作者: 杨建防 | 2016-11-21 16:04

工业园区物业服务的产业创新

发展工业园区新型的、知识技术密集型的、高附加值的现代物业服务，并不意味着放弃传统的、劳动密集型的常规物业服务。在常规服务的基础上、发挥服务企业技术优势、挖掘客户个性化需求，将会是新的企业发展路径。

现代制造业的发展为工业园区物业服务带来新的机遇与挑战，整合资源，发挥服务优势，在专业化、规范化、产业化、高附加值方面创造物业服务的新空间，是当代工业园区物业服务从业者需要思考的实际问题。

我国工业园区物业服务行业经过二十多年的探索创新取得了很大的成绩，但是从产业角度看，园区物业服务的专门法律条例及服务标准还有待完善，多数工业园区还是沿用住宅小区或商务写字楼的物业管理服务标准，从业人员服务意识、市场意识、竞争意识淡薄，部分专业人员缺乏战略思维和创新精神，园区物业服务公司还存在着收费低、收费难、效益差、发展缓慢的现象，开发商下属的子公司或政府后勤公司管理的园区还占有一定的比例。总体来看园区物业服务已具备了初步基础，形成了基本的专业特色，但与物业服务公司拥有的园区独特优势、发展条件和工业产业服务要求相比，还有较大差距。因此,探索园区物业服务新思路、新模式，创新产业服务空间是提升物业服务行业发展后劲、附加值和核心竞争力的迫切要求。

“物业服务产业创新”并非是原有服务产业平台的简单变革，而是伴随着园区工业的产业提升所需求的多层面的物业服务产业创新。首先，从物业服务产业看，发展新型的、知识技术密集型的、高附加值的现代物业服务，并不意味着放弃传统的、劳动密集型的常规物业服务，二者之间并不存在着必然的替代关系;其次从产业服务发展看，园区产业的发展势必带动配套服务的提升，物业服务业在常规优质服务的基础上，通过不断创新、越式发展才能满足园区业主的多元化与差异化需求。

在常规物业服务上体现差异化的服务优势

工业园区常规物业服务包含前期介入管理、厂房建筑、保安、保洁、绿化、维修等基础管理服务。园区物业服务公司首先应着眼于集中资源，满足园区业主的常规物业服务需求，其次是逐步完善常规物业服务运作模式，根据业主需求，科学设置常规物业服务项目，通过个性化、差异化的周到服务赢得园区业主的口碑，稳定物业服务的基本经济效益。

差异化的周到服务，以“系统化、专业化、信息化、多元化”服务为提升目标，建立以服务产品为龙头的组织机构与发展体系，提高执行力与服务效率。开发商或政府部门下属的物业服务公司还可以充分利用强大的总部资源，设立商务服务、建筑施工、工业工程等服务项目，通过总部资源扁平化，实现园区物业服务公司常规服务的差异化，促进企业成本效能的提升。

差异化服务还要建立专业人才资源以及服务联盟资源的引进与合作机制，通过资源整合或战略联盟建立服务产业拓展创新的人才库、智慧库、资源库。

以经验判断，一般企业每年在保安、保洁、绿化、简单维修等方面支出少则二、三十万元，多则上百万元，规模在四十家企业的工业园区，每年的保安、保洁、绿化、维修等常规物业服务需求总量达到千万元以上。园区物业服务公司应发挥区内资源优势，提供全方位、综合性的常规物业服务，并积极发展适时推出企业用车、供餐、票务、培训、保险、中介、货物代理等有别于一般园区的生产性与生活性差异化的提升服务，通过业务总量的提升，实现工业园区物业服务的规模经营。

在差异化服务优势的基础上，拓展专业物业服务

基于差异化服务的优势，在多样化、多层次方面以专业化、精深化、业主相关为服务原则，充分发挥企业资源或行业资源优势，寻找专业物业服务的切入点，提供工业设施、特种设备监督、能源动力、专业技术咨询等园区物业服务，通过点面效应建立与现代制造业发展相适应的专业物业服务产业链,创新工业园区现代物业产业服务空间。

据百度资料统计分析，企业的维修、改造、保障费用通常占固定资产比例的2%-5%，仅此一项，固定资产总规模10亿元的工业园区，专业物业服务年需求将近3,000万元，园区物业服务公司通过向业主宣传综合成本效益理念，以引导企业产业服务外包为延伸物业服务的切入点，同时发挥工业物业服务专业特色，适时提供中央空调、工业电梯、设施机组等专业设备保障服务。通过服务联盟为企业提供工业工程、建筑管理、资产管理、人力资源、债务追讨等产业延伸服务，实现工业园区专业物业服务的品质经营。

例如，江苏常州津通国际工业园区的美国GE公司设置地下污水处理系统，园区物业服务公司获悉项目信息后快速启动服务响应机制，利用其在环保手续办理、工业设备专业知识、园区管线分布、地质资料、工业施工、专业安装技术等一般施工企业所不具备的差异化综合优势，主动参与工程招投标，并成功中标， “一站式”的专业服务，得到外方的好评。

通过专业物业服务的延伸，逐步演化成现代物业服务的集成商

工业园区物业服务完全可以通过资源存量分析将园区的服务市场做大、做精、做强，甚至做成一个产业，物业服务公司的经营模式也不是单一的，而是寻求全方位服务集成。通过模式创新与转型，将物业服务公司管理型、专业型的核心资源与外联专业公司优势互补。在资源整合、战略联盟、服务外包、专业化分包等方面将新技术、新服务引入到工业园区最具效益的产业服务链上来，其实质是通过专业物业服务链的延伸，园区物业服务公司逐步演化成现代服务集成商，在更高的层次上收获社会效益与经济效益。

例如常州津通工业园区广丰服务业交易大厦改造工程，涉及建筑、装饰、监控、中央空调、电梯、泵房等施工项目，投资大、时间紧、技术复杂，集团公司经综合考虑决定由物业服务公司高级工程师担任现场项目经理，发挥公司水电气、工业设备、安防工程、装饰装修资源的综合优势，管理协调装饰、机电、消防、空调制冷、楼宇智能化等各专业项目施工，按工程委托管理费提取比例，仅此一项委托管理费用达到百万元。

突破物业服务的产业内循环，寻求多领域的渗透性发展

工业园区是持续发展的产业平台，资金和人才的大量流入为园区的发展提供了保证。随着我国工业园区产业升级步伐的加快，有远见的物业服务公司已开始兼并、重组、联合，并通过股票上市、品牌输出、连锁加盟、多种经营、多行业发展等方式组建新型的工业园区现代物业服务集团，通过集团优势加快推进适宜产业化经营领域的新型物业服务业的产业化进程，突破自我封闭的产业内循环发展路径，在全面提升产业经济服务的基础上，通过紧密的产业关联，共享资源与社会资本要素，寻求向整个经济领域多方位渗透的发散性发展，形成工业园区物业服务的新型产业圈。

例如，国家动画产业西太湖动漫基地玻璃幕墙工程所占投资比例高，技术复杂，甲方对玻璃幕墙项目工程师提出了“机械工程与建筑工程”复合型管理人才的要求，经多方论证，最终集团选派物业服务公司的高级工程师作为现场工程项目技术负责人，很快对幕墙工程的各个过程节点实施了有效的控制，使得幕墙工程的投资、进度、质量得到预期的保证。

纵观我国工业园区物业服务产业的发展进程，建立、发展、完善园区常规物业服务平台，发挥新资源、新技术优势，实现园区物业服务的差异化、专业化是提高工业园区物业服务产业经济的重要途径，而通过物业服务产业链的集成，寻求多领域的渗透性发展，打造工业园区现代物业服务的新型产业圈，才是产业创新的根本之路。

(原载于《现代物业·新业主》2011年第09期/总第199期)