作者: 郝逢清 | 2016-02-28 14:48

定制厂房物业管理的常见问题分析

定制厂房的物业管理一般由厂房投资建设单位提供，也可由投资方和使用方协商确定由哪一方管理，或者委托第三方提供物业管理。那么，在定制厂房物业管理中常常会遇到哪些问题呢?从笔者的经验来看，主要有以下问题：

由于生产不能停，以致设备保养难于正常开展
厂房使用人是工业企业，常常需要连续生产，甚至一年365天没有一天休息，每天24小时不能停电，而配电设备按照操作规程必须一年至少进行一次停电清扫保养。作为物业管理方，既要执行规定做好设备保养，以保证设备的正常运行，又要让厂房使用人满意，不受到停产的损失，怎么办?

物业管理方要与厂房使用人协商解决。例如寻找到一个时间空隙，就抓紧时间完成设备除尘清扫和保养。但是，如果工厂永不休息、不停产，找不到时间空隙，则要想其他办法。例如：采取租赁发电设备和安装临时配电柜的办法;从临近厂房的配电室拉一根电缆借电(但这样借电很难做到，因为临近厂房的配电容量可能没有富余的可借出)。

临时租赁发电机，还要配置相应的开关柜，那么这些开关柜需要购买，而购买费用由谁承担，发电机租金由谁承担，都是问题。还有新的开关柜安放在何处，也是问题。因为现有配电室往往已没有空间来放置新设备。

因此，我们一定要在厂房建设和租赁合同中约定清楚厂房建设方的责任，最好约定由使用人针对不间断供电问题承担发电机租赁费和借用临时电源的费用。

由于投资规模所限或者定制厂房协议有不明确的事项，设计过于简化或欠周全

1、没有物业管理用房或者物业管理用房不足

配电容量达到一定规模，就必须安排专业人员24小时昼夜值守。《北京市电气操作规程》对此有详细规定。因此，配电值班室是必须要有的，锅炉值班也是必须的。北京开发区规定，锅炉房不准锁门，要有人值守，并记录运行状况。另外，物业管理其他工种的人员也需要办公室。但是，由于定制厂房是按使用人的需求而设计的，虽然设计中有办公室，但是，可能没有考虑物业管理的办公室，物管人员只剩下配电室的值班室一个小房间，所有物管人员只好全部挤在这个狭小的房间里，工具和资料没有存放空间，更没有备用零配件的存放空间。

2、对于设备房归谁使用有争议

定制厂房的承租人(或使用人)支付的房租，是按照整个建筑面积包括设备房在内计算并支付的。有的承租人由于不了解物业管理，认为自己交了房租，那么所有的房间和面积，包括设备房在内，都归承租人支配。很显然，履行设备维护的人员应该管理设备房，使用设备房的值班室。经过协商，有的设备房可以作为物管办公室使用，但是没有预设电话线，或者没有空调和暖气，没有通风系统，不具备办公条件。有的保安门卫室也没有预设电话线，没有暖气和空调，需要花钱安装。

3、垃圾没有存放地方

由于有些工业园区不准建垃圾房，或者投资人和使用人都没有预先考虑，到建成投产时，才发现垃圾没有存放地方。出现这种情况后，笔者建议的解决办法是，一是购买垃圾桶，或者建立临时垃圾箱，放在运输方便又不占用主要通道的地方，二是每天把垃圾清运走，不让垃圾留存在现场过夜，减少垃圾占用空间。当然，对于小型物业项目而言，每天清运垃圾无疑加重了清洁费用上的负担。

4、停车位没有划线，或者停车位不足。

上述物业用房和设施问题，一定要在建筑设计上预先考虑进去，在签订定制厂房的合同时约定清楚，以免给物业管理留下难题。

客户业务迅速发展，厂房设施不够用

这个问题比较常见。例如，北京开发区的不少厂房，在使用一到两年后，由于业务迅速发展，厂房设施越来越显得狭小和不够用。虽然使用方和投资方都开始准备扩建厂房，但是由于在协议商谈、投资决策、规划、设计、施工方面都需要时间，而与此同时，业务又不断扩大，因此出现厂房不够用的情况。有些工厂为了业务需要，使生产超负荷运转，设备容量达到极限，配电箱满负荷使用，甚至车间布局拥挤和库房货物过多，占用消防通道，遮挡了配电箱和消防栓，挤占物业管理用房。笔者在做厂房和物流中心物业管理时，常常遇到以上情况。

如果物业管理方被赋予了保安消防管理职责，那么，必须严格依法办事，督促整改。即使根据协议，消防管理的职责在使用方，物业管理方也要向使用方说明消防的重要性并要求其遵守消防法规。

客户提出厂房和设施改造要求甚至擅自改造

1、增加机电设施设备

有的使用人需要增加空调或温湿度控制设备。更新改造一定要在技术设计合理、安全可靠的原则下进行。如果盲目增加负荷，不仅最终达不到目的，甚至会造成事故。使用人往往不是专业人员，容易忽略技术上是否安全可靠的问题。对此，物业管理人员头脑要清醒，要拿出依据，给使用人讲清道理。如果客户一定要增加负荷，那就需要增加配电容量改造的投资和费用。要做好测算，告诉客户，让客户抉择。

2、增加内部房间隔断

有的库区，要加些隔断，多做几间办公室。有的是一个房间，要改为两间。还有，库房不够用了，将垃圾房改为库房。对于改变格局和用途，需要经过消防部门审批。这会涉及到烟感和喷淋设施的增加，消火栓的增加和位置分布调整，灭火器的配备和数量增加等等。有的室外设施改变，还要报规划管理部门审批。

3、改动建筑结构

有的需要改造厨房，增加地面高度和下水沟，从而使楼面荷载增加。此时，要计算增加地面高度所增加的承重，查看设计荷载，不要超过额定荷载，以免出现结构损坏和楼体坍塌的危险。如果是承重墙和承重柱改变，原则上是不允许的。如果一定要改，则必须要经过原设计单位专业人员进行计算，经结构设计师签字同意，并报有关部门审核备案方可。

4、擅自接水管，增加用水点

在某开发区的厂房发生过这样的事情：空调循环水系统软化水的水质经常达不到标准，经常需要补充工业盐。后来发现，车间的某个小房间里安装了一个洗手的水龙头，而这个水龙头接在了空调系统循环水水管上。也就是说，把空调暖气系统的软化水用于洗手了。软化水流失了，系统总在自动补充新水，原来水里的盐分也随之流失，树脂过滤罐也就堵塞了。

厂房建筑本身出现一些问题

1、墙体和地基下沉开裂问题

有的厂房在几个月或者一年内，出现墙体裂纹和地基裂纹，这是由于地基沉降产生的。要了解地基的历史背景，查看勘察设计文件资料，查阅施工资料。如果属于暂时轻微的局部下沉，不要紧张，一般半年到一年，地基和墙体有些沉降是正常现象，在一年半左右沉降到位后，一般不会再发生明显沉降。必要时应进行专业测量，如果偏差过大，则要采取修正措施，如属于危险房屋，必须坚决停止使用。

2、屋顶漏水问题

漏水问题有多种原因，要仔细检查，分析原因，对症下药进行维修。对于钢结构屋面，要查看钢板结构接缝处的搭接叠合长度是否太短，造成雨水从叠合处回流;检查天沟是否下水管太细小，下水管有无堵塞物，屋顶下水管管口的防水有无问题。对于混凝土屋顶，检查是否有防水的薄弱环节，防水层有无破裂。屋顶有设备的，应检查设备管道通过屋面处的防水有无问题。对于非顶层的屋顶漏水，要检查漏水的来源，看是否是空调冷凝水和水管漏水。

3、排水不畅问题

天沟和地沟等排水系统在大雨或暴雨天，往往出现下水不畅，要预先清理，如果属于设计排水系统偏小，要增加排水系统。厂区道路和停车场积水时，要检查排水泵是否有异物堵塞，必要时要增加临时排水泵紧急排水。

附属设备设施问题

1、供电、配电管理问题

由于工业厂房往往是每天24小时、全年365天不停产，所以要求任何时候都不能停电。但是实际运作中，难免会遇到停电。有供电局计划停电，有突发事故停电，有配电设备保养不得不停电。对于双路供电厂房，要及时根据供电部门的通知进行倒闸操作。对于单路供电厂房，要有备用发电机，平时要定期启动发电机，必要时还要做带负荷运转试验，保证其处于良好状态。对于易发生故障的发电机，还需另外租赁一台备用发电机，预先做好连接，随时启动，以保证万无一失。

2、空调和新风机组问题

在炎热的夏天，厂房车间没有空调或者新风，生产也会遇到困难。所以，要求要有足够准备，预先检查，防止设备故障发生。要配备易损零配件，以便应急抢修。例如机器的皮带、电机、风扇，都是易损件，应该配备几件备用品，以备及时更换之需。

3、暖气锅炉问题

在北方的冬季，供暖设备是很重要的。锅炉系统在冬季使用之前要做好保养，北京一般11月15日就正式开始供暖。现在，有的区域提前到11月5日开始供暖。

到气温达到零度以下时，即使厂房没有投入使用，不需要供暖，也应该点燃锅炉，使供暖系统低温运行。否则，容易使锅炉和供暖设施冻裂，造成损失。2003年冬季，某开发区有个厂房，在厂房建成、设备调试后，厂房使用人迟迟没有进入，厂房在冬季没有投入使用，但是锅炉和风机盘管里面存有水没有排尽或者无法排净，在气温降到零下10度左右，室内温度也到了零下，锅炉没有点火运行，结果锅炉、风机盘管冻裂多台。

4、空压机问题

空压机的使用和维护，需要很多条件。第一是安装一定要规范。设备要有良好的通风、散热管道，机房的环境温度不要高于35摄氏度。压缩空气的管道要分级分段安装，分支管必须在分支处首先拔高于原管，确保原管内水分不流入分支管里，不排到末端，保证末端进入生产车间和机器的压缩空气是干燥的。

空压机的冷却干燥机，有个油水过滤器和排水管，要经常检查过滤器是否堵塞，如果堵塞要及时更换过滤器。排水管有个自动排水阀，由电磁阀和定时器组成，要经常检查电磁阀是否能够正常工作，否则，排水不畅，会造成末端有水，损坏车间机器设备。

5、冷库设施问题

冷库机电设备容易结水和受潮，要采取防潮措施。比如，在自动升降门的电路控制器的电路板附近放置干燥剂，在室外空调冷水机组的电路板处放干燥剂。2005年夏季最潮湿的一周里，某开发区的几个厂房发生了电路板受潮烧毁的事故。名牌设备的维修费很高，为避免损失，防潮十分必要。

冷库的自动门还有防止门下地面结冰问题，一般在设计时，门下面安装电热除冰装置，防止门下地面结冰而影响门的正常开关。

保险问题

在进行厂房的物业管理中，财产保险和公众责任保险是必须要有的。厂房设施容易发生设备设施被叉车撞坏的事故。要经常检查是否有撞坏的痕迹。还有，暴雨天气时，雨水可能从天沟或屋顶换气扇口及屋顶板接头或设备管道进入厂房，淋湿存货。大风可能吹落烟囱帽，存在铁片落下伤人的危险。地面井盖安放如果不稳，则存在被踩翻而摔伤人的危险。要加强设施设备安全巡视检查，消除事故隐患。一旦发生事故，要做好现场记录和拍照，并及时向保险公司报案。

物业管理人在进行厂房管理时，要有预见性，事前做好厂房及附属设施的维护保养，以减少和避免出现各种问题。一旦出现问题，要分析原因，寻找对策，同时，涉及和影响客户使用的，要向客户说明，获得客户的理解和支持。如果属于使用人的特殊需求，要从规划、技术规范和实际操作上考虑能否实现;如果能实现，还要理清有关费用由谁承担。