作者: 郝逢清 | 2016-02-28 14:56

定制厂房物业管理模式

本文所谈的工业厂房，不包括生产性企业自己投资建造、自己使用的厂房，而是在租赁市场上的厂房，即通过租赁方式取得使用权的工业厂房。这类厂房按投资建造的方式不同，通常分为定制厂房和标准厂房两类。所谓定制厂房，就是厂房投资方根据厂房使用方对于厂房的建筑规模、用途、布局、内外部结构等的具体要求而设计和建造的、满足使用方特定需求的厂房。这类厂房是专门为某个生产企业定做的，是特殊的，不具有一般通用性。所谓标准厂房，就是在不了解使用方具体要求的情况下，投资人根据市场一般需求情况而设计建造的厂房。这类厂房是先按一般标准建造，然后寻找客户进行出租，可以理解为通用厂房。当然，定制厂房和标准厂房其特殊性和通用性都是相对而言的。在特定情况下或进行适当改造，二者是可以互相转换的。

北京经济技术开发区的工业厂房，大部分属于企业自建自用的厂房，大约有15%的厂房属于在市场上租赁使用的厂房。由于中国企业的厂房几十年来几乎全部都是自建自用，没有厂房租赁市场，定制厂房和标准厂房概念的引进，还是最近十几年的事情。北京经济技术开发区在1992年开始兴建了宏达工业园标准厂房，后来陆续兴建了永昌工业园、隆盛工业园、星网工业园等等。这其中，有极少部分属于定制厂房。直到2008年，北京开发区定制厂房的规模仍然很小，在所有厂房中可能不到5%。

从厂房物业管理的模式来看，主要有以下几种情形：(1)业主自用自管;(2)业主自用、部分自管、部分委托管理;(3)业主自管不自用、出租使用;(4)业主自管与委托管理相结合，厂房出租或自用。以上各类模式，各有利弊。下面笔者来分析定制厂房物业管理的模式。

定制厂房一般都是业主投资建造后出租给使用方使用，根据合同使用方可以在适当的时期购买厂房，在未购买的情况下，其物业管理的模式主要有：(1)业主自管;(2)使用方管理;(3)业主和使用方各管一部分，或者部分服务内容由业主和使用方分别委托物业管理公司管理。以上三种情况，在北京开发区都存在，其中第三种情况较常见。那么，为什么第三种模式较常见呢?从业主和使用方两个主要方面来看，有如下因素：

其一、作为投资方的业主，其权利、义务和内在要求有：(1)业主对其投资建造的厂房及其附属设备设施拥有所有权;(2)业主要求使用方合理使用厂房设施，根据有关规范维护保养厂房设施，保证其正常使用，促使其保值增值;(3)业主也具有在获得使用方支付的物业管理费的前提下维护设备设施正常运行，保证建筑物及其设施设备达到使用功能的责任。

其二、作为使用人的使用方，其支付租金使用厂房，希望得到能够满足其需求的厂房设施。但是涉及厂房内部保洁、保安、防火管理这些纯粹属于使用方责任的内容，使用方往往不主张交由业主方管理，而是自聘保洁员、保安员和消防专员，或者委托相应物业管理公司管理。在北京开发区的定制厂房，使用方都是将内部保洁、保安、消防值班委托第三方，而不是委托业主管理。

其三、作为业主，由于自身的主营业务在于投资而不在于物业管理方面，因而对其自管的厂房维护和设施运行中的一部分业务，如配电室值班和空调运行及设施日常巡检，往往要委托第三方来做，业主仍然作为厂房设施的全面管理者出现，在设施维修和专项设备保养等方面，还将另行委托专业公司来做。

其四、对于使用方投资的生产设备、增加的配套设施、改造的设施，其所有权归使用方，使用方对其具有维护保养的责任，而厂房业主没有责任。如需业主负责维护保养，则需使用方另付相应费用。

从上述因素看来，由于涉及到业主和使用方两个方面的责任和义务，定制厂房物业管理不适合简单地采取统一由一方管理的办法，而是要根据情况分别管理。(一)业主方负责厂房及其附属设施设备的维护比较合理，但需要使用方缴纳一定的物业管理费。在北京开发区厂房设施维护管理费用标准一般为0.7美元/平方米-0.9美元/平方米建筑面积。(二)使用方有责任维护其内部清洁、设施安全，同时使用方必须负责其自有产品的安全、其生产过程的安全管理和防火管理，因而保洁、保安、消防监控值班由使用方直接负责管理比较合理。当然，使用方可以委托业主管理，但是需支付相应费用。北京开发区的情况是，使用方自己负责室内保洁、厂房园区保安、消防监控值班，同时负责整体防火管理;业主负责室外、园区道路保洁和绿化管理，及业主原配消防设施维护。各方职责在租赁合同中明确规定。

业主支付受托方物业公司的设施运行维护值班费用标准，一般按照所配备的工种、人数计算相应人工费，一般技术工人人工费在1,500元/月-2,300元/月不等，物业公司管理费和利润税金适当取费。通常物业公司取费标准为：企业管理费为总直接费用的8%-10%，利润为6%-8%，税金为5%。

厂房使用方支付受托方保安费、保洁费和消防监控值班费，一般按照所配备的人员数量计算人工费，公司管理费和利润税金适当取费。保安员一般按照每人1,800元/月-2,200元/月不等。也有低于这个标准的。不过，工资标准过低，将导致人员素质降低，服务质量难于保证。

下面笔者来分析一下定制厂房物业管理几种模式的优缺点：

第一种模式：业主自管。

业主自行全面管理自己的产业，对于保持建筑物及其设施设备的正常状态，使设施保值增值，从而确保满足使用方的需要，保证其生活经营活动的正常开展，都是很有益处的。

但是，业主管理的范围应当以厂房和附属设施为主，尽量不要介入保安、消防监控值班管理。如果保安、消防监控和防火管理全部由业主负责，那么，业主与使用方需要充分协商，明确各自的职责，达成详细的协议。因为定制厂房，使用方为独家租户，整个厂房是一个相对独立的园区，使用方的各个部门在厂方的各个部位都有人员，而业主往往只有少量物业人员在场，在服务过程中，很多环节的工作都需要使用方的密切配合才能实现，在大租户的内部进行保安管理，业主面临着较大的困难。

保安与设施维护都由业主负责，一旦发生盗窃事件还容易产生嫌疑，或者给侦破带来不便。实际上，很多大租户均设置内部保安管理岗位，由内部员工担任保安经理和主管，避免环节过多而延误工作，业主也可以避免嫌疑。

第二种模式：使用方管理。

厂房及其附属设施设备全部由使用方管理，优点是可以减少业主与使用方两方的谈判成本，节省两方的人力、物力、财力。但是，业主和使用方必须在设施维护方面达成共识，并按照一定的原则进行设施维护。否则，使用方可能发生短期行为，为节省自身费用开支，可能采取减少设施维护行为、减少设施运行维护人员，或者干脆不安排设施运行维护人员，不进行设施维护，以致厂房建筑及其附属设施设备使用寿命缩短、设施故障频发，降低业主财产的价值。严重时还可能直接影响使用方的生产经营活动，导致使用方蒙受损失;或导致双方发生纠纷。

因此，这种方式应当尽可能避免采用。

第三种模式：业主和使用方各管一部分，或者部分服务内容由业主和使用方分别委托物业管理公司管理。

业主通常负责业主投资建造的建筑物及设施设备的保养和正常磨损的维修，以及外围保洁和下水道定期清理，有明确的服务范围。室内保洁、保安、消防监控由使用方负责。使用方增加的设施由使用方负责维护，租期终止使用方应拆除并恢复原状。使用方使用不当造成的损坏或下水道堵塞由使用方负责修复或疏通并承担相应费用。

这种模式由于根据双方的实际情况分类各管一些项目，有明确的责任范围，是比较合理的。

在定制厂房物业管理中，还有一些项目的管理责任需要明确。由于使用方作为定制厂房的独家使用者，应当作为一个企业实体接受政府部门的检查监督和管理。通常情况下，涉及到的管理部门有公安(人口管理、社会治安)、消防、安全生产、交通安全、环保、通信(电话、网络、无线接收等)、供水、供电、供气、供暖、节水等。

水、电、煤气、暖气、通信等公共部门常常要求建设单位即业主出面签订合同，业主也应当出面，但是，在费用结算上一般都签订公共部门、业主、使用方参与的三方协议，由使用方直接向公共部门交费，业主作为担保方出现。因此，业主与使用方在租赁合同上应明确使用方的交费义务，并向业主缴纳保证金。

环保方面，生产企业必须自行解决污染排放问题，达到环保要求，否则，使用方应进行整改并承担整改费用，最终达到环保标准。但是建设项目的竣工环保验收通常由业主完成，其后每年度或不定期环保检查及问题整改则应有使用方负责配合与解决。

至于物业管理费收入和利润分析，从业主角度看，由于收入主要来源于租金，虽然根据租赁合同有一定的物业管理费收入，但是这个费用标准由于是与租金一起谈判确定的，这个费用标准可能定得过低，在实际上是不够的。因此，业主一般不独立核算物业管理费用收支，而仅仅作为部门预算进行考核。如果建筑及设备损坏了，并非使用方使用不当所致，所需维修费超出了物业费收入，那么业主也必须开支进行维修，因为这是业主的责任。否则，将影响厂房的正常使用，进而影响租金收入的实现。

从接受委托的物业管理公司来看，其收入主要来自人工费，以及少量的小修费收入，其利润空间都很有限。建筑物及设施设备的维修主要由建筑公司和专业厂家来承包，业主与建筑公司及各专业厂家另行签订维修合同和维修保养合同。业主在物业管理费收支上可能是亏损的，业主的物业管理费收支不便于独立核算;物业管理公司的收支情况与利润空间则因公司规模大小、管理面积大小、服务水平和经营能力的不同而存在差异。