面载荷，预留场地分步实施等措施。既减少了盲目投资，又能满足招商需求。
在项目的建设施工阶段，专业物业管理公司可以派出人员跟进整个项目的建设过程，根据专业经验从今后园区企业发展的角度考虑对园区道路的最小拐弯半径、园区厂房结构、地下管线、附属设施、供水、供电、排污、消防、环保、保卫、物流等各个方面的提出专业意见，参与分部、分项工程、隐蔽工程及设备安装工程的综合验收。发现问题及时向开发商提出，关注施工整改，例如：园区雨水、生活污水管道与市政管道的接合点施工、工业污水管道的材质、地下供水管的连接头施工、地下消防管道的连接头施工、地下弱电管网的材料选用及施工连接、地下高压电缆管的材料质量、钢管焊接、绿化区内埋设的波纹管道质量等关键施工细节，通过跟踪施工关键节点，保障了今后入园企业的经营生产安全，同时也减少了物业维修的工作量，为基础设施管理提供了保证。
(二)专业知识服务于企业入驻期的基建工程
专业知识是管理厂房及其他基础建筑物结构完好的基本保证，在工业装修及设备安装中要综合考虑屋面、楼面、地面的荷载。在楼面、屋面安装机组、冷却塔、风机房时要对机组设计、安装手册、施工图纸、厂房结构综合考虑。安装压力容器，相邻单位还要签订安全协议，因施工影响其他企业时，需书面征询涉及部位用户的意见或签订协议，有的还需经政府有关部门批准后才能实施。
例如：GE项目的工业设备安装布局阶段，为节约厂房租赁面积，减少管道工程费用，企业准备将制冷机组设置在二层楼屋面上。初始方案提出后，工业技术工程师主动参与到设计过程，从厂房结构、设备基础、机组工作状态、环境噪音影响、安全生产、操作维护、政府监管等方面进行了综合论证，提出将机组移至地面，借用一组电梯井改制成管道井的设计方案，虽然管道加长了，企业投资费用增加了，但厂房安全、企业生产安全、园区安全得到了保证，在征得设计院同意后，企业最终采纳了我们的方案。
没有专业物业知识与工业经验，不经科学分析，企业入驻标准厂房时贸然安装工业设施，轻则大大缩短厂房设计寿命，甚至还没有收回投资成本厂房就已经提前报废，重则埋下重大安全隐患，产生灾难性的后果，因此运用专业知识服务于企业入驻期的基建工程是维护园区厂房建筑物的根本保证。
(三)专业知识监管园区重要设施、设备
工业园区内的压力容器、载货电梯、供水泵房、变电所、消防泵房、监控机房、公共管网、地下压力管线的物业管理等对整个园区的正常运作关系重大，检查、维修、养护需要专业知识及工作经验。如：高压变电房要按照安全操作规程进行管理，要根据用电情况适时地关注或调整功率补偿，降低电耗，节约能源等等。
例如：园区企业IMPEL公司的液氮装置属于特种设备，工业技术工程师主动向企业主管、设备操作人员宣传《特种设备安全监察条例》，积极联系岗位培训，提供安全生产与操作的相关资料，协助企业进行特种设备维护保养管理，并主动与安监、技术监督、消防部门建立友好关系，经常请他们现场检查指导。目前园区有特种设备近十台，通过强化专业物业管理，有效地保证了园区的安全稳定，连续多年被政府授予“安全生产先进园区”。
(四)专业消防管理，杜绝园区危险隐患
园区消防管理重在实际，由于企业生产用原料多种多样，能源介质也不相同，管理上必须认真履行园区消防职责，指导企业正确使用各种消防设施和器材，加强消防应急演练，消防监控中心与园区定点消防巡逻相结合。
专业管理还要求掌握园区各企业消防侧重点的关键材料、生产过程、工序、工段、车间、仓库，对各企业的消防设施和器材,定期检查、试验、维修、更新,通过面防、点防、人防、技防、预案来构建园区消防体系，提升园区抵御灾难的能力。
(五)专业物业环境管理打造生态园区
工业园区绿化与小区、公园不同，它是供企业使用的外部环境，主要为工休观赏、员工交流、来客参观提供绿色空间，相对于其他景观而言，园区绿化与企业的关系更为密切，既体现企业形象、园区环境，又体现园区企业员工素质。
专业园区绿化管理会考虑企业员工交流、来客参观之需要，将地域文化、企业文化内涵融于景观之中，通过办公区、厂区绿化展示企业文化，根据植物的动态变化、建筑物使用功能及对环境的要求综合规划园区绿化，从使用的多样性创造绿化区域环境多样性，继而展示园区文化的多样性。
工业园区是环境污染风险的高发区，重视园区环境安全，识别园区的环境风险，要求园区企业本身实现清洁生产和污染零排放，在各企业建立ISO14000环境管理体系的同时也应该建立园区的ISO14000环境管理体系，以此来规范今后进入园区的企业。
建立环境体系，识别园区环境因素，通过废物交换、循环利用、清洁生产等手段，实现园区内物质、能量和信息集成，甚至把上游企业产生的废物转化为下游企业的原料，建立初步的生态工业产业链(网)，实现园区资源初步一体化经营与生态化管理体系的产业园区，树立园区良好的环境或生态形象。
(六)专业物业服务要成为企业的帮手，政府的助手
工业园区是工厂集中区，是区域经济步入良性发展的新平台，又是多种矛盾的混合体，在园区发展进程中存在着许多矛盾和历史遗留问题，政府也不能一包到底，将园区推向市场，全面实现企业化、商业化运作是必然趋势。专业物业服务可借助园区管理及现代服务业的连锁优势，共享资源，在园区服务上发挥自身与政府、企业之间的联接优势，通过多种渠道满足企业的延伸服务需求，既弥补了政府的资源配置不足，又开拓了专业物业管理公司的发展空间，在延伸服务、生产服务等方面将自身融入于园区企业，在职能委托、生产监督、安全环保、消防管理、劳动纠纷等方面发挥政府与企业之间的桥梁和纽带作用，成为企业的帮手、政府的助手。
我国工业园区专业物业管理与服务有着广阔的市场，园区物业管理服务企业要适时调整管理与服务思路，扩大服务覆盖面，以园区为载体，以专业为特色，以信息为支撑，率先优化传统服务业向现代专业服务业的转变，服务于园区发展的战略大局，肩负起特殊的历史使命与责任。
(原载于《现代物业》2009年第3期/总第109期)
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