作者: 严英 | 2011-12-01 14:59

国际化物流仓储中心物业保养和维护

国际几大物流房产开发商巨头——美国“普洛斯”(ProLogis)、美国“安博”(AMB)、新加坡丰树集团等在全球已发展了30年，近15年也因国际贸易在华的蓬勃发展，带动了我国物流业的兴起和高速增长。21世纪物流行业的兴起又刺激中国房地产行业衍生出一个全新的房地产业态——物流仓储中心，随着仓储中心的大量需求，专业化管理这些仓储中心的课题应运而生。可以说智能化办公大厦、住宅和商场等业态的物业管理我国业界已经驾轻就熟，但物流仓储中心这种业态由于受众群体小，专业性强，一直不为外界所了解，从事仓储业态的管理者们也是摸着石头过河，边学习、边管理、边适时调整。

仓储中心的工程特点

建筑及结构

现代仓库与其他类型建筑的不同在于材质选择上，多为钢结构单层，但在少数土地价值较高的地区会采用钢混结构的多层形式。屋面和外墙面多选用了镀锌压型钢板，但多层库出于承重的需求还是采取传统的混凝土材质。

单层库和多层库的顶层屋面均考虑设置了采光带，该采光带采用非阻燃保温型高分子材料，一般双层厚(1.5mm)，燃烧时无熔滴产生，并通过国家消防装备质量监督检验中心的测试，采光面积不少于屋面面积的5%，这样可以保证白天的自然采光，节约照明用电。江苏省昆山市的一个物流项目(以下简称“昆山项目”)，总建筑面积21,087平方米，其中外屋面面积为16,875平方米，采光面积按不少于屋面面积的5%配比，应不少于843.75平方米，实际设计和施工该项目采用了879平方米的采光带。屋面由于开设了大量的采光带，所以防水密封就尤为重要，毕竟仓储中心的功能就是存放各类商品，而对于被存放商品防止被雨水侵蚀又是重中之重。夏季暴雨季节，雨量大且持续时间长，尤其考验防水密封的性能，管理和修复漏水又将是后续物业管理的重点工作范畴。

道路

路面可采用沥青混凝土或混凝土铺设，混凝土路面不抛光采用压痕路面，道路的承载力设计满足40英尺(约合12.192米，是海运集装箱货柜的一个标准尺寸)货车行驶。园区内的交通标识如车流导向箭头、人行通道、停车线等，采用黄色热塑涂层加以标出，其他交通设施如缓冲带、限速标识、交通标识等必须加设。同时，在道路转弯处必须设置防撞柱以保护道路的侧石。昆山项目的园区道路两旁的消火栓、转弯侧石等处都有防撞柱，地面也有交通标识的划线等。

给排水

排水采用雨污水分流，仓库往往受场地标高所限，基地雨水不能全部靠重力自然排出。雨水经收集后，排入地下集水池，通过雨水泵提升后再排入周边河流或市政雨水管网。

由于一般仓储中心占地面积大，多处偏郊，下雨尤其下暴雨时，整个园区的排水压力相当大，而市政排水系统却往往未能覆盖到园区，即使覆盖到也因排水管径不足而不能及时排水。

消防系统

仓库环境条件特殊，室内空间比例关系复杂，常规设置湿式自动喷水灭火系统，库区按沪消〔2006〕303号“关于印发《上海市大型物流仓库消防设计若干规定》的通知”第六点的第四款规定“仓库内应设置空气采样烟雾报警等早期火灾报警系统。”所以，目前新建项目都采用此类系统。仓库因无法使用传统的点式烟雾报警器，只能用红外对射，但其中间不能有遮挡物，可仓库内有吊车，吊车上下来回工作肯定会遮挡;而且红外对射灵敏度比感烟探头还低，安装调试较复杂。根据经验，在高大仓库中火灾发生的早期，烟雾和燃烧的气体并不是迅速地达到立体库的顶棚，而是停留在货架中和货架之间的通道中。而空气采样式烟雾报警器系统可以垂直、水平同时布管，将停留在货架中和货架之间的烟雾和燃烧的气体主动抽进探测器内，通过激光探测将这些停留在火源附近的火警信息及时、迅速地传给消防主机及现场值班人员，使之可以及时采取措施消除火灾隐患。在每一个高架货架通道中，吸取管道均配置在两个不同高度的层面中，从而可以在火灾苗头出现的第一时间，就及时地将火源位置确定下来，及时准确报警。如使用感烟探头或红外对射只能等到浓烟滚滚烟雾慢慢飘移到顶棚处才报警，失去了救火的最佳时间，此时即使扑救及时，财产损失亦很严重。

图一：空气采样的激光腔内部结构

图二：空气采样式感烟探测器安装效果

空气采样烟雾报警等早期火灾报警系统在昆山项目也广泛采用，该项目使用了空气采样式感烟探测器55个，同时结合红外光束探测器60个。

卸货平台

不同规格的装卸车辆与仓库月台之间不可避免会存在高度差，给装卸货物带来困难。装卸平台就像是车辆与月台之间的一个桥梁，弥补了两者之间的高度差，使叉车在车厢与月台之间自由出入，如履平地。

台面和唇板分别由两个主油缸和一个唇板油缸带动，支撑稳定，易于操作。更重要的是，安全性极佳——每个主油缸上都装有能够紧急制动的节流阀。这一点非常重要，有时因为一些原因，叉车和货物还在平台上，但载货车辆却突然驶离，失去车厢支撑的台面绝不会倾倒坠落，而是在主油缸及节流阀的作用下稳稳地托住叉车及货物，确保人员和货物安全。

昆山项目使用了18套2.5m×2m的卸货升降平台，是全球著名的阔福门品牌，平均每单元3套，每单元平均3,000平方米建筑面积。

其他设备

由于各用户的存放不同，仓库中还有很多空调库、低温冷藏库和冷冻库，这类制冷设备又较普通空调系统有很大的不同。其他还如备用柴油发电机、排风系统等设备也是仓储中心项目中经常遇到的大型机电设备，照明系统也有其独特的特性。

仓储物业维护保养工作要点分析

仓储中心的物业管理也基本按保安、保洁、客服和维修部四大部门开展工作，其中尤其以工程维修为主。如何判断项目的物业管理好与坏，主要还是看其项目维持的状态如何，严格的门禁管理和整洁干净的园区道路，是一目了然的。但究其核心，还是看房屋本身的维护管理的情况，维修部要严格做好外包公司的监管、自行小、中保养和巡检记录工作。

消防系统、卸货平台、发电机组、高配电房、电梯等设备的保养技术非常专业，惯例上物业管理公司都发包给专业公司管理。制订详细的保养计划书，包括保养内容、保养频率和保养深度。每次保养物业，维修部都需全程跟进，确保保养工作按合同如实落实，如在保养中发现设备的异常情况，也可第一时间确认问题和责任承担方。完成保养需保养单位及时出具保养报告，将设备的状况作整体汇报。

土建及基本设施

由于大型车辆在园区通行和作业，往往对园区地面、土建设施以及交通护栏等造成损坏，如地面的反复重压挤压，使得道路不均匀沉降，亦会影响围墙的基础。为此维修部应定期监测围墙的情况，如果有危机信号出现，则不能犹豫尽快制订维修方案马上处理。而对于被车辆损坏的设施应及时修复，确保园区基础设施完好。

给排水

仓储中心每逢暴雨季节，都将二十四小时处于紧急状态，一旦发生严重积水(积水超过50cm)需立即启动应急预案，开启强排水泵向市政管网内加压排放。如遇到因市政管网也已满负荷不能及时排水，就会在道路上积水，最终还是会回流至园区。那么园区就应堵上与市政管网的联通管道(有条件的园区，可在建造初期，改造通向市政管网的管道上加装单向回止阀)，加大园区排汛力度。

物业管理处的工程部在积水严重时需时刻观察，一旦情况危急，为防止客户的车辆和仓库不被水浸，应立即通知暂停作业，且车辆不得在卸货码头区停留。另外，雨季的防范库体漏雨，也是物业管理处需要应对的工作，室外道路雨水口井需按重型车经过设计，路面的井盖采用不锈钢材质，混凝土和铸铁材料的完全经不起重型卡车日常运作的碾压。

上海近郊大型物流园区曾实际发生淹水事件，该项目是由厂房改建而来，厂房的设计地坪标高与外围道路地坪相差无几，但仓储中心的特殊卸货需求要求室内外高度差至少1.2米，由于项目先天不足，导致后期改造工程只得下挖卸货区。虽然该项目也多处设置了排水泄口，但到暴雨来临之际，由于瞬时雨量过大，排水速度达不到下雨的速度，就造成了短时积水，这带来了仓库的停运和设施设备、车辆受损等严重后果。

消防系统

仓库消防系统的维护保养工作，比较特殊之处的就是空气采样烟雾报警系统的保养，根据环境条件判断，环境越脏，仪器的维护与检修也越频繁。定期更换空气过滤元件、清洁采样头可大大保护设备的主控制板元器件;并且已用过的过滤器可以经过清洗后反复使用，这样大大节省了配件更换的成本。具体实施前需通知相关部门，并隔离该区设备，由专业人员和专用的工具来进行操作。

消防水系统也是管理的难点。由于仓库平面大，消防喷淋末端离喷淋泵房距离远，大量管道都埋于路面下，穿过路面进入库区。道路上通行的货柜车反复行驶对道路的压力使下埋管道受到严重的不均匀拉扯力，很多管道都有断裂的现象，而断裂点很难寻找，所以仓储中心普遍存在消防管漏水的困扰。目前缓解这类问题主要还是从前期多加考虑，设计时就需考虑在一定距离的管道上多加补偿管，无论是拉扯力还是沉降力都能得到适量补偿。每处管道转接处增设检查井和双向截止阀，日后有漏水时可以分段关闭管道来测试漏水点集中在哪段。

从物业维护保养出发，一定需要做到每日定时巡视各机房，一旦发现压力下降需及时处理。每日消防水表也需抄表记录，以监测漏水等异常情况的发生。消防月度保养必须按保养项目逐个落实并记录，发现的问题及时修复，不得一拖再拖直至险情发生，每年度对系统做规范检测。

卸货平台

卸货平台由于使用频率大，日常维护保养必须到位，包括电器、机械、帘布和固定支撑结构四大部分工作。

主要的日常损坏还是车辆行驶不当的磕碰伤害，这就考验物业管理的基础保养了，将不同类别的损坏定期有计划地逐一修复，不能姑息。

被动的防范解决方案是树立防撞保护杆，以减少被撞几率。叉车行驶路线和人行路线规划合理，地面上清楚标示，内部管理严谨按要求行事，则大大保护了各种设施设备。

闭路监控、消防报警和喷淋系统

仓储业态另一个比较特殊的地方在于，开发商投资了公共区域的设施设备，比如闭路电视监控系统，租户入住后往往根据其内部管理的要求做仓库内部的闭路电视监控系统，安装货架后根据消防法规要加装货架内部的喷淋系统等等。这就涉及到租户系统如何接驳至物业管理的大系统，接驳后日常管理和维护保养的工作分工和界限。

闭路监控系统和消防报警、喷淋系统的做法一般分为两种，其一，系统监控室全权由物业管理公司来掌控，突发情况发生时及时通知租户;其二，总监控室还是设置在物业管理公司，但租户端设置一个只监不控的机房，随时可以查看所辖区域的状况，确保第一时间也能发现问题。

一般设置要求两套系统需要有兼容性，同时双方沟通要确保顺畅，合作较为紧密。一般由于系统的不可分割性，保养会全权委托施工单位进行，维保亦由统一公司来操作。

库区的喷淋系统尤为重要，它是火灾发生初期最有效灭火的依赖。为此，物业工程部的日常巡检工作不容忽视：稳压泵的压力调整、系统尾段放水阀处的压力观测、以及系统自动泄压阀和湿式报警阀各级压力控制。

一般园区的变电/配电以及柴油发电机组是确保园区日常运行的重要设备，做好预检修保养工作更为必要，在此不赘述。总的来说，在未来的发展中，相信会有更多的专业人士加入物流仓储中心这个领域，更多的新技术完善着传统技术领域，客户如对通信、网络以及防盗的要求不断提高，并会将物流仓储中心的经营愈加完善。一个“以客户为本”追求卓越，开拓创新的价值观时代正在形成。

(原载于《现代物业》杂志2011年第07期/总第193期)