作者: 梁泽强 | 2016-02-16 15:17

大力推广工业园区物业管理提升城市综合素质

工业园区的发展有力地推动了广东省中山市经济的发展，大大提高了中山经济总量。为了进一步提高中山工业园区经营能力和服务水平，以全面、高效、诚信的物业管理服务，把中山建设成为最适宜投资创业和最适宜生活居住的城市，中山市建设局大力推广工业园区实施物业管理工作，具体做法是:

一、提高镇、区政府对工业园区实施物业管理重要性的认识

今年初，我局制定了全市推广工业园区实施物业管理的计划，并在火炬开发区召开了全市推广工业园区实施物业管理的工作现场会，部署了具体工作计划，要求各镇、区政府要从以下几方面认识工业园实施物业管理的重要性。

(一)工业园区实施物业管理，有利于优化发展环境、增强企业竞争力。环境是发展的基础，良好的环境是经济发展的助推器。当前，区域间的竞争在相当程度上已演化为发展环境的竞争。作为塑造形象，保证工业园区功能正常运转的物业管理，对一个工业园区功能的发挥、环境的优化十分重要。各镇、区政府必须把工业园区实施物业管理摆到优化发展环境、增强企业竞争力的高度，在加强工业园区硬件建设的同时，加大工业园区实施物业管理这个软件的管理力度，使之相互协调，合力促进，不断提升工业园区总体竞争能力，实现工业园区“内增凝聚力，外增吸引力，提高向心力”的目标。

(二)工业园区实施物业管理，有利于提高工业园区的综合效益。物业管理水平决定工业园区的综合效益。据有关专家论证，在内部条件和外部环境大致相同的不同工业园区间，管理水平的优劣可使其发展速度相差30%以上。实践也证明，物业管理搞得好，可以出效率，出效益，出生产力;相反，忽略管理或管理落后，就会浪费财富和资源。可以说，工业园区实施物业管理不仅仅是一个社会问题，城市管理问题，还是一个重要的经济问题，必须切实对工业园区实施物业管理，不断提高工业园区效率和运转效益，努力使中山成为一个高效率、高效益的城市。

(三)工业园区实施物业管理，有利于提高工业园区社会化和专业化程度。由于工业园区的发展，大量劳动力的积极参与，加快了城市化的进程。政府通过建立与市场经济相适应的工业园区的物业管理体制和模式，让业主、厂商与物业管理企业共同管理，共同承担维护物业的责任，将城市管理中分散的管理职能集中起来，由物业管理企业实行统一有效的管理，提高了城市管理的社会化和专业化的程度，调动了企业参与和社会支持的积极性，这既减轻了政府的财政负担，又开辟了城市管理的新路子。

(四)工业园区实施物业管理，有利于提升经营工业园区的能力、发展后劲和附加值。进入新世纪，为适应发展的需要，市政府提出了“走新兴工业化道路”的新理念，加快工业现代化的步伐。我市自1999年开始实施“工业立市”、“工业强市”的战略，工业发展速度明显加快，近几年每年新增工业企业平均超过1000家。到去年底，工业企业总数超过16000家。中山的工业园区如雨后春笋，蓬勃发展。由于工业园区实施了物业管理，外商投资企业既可以专注于本企业的生产和内部管理，又能享受到园区的优质服务、文明和谐的社区文化和优美舒适的园区环境，从而使外商投资企业更加安心和乐意在中山投资置业。另一方面，通过实施物业管理，既可以为业主提供优质服务，又能实现良好的经济效益。譬如，中山市中炬高新产业区自有建筑面积40万平方米，其中厂房26栋，工人宿舍36栋，商铺及饮食店89间，物业出租率94.1%，物业出租、物业管理费年收入4500万元。中山市三乡镇中电工业区，建筑面积4.5万平方米，物业出租率100%，物业出租年收入270万元左右，物业管理费年收入30万元左右。中山市中山港出口加工区自有物业17万平方米，仅物业管理费年收入178万元。

以上现状和数据表明，工业园区实施物业管理是工业园区可持续发展的一个有效平台。其作用在于:一是有利于厂商集中精力办企业;二是有利于发展第三产业，带动当地经济的发展;三是有利于改善园区环境，为业主提供优质服务，营造良好的招商、安商、富商氛围;四是有利于提升经营工业园区的能力、发展后劲和附加值。

二、突破建管合一的管理模式，对工业园区实施专业化、规范化、社会化的物业管理

工业园区的发展，大大推动了中山工业立市、工业强市的进程，在工业园区的建设经营、管理服务过程中，特别是工业园区发展的初期，各级政府既当建设者，又当管理者，既要进行基础设施建设，又要花大力气进行维修保养，这种建管合一的模式在工业园区发展的初期为工业园区的快速发展起了很大的作用。但是，随着招商引资的不断扩大，进区企业的日益增加，管理范围的快速扩展，建管合一模式的弊端日益显现出来，越来越不符合形势发展的需要。弊端主要表现在:重建设轻管理，重招商轻服务，重引资轻投入，管理内容面窄单一，不够专业和规范，效率低下。为此，我们着手抓好两个环节。

(一)抓好规划建设，工业园区内划分工厂区和生活区，完善配套设施，为实施物业管理创造条件。改革开放初期，中山村村点火，户户冒烟，各村镇自行规划的工业园区小而散，厂房星罗棋布，四面开花，引进来的外商看上哪块地就圈哪块地，由此形成散乱的工业布局。这种“漫山放羊”的现象造成土地资源浪费，基础设施不配套或投放过大，环境污染严重，形不成集聚优势，留不住高级人才。从1999年开始，中山规划四个大型工业园区，每个园区按照“高起点投放，高强度投入，高效益产出”进行建设，工业园内划分工厂区和生活区，生活区内规划好运动场、娱乐场、商业中心、饮食等生活配套设施。据测算，一个企业在规划完好的园区内发展可节省公共设施投入10%，节约土地15%，降低排污费5%。例如，中山的中炬高新产业区，就是按照“进一步抓好工业园区建设，打造高水平的发展平台，努力实现工业集约化发展和可持续发展”的要求，坚持“高标准规划、高强度投入、高效能管理”，将生活区与工厂区分开规划，分片管理，形成功能不同的两大区域，物业管理分工明确，外商投资企业既可以专注于本企业的生产和内部管理，又能在园区享受到优质服务，减少设施费投入。

(二)通过引入物业管理经营工业园区。具体体现在两个方面:首先，物业管理引入工业园区，可以改善园区环境，改变整个园区的管理方式，并能增加就业，创造利税，实践证明这是经营工业园区的有效途径。其次，把物业管理引入工业园区，不断提高管理水平和服务素质，从而营造一个良好的招商、安商、富商的环境。中山市中炬高新产业区通过创建物业管理品牌，努力营造与国际接轨的投资环境，吸引了日本、美国、英国、法国、新加坡、台湾等16个国家和地区的外商在中炬高新产业区内建起了56家外商独资企业，实现了一条通过物业管理经营工业园区的新路子，物业综合完好率、绿化完好率、维修及时率、客户满意率等指标均达到95%以上。

实践证明，把物业管理引入工业园区可以为经营城市提供宝贵的经验。工业园区的物业管理抓好了，能够使工业园区的基础设施充分发挥其服务功能，园区综合管理水平不断提高，园区环境质量逐渐提升，促进整个园区经济实力的不断增强。

三、建立切实可行的工业园区物业管理模式

(一)建立业主委员会进行委托与监督、物业公司组织实施，公司、业主、厂商企业、企业员工共同管理的园区物业管理服务体制。

一般的小区物业管理，其服务管理对象是比较单一的。但工业园区的物业管理，则存在着三重管理服务对象:业主、厂商企业、企业的员工。这一特点决定了工业园区的物业管理具有特殊的复杂性:首先，业主追求的是工业园区的出租率及租金水平，从而得到应有的收益;其次，厂商企业追求的是“经商”、“营商”的良好环境，从而得到良好的投资回报;最后，员工追求的是一个宽松的工作环境和生活环境。表面上看来，三者所追求的利益是不相同的，实质上，三者之间的最终目的都是一样的，即追求经济效益、环境效益、社会效益的有机统一。

要想达到三效益的有机统一，我们的经验就是建立业主委员会进行委托与监督、物业公司组织实施，公司、业主、厂商企业、企业员工共同管理园区的物业管理服务体制。这一体制的优点就在于明确了职、责、权、益。业主委员会拥有聘任、委托、监督物业管理公司的权力;专业的物业管理公司承担业主委员会的《委托合同》要求，开展各项服务活动;最终是业主、厂商、员工、物业管理公司都获得了自己所追求的效益。中山市中炬高新产业区正是建立了这一体制，取得了很好的效果。通过由公司、业主、企业、员工组成业主委员会，委托物业管理公司进行管理;而物业管理公司通过与各方的沟通与联系，综合各方的不同意见，提供有效的管理服务。因为有了各方的参与及监督，不但提高了各方的积极能动性，也大大提高了工业园区内的服务水平。

(二)创新经营方法，拓宽服务领域，增加服务内容。

目前，随着房地产及物业管理的迅速发展，由于国家立法尚未完善，在物业管理上暴露出法制意识不强，管理欠规范等问题。为加强对物业管理指导和督促，我们由市房协聘请物业管理法律顾问，积极协助法律顾问开展工作，并在解决业主与物业管理公司纠纷、加强物业管理公司法律意识等方面取得了成效。发出追讨管理费律师函178封，接待法律咨询案件60多次，处理投诉、纠纷案件19宗，审阅委托合同、规章制度11件，专访物业管理企业6家。为降低物业管理行业的风险，保障业主的生命、财产安全，我们将商业保险引入物业管理行业，这一举措得到了物业管理公司的赞同和支持，许多物业管理公司都认为有了保险公司来承担物业管理经营风险，使业主安心，让物业管理公司减少纠纷的烦恼，有更充裕的时间去搞好服务。

针对工业园区的需求特点，通过引入物业管理着力做好环卫、绿化、保安、公共设施维修这四项公共的管理与维护外，工业园区服务的着眼点还放在企业的服务方面，提供企业项目咨询与代理，企业管理咨询、物业中介、机电安装与绿化养护代理、社区活动代理等个性化、人性化、特色化服务，架设企业与政府各职能部门的桥梁，让企业能一心一意抓生产，谋发展，营造亲商、安商、富商的软硬环境，为招商、安商、富商创造优质高效的服务平台。特别是在工业园区物业管理提供多样的文化服务和文娱活动，取得了很好的效果。通过物业管理加强各园区的文体设施建设，例如建造休闲绿地、乒乓球室、桌球室、篮球场、游乐场所等，让工业园区内工作的员工在业余开展了有益身心健康的活动，使紧张、繁忙的工业园区变得活跃起来，一方面培植了健康的人际关系，另一方面，员工们也真正享受到了生活小区带来的种种乐趣。

总的来说，我市实施工业园区物业管理工作尚处于起步阶段，现在虽然取得了一定的成绩，但与其他兄弟城市相比仍存在差距。今后，我们将从推广力度、管理模式、服务手段等方面进一步完善和加强，为中山市的经济发展和城市建设做好配套服务工作。

(冯文伟廖文对本文亦有贡献)