作者: 陆华生 | 2016-11-11 17:31

新建工业园区提升效益的办法

中国的全球化经济发展和城市化进程形成了一种趋势：居民入区，商品入城，工业入园。城市化的推进，已使新开发工业园区摆上地方政府前列发展规划和优先议事日程，成为物业增长和人气聚集的最快捷径，造就城市主管部门、物业权利人、开发建设者、物业使用人、物业管理人的合作新平台。

从过去年代老式厂房变为新世纪工业园区，俨然一场翻天覆地的社会变革。国家规定工业用地使用年限较长，使新开发工业园区的运营有必要、有条件、有可能进行高端布置，为入园企业结群共进的可持续发展和实施大规模专业化管理提供条件。

工业园区规划面积广阔，承载建筑物恢宏，吸引中外高端企业，构造安全、文明、清洁、有序的生产、科研、设计、物流、仓储大环境，传播密集、先进的工业信息理念。整片工业园区开发体现了产业集约经营，不但成就一个城市支柱式的生产力发展资源规模，也有助于调整社会公共生活环境设施的合理分布。

优势就在于发展刚刚开始。新开发工业园区需要宏观、长远的思考、规划、设计、布置，迎遇土地使用、建设规划、格局安排、主题特色、运行秩序、期待效益等一系列问题，有必要融合、吸收现代物业管理的思想、理念和做法。

图1 位于莱茵河畔的杜塞尔多夫是德国重要的工业城市

工业园区建设形成的基本规律

新开发工业园区常是一个地方发展的里程碑。其建设形成现代物业规模之大、素质之高是空前的，外国远远不可比拟。2010年7月至2013年1月笔者在中山火炬高技术产业开发区公有资产管理委员会担任物业管理顾问，其开发土地面积70平方公里，总投资额20亿元，年工业产值1,300亿元，入园企业1,300多家，聚集居住人口20万人(图2)。为适应翠亨新区连接，进一步在马鞍岛开发规模达2.13平方公里的临海工业园，其土地面积相当于一个澳门，一下子把中山整个城市外延至珠江口伶仃洋(图3)。具备相类似规模的广州中新知识城占地规模123平方公里，建设用地达60平方公里。而北京较为成型的中关村科技园，以清华大学和北京大学为依托，规划面积达217平方公里。这些工业园区建设形成现代物业的趋势，标示中国城市发展的新方向。

图2 中山火炬高技术产业开发区

图3 从临海工业园横门老山俯瞰直面伶仃洋的园区

工业园区基础条件审批

现阶段工业园审批，并不算太耗时、太复杂。一般包括：(1)地方政府听取《工业园选址开发研究报告》;(2)制订《工业园建设工程可行性研究方案》;(3)启动工业园基础建设、宣示奠基动工;(4)国务院、省市政府、国家科技部批准工业园规格和列入国家火炬计划产业基地;(5)地方政府批准《工业园控制性详细规划》;(6)确定开发建设单位、物业管理单位和建设管理体制。

建设工业园区的战略考虑

工业园区一般规划人口10万至20万，占用土地在10平方公里以上，形成物业群的建筑面积在1,000万平方米以上。之所以打造这种庞大的标准化物业平台，其一般性战略考虑主要依据：(1)区域功能效益的客观表现;(2)国际经济模式的结合吸收;(3)入园企业集聚发展的远景潜力;(4)人群宜居物质文化的综合需求;(5)自然资源利用的合适关系;(6)地方主题名片的国际影响。为此，在工业园区运行过程中，极为重视集中引进世界知名企业，吸引固定资产、无形资产、流动资金的投入，对总投资额和年创工业产值额提前论证和年度预拟，按入园企业的规模和性质布置单位工业园。

影响工业园区现代物业环境的定位因素

(1)以现代装备制造业、新能源工业、现代服务业等为主体的产业基础影响;(2)面向海湾、山域、地区经济发展圈的区域经济影响;(3)宏观经济对入园企业和园区建设的影响;(4)独立岛屿直面海洋自然生态地理区位的影响;(5)边沿城市接合和建筑群组合的影响。中山火炬开发区从一开始就注意发挥这些定位因素，整个园区按珠江口滨海新城部署开发，市政、公共、人居、文化的发展格局符合工业园区建设管理要求，既表明先进制造业，又彰显现代服务业。

认定和运用现状物业的基础条件

立足新型城市布局，认定现状物业的基础条件，在确定区域四至和土地面积规模的基础上，对工业、居住、学校、广场、交通、市场、文化、娱乐、商业、金融、体育、行政、医疗、绿化、市政、公配、站场、古迹、水域、轻轨、特殊用地等作出安排。由于工业园土地征用意义刚性、用地成本较低、支持阻力较少，更应依山傍水合理使用土地，尊重所在区域地名、地址，确认周边线、海岸线长度，利用现存山体、水体、桥梁、机动车道组成自然交通系统。临海工业园澜山、灯笼山、横门大山、飞蛾岭四座山体的保留，显示现代工业园区可保存老山自然色彩(图4)。广州经济技术开发区至中新知识城的工业园绿道从规划开始进行布置，但可惜未按国际习惯做成双向双行。

图4 现代工业园可保存老山自然色彩

建设区域基础和公建配套设施

在总体上，园区按开发目标和运行需要确定车道里程，疏浚深水航道，预留疏港铁路、轻铁、市区快速交通线、5,000吨以上港口。优先开建供水管网、污水处理厂、排水排污系统、变电站、发电机组、天然气接收站、高中压调压站以及行政办公、宿舍生活、邮电、医疗等设施。新开发的临海工业园从一开始就安排1座220千伏、3座110千伏变电站，横门发电厂、中海油嘉明电厂已建25万千瓦发电机组并在建70万千瓦发电机组，中国国电集团在建105万千瓦发电机组;大丰水厂日供水量50万立方米，铺设1,200mm和600mm主供管网;完成中海油天然气接收站、高中压调压站;由于岛屿地形直面海洋，特别按海堤防潮规范进行建设。工业园不同于一般园区，尤其应注重防地震、防泥石流、防海潮。

工业园区现代物业建设管理运行效益

新开发工业园区尤其需要现代物业管理力量的加入，协助园区坚持自主创新，开拓园区物业运营体系，培育园区物业运营功能，优化园区物业组合结构，增强经济持续发展能力。现代物业管理顾问方应完全融入物业权利人立场，设身处地为他人做嫁衣，立足项目早期介入，协助实现开发建设转让效益、资产盘活效益、租赁使用效益，主动实现物业管理效益。

开发建设转让效益

这属于项目早期介入标的。所谓项目早期介入，是指直至项目规划设计阶段，具备资质的物业管理企业或物业管理人，在项目规划设计阶段，应以顾问形式与物业权利人和规划设计建设单位建立合作渠道和协助关系，积极承担和提供会审、论证、评估、调研、方案、建议，为工业园规划设计当参谋。中山火炬区有员工村A、B区项目，占地面积4.6万平方米、建筑面积14.2万平方米，物业权利人成功接受物业管理顾问方意见，坚持长饭碗、长物业，只对入园企业售出单元而自行控制全面物业管理。相类似的加州阳光步行街上盖10幢小高层住宅项目，也采取同样方案(图5)。科技产业带创意区综合体首期1-5栋高层工业科技商务楼项目，占地2.4万平方米、建筑面积11.14万平方米，地面25层、地下1层，由物业管理顾问方提供评估方案，物业权利人采取整体合作、打包经营的做法，以土建和外墙装修完成的毛坯物业与后续运营总承包单位合作，对方投入升级改造资金，进行内部立面、厅堂、裙楼、楼道、房间、梯间、多功能会议厅、广场、停车场、外围景观、配套附属设施、机电设备等设置装修，打造具有较高附加使用价值的物业单位，面向入园企业科研中心、国内外科研院所、企业总部、海归和大学生创业园、软件和工业设计单位、文化创意机构招商使用。同时，按使用年限内投入物业管理团队和物业管理费用，这种立足新起点的效益转让和开发合作，有助于长期发挥和维护工业园区物业的使用功能，使现代物业运营产生的使用增加值达到新的阶段。位于园区中心按国际六星级建设的商务酒店项目，占地面积2.2万平方米、建筑面积5.87万平方米，则以物业毛坯楼整体转让，由高端资质酒店集团接续打造，合力打造园区品牌。此外，运用现代物业管理专业素质，承担建设项目全程顾问，以巡视、指导、会审的工作方式着重关注物业使用功能，发出工程修改建议书;关注区域分布、公共设施、广场做法、绿化环境、标识系统和区域建筑群、单位建筑物的平面、立面、天面、地台、地下层面、设施房区、垂直通道、周边接合点、设备安装、管道井等，发挥协调、调整作用(图6、图7)。

图5 工业园对外售出单元、自行掌控管理的物业群

图6 运用现代物业资质指导工业园地台改造

图7 管井改造局部图

资产盘活效益

工业园运作形成规模庞大的公有资产，中山火炬区仅土地、房屋物业专项资产就达200亿元规模。其中一部分属于原有物业资产，历经长年演变，部分专有土地、房屋、楼宇资产出现多年空置、运作停滞，未能产生应有经济效益。现代物业管理力量加入，通过对物业的地域价值、使用价值、资产价值和品质组合细分，促使停滞资产盘活运营，获得既定效益和期待效益。如位于园区逸仙路主要路段的金华悦酒店，原址为企业丢荒多年的厂房，经实地勘察设法盘活，由进入运营的合作方投入超过6千万元精细装修资金，全面改造为四星级商务酒店，既弥补园区综合配套设置需求，又使停滞物业恢复使用，通过有效维护可保障长达20年的运营效益(图8)。根据规划要求，工业园开发需按一定地段、类别建造公建配套物业，这是服从城市需要配套设置的物业，包括学校、幼儿园、老人活动中心、公共洗手间、社区管理处等，但由于物业权利人、开发建设单位关注主体项目，对公建配套物业的管理权属、管理责任、交接做法并不明确，造成近千万平方米的公建配套物业竣工后仍工棚围闭无人问津，后经协助盘活，全部进入移交使用和正常管理。

图8 现代物业管理进入工业园可协助盘活资产、实现期待效益的金华悦酒店项目

租赁使用效益

国家主张和鼓励工业园区的土地、房屋以租赁使用方式运营，规定较长的租赁使用期限，实现物业的长年效益。

工业园区土地的地域价值与时效价值是有区别的，特别对处于升值空间的地块，物业以租赁方式运行或以合作投资形式运行，其现实效益和期待效益不同。对进入工业园区的中小型企业群，或园区现代商业物业的开发建设，都不适宜采用土地、物业转让的方式，而应立足面向入园企业的租赁使用，自身全面控制专业化管理。中山火炬区占地面积5.86万平方米、建筑面积6.46万平方米的创业园，以及占地面积2.41万平方米、建筑面积3.53万平方米的数码大厦、投资大厦;占地面积1.74万平方米、建筑面积4.42万平方米的科技大厦;占地面积10.95万平方米、建筑面积7.61万平方米的太阳城商业购物中心;占地面积6.45万平方米、建筑面积7.12万平方米的五星美居商业城等主体物业和大片工业开发研制加工区，均采用这种运营方式，在顾问方帮助下组织专业化物业管理和配套服务，接受入园企业委托进行空置房屋管理和租赁房屋服务。此外，协助物业权利人以租赁土地出资代为承建方式与入园企业合作，建设单位工业园物业，与入园企业签订长年物业租赁使用管理合同，则属于较为复合型的租赁使用效益。协助由物业权利人出资为园区内村属土地承建工业物业，代为租赁提供入园企业使用并负责管理，也是一种长效租赁使用方式。

工业物业的租赁，需要遵循物业使用规律。首先顾及使用期，土地的租用，工业、办公、商务、住宅等不同类别楼宇房屋的落成使用，公共、机电、特种设施设备的安装运行，都有不同的使用期，一般应尽量延续有效使用期。其次是使用类别，需要贯彻不同类别物业的管理要求。物业从毛坯状态到精细装修付诸使用，全程实施早期介入管理，尊重原设计目标、确保实现使用功能。长年整体租赁使用是重点，需要解决物业的整体专业化维护、管理标准、责任落实、团队素质、检查监督等环节事项。租赁使用期间标的物区域的土地使用税、房产税、专项维修资金、日常维护费用、公众责任险、财产险等属于合作要件，需在合同中明晰化，并与国家物业管理法律、法规相符。租金阶段收益设计也有讲究，可改变惯例采用倒三角型设置的保障做法。

物业管理效益

建成的工业园物业，无论对于物业管理顾问，还是对于直接管理整体/部分物业的企业，都可以出效益。如中山火炬开发区在一片约12平方公里的核心地段，花60亿元资金建设现代化科技新城，形成建筑面积约70万平方米，包括科技产业加速器——数贸广场和数码大厦、投资大厦、科技大厦等工业大厦的工业园物业群。建设连片整体配套的市政公共环境，实现社会经济生态效益和土地物业使用价值增加值，展示全新城市模式、现代服务理念和国家高技术产业园区国际化形象。同时，也表现在土地、房屋使用功能、用途性质的转换效益。如从居住变为商用，生产加工变为科技开发，单一分割使用变为连片整体使用。2009年-2012年中山火炬开发区加大对资产物业功能转换和二次开发力度，淘汰传统加工制造企业100多家，翻新改造旧厂房物业100多万平方米，腾笼换鸟引入具备高经济附加值、技术含量和自主知识产权的新型产业企业，劳动用工减少2万人，产出效益翻倍，产值规模达到原先的3倍。

管理效益也表现在与物业权利人达成的前期管理格局共识：(1)主张复合型建设和管理模式，与入园企业的关系不停留在单纯的割地转让。(2)依靠管委会这一政府物权代表人、政务主办人、园区规划、设计、开发、建设的组织者和集中综合利益行使人。(3)不单纯关注转让土地收益，同时关注建设后的物业转让效益、资产盘活效益、租赁使用效益和物业管理效益。(4)确定物业权利人、物业管理人、入园企业为主体的管理合力资源。(5)以入园大型企业国际化素质决定园区素质，建设环保、创意、大气之园。

推进前期管理格局形成应开展的相关工作：(1)确定现代物业管理的目标、角色、介入点、运用理论、实践方略。(2)以管理人提供物业项目的目标方案、使用方案、入驻方案、管理方案和规程、制度、预案，协助物业权利人、建设单位部署前期物业管理。(3)协助组建和培训物业管理团队，提升现代工业园意识，开拓科学管理模式。(4)争取实现园区整体长年管理委托或顾问委托。(5)单位工业园区建设的备份、会审、咨询，协同确立建筑物的外型、外立面、墙色、标志性特色和全园相对统一的和谐(图9)。(6)工业园区路、墙、门、顶、树标志特点相对统一。布置粗犷型园区、路区，显现建筑物与自然环境和谐的理念和痕迹。(7)表现园区天际风景线，精心设计名片路区，预留制高观景点。(8)园区现代物业管理服务，包括园区专有、公共、生活配套区域位置及功能分布的规划、确定和整理，协助对国家级、省级、市级项目报批、用地指标落实的相关手续，单位工业园区外围线建设方式的确定，开发建设的内容控制、强度控制和布置控制，道路交通系统、人行道、绿道的规范和安全性，公建配套、公共设施、留用区域的布置、建设和管理，公共标识系统设计、安装、维护，海堤、山体、路基、桥梁、路面、园带的适合性建设安排，公共宿舍园区租赁使用管理，公共场地场所的适合性建设安排和维护，标志性建筑物构筑物管理，安防、清洁、绿化、突发事项、工地接合部位管理，制度系统建立、管理收费资源等。

图9 工业园楼宇物业相对统一的标志性特色

借鉴国际先进理念塑造优秀示范工业物业

新开发工业园区吸收国际先进理念和做法具备得天独厚的条件，可充分依靠和运用入园企业群的优秀品质，以入园企业奠定工业园区发展方向并注入源源不断的生机活力，建设工业园中的城市和城市中的工业园。

显示工业园整体城市化的基本物业特点

(1)城市中的工业园和工业园中的城市。这也泛指工业卫星城和以工业为主导的城市综合区。德国杜塞尔多夫(Dusseldorf)就是以百年工业史和富于想象力的建筑物表现这一主题(图10、图11)。荷兰鹿特丹世界顶级港口工业区，自20世纪60年代起就按功能型城市区域的要求开拓周边地域，提升土地使用价值和工业形象辐射力，帮助城市中心位置向海边南移，新建成的物业包括写字区、居住区、创意区、游船区、商业区、文化娱乐区，以高139米的天鹅造型的伊拉斯谟斯大桥，标示工业园与周边建筑群的结合，突破人们对工业的想象(图12)。(2)融入自然生态环境，表现环保人文景观。荷兰阿姆斯特丹南部运河边上的工业园，矗立创意雕塑和表现周边水体承载的诗情画意(图13)。(3)城区市政设施，包括水、电、气、消防、商业、教育、文化、医疗、银行、邮政、通讯、公共交通等配套完整。(4)运行作业面，包括纵横周圈路网、水陆立体交通、路面地台隐蔽层、人车机械设备实现有序区分管理。(5)遵循开发建设的方向、体制、做法，紧密维系入园企业，积极开展管理服务，管委会成为工业园整体领袖力量。

图10 德国杜塞尔多夫造型独特、富于想象力的建筑物

图11 德国杜塞尔多夫色彩缤纷的卡通大楼。

图12 鹿特丹世界顶级港口工业区标示工业园与周边建筑群的结合，突破人们对工业的想象。

图13 阿姆斯特丹南部运河边上的工业园表现水体承载的诗情画意

注意显示单位工业园的基本物业特点：

(1)独立园地宽阔，建筑物宏大、配套、具标志性，分布构造科学、合理、实用，符合生产运营用途，体现工业物业特点。(2)合理的厂区平面分布指标：厂区总占地面积;单位产量占地面积;建筑物占地面积及系数(0.26-0.40);露天堆场占地面积及系数;道路广场占地面积及系数;绿地面积及系数(0.20-0.30);多层建筑展开系数。(3)符合国际惯例——9大分区：门外区(大容量交通工具出入);厂前区 (主出入地带系数0.03-0.08);办公区(员工人数中8%-12%为管理人员，用地区域每位管理人员8-9平方米;生产区(机械、装配车间靠近厂前区或主通道区，接近备料、毛坯车间，汽车装配以装配厂房为中心组团布置并安排空场);仓储发运区(地面划线、顶部晴雨设施);废料堆场区(远离办公和生活后勤区);后勤服务区(符合设定要求，厂区围墙通透或封闭式，高度2.00-2.20米);大型企业园区的居住生活区(符合设定要求);绿化区(“两普”原则，绿地率20%，洁净厂区可至30%)。

单位工业园区整体使用功能从一开始就要符合统一规范设计要求，不是任何房子都可以作为厂房或厂区使用。

努力达到现代物业管理标准：

(1)面向入园企业提供生产条件(水、电、气、油、消防)服务。(2)提升安全意识，实现安全防范。(3)清洁保洁环境卫生达标。(4)养护公共绿化，营造休闲空间。(5)有效维护区域建筑物、构筑物和公共设施。(6)在建工程规范管理。(7)园区人文氛围建设。(8)提供急修抢险恶劣天气应对紧急服务。(9)体现设施设备科学现代化。(10)开拓工业旅游，这需要增加对现代工业物业运行规律的认识，培育开放、宽松、随意、适心的工业旅游环境，不搞戒备森严。

德国城市Wuppertal单轨悬索列车，作为世界仅有的最传统、舒适、安全的城市交通工具，1898年由科隆工程师欧根·勃朗设计，已开始第二个百年运行，钢梁架在塔尔山谷乌柏河上，长13.3公里，日载客量82,000人、年载客量2,300万人，站台20个，连杆机动车27辆，时速26公里-60公里，仅耗直流电600V，环保且易维修，不但显示城市工业的神奇力量，而且成为经典的工业旅游样板(图14)。(11)就近开拓适合工业园的购物场Outlet，这一零售业劲风已吹遍欧美，非常适合国际性工业园。

图14 德国城市Wuppertal显示城市工业的神奇力量，成为经典的工业旅游样板。

(原载于《现代物业·设施管理》2013年第10期)