作者: 黄溢能 | 2017-03-21 11:46

港铁的发展策略：由地下融入地上社区

香港铁路有限公司(简称“港铁”)在扩展铁路网的同时，发展了不少地产项目，当中内地投资者较为认识的可能是日出康城及奥运站项目。

日出康城和奥运站

日出康城位于香港新界将军澳，港铁康城站及将军澳车厂上盖，是一个包括住宅、商场、公园的铁路上盖发展计划。地盘总面积32.68公顷，总发展面积1,652,800平方米;规划中住宅面积最多1,612,800平方米，商场面积40,000至50,000平方米，绿化及休憩面积为55,000平方米。整个发展计划预计于2019年全部完成，届时将建有50幢楼高46至59层的楼宇，提供21,500个住宅单位，可供58,000名居民居住;另建有1个大型商场、1个小型商场、文娱康乐设施、教育机构、幼儿院、小区会堂及公共运输交汇处。以住宅数量计算将会成为香港最大的屋苑。

奥运站位于香港九龙大角咀西部新填海区的边缘，原址是前大角咀码头。奥运站启用初期，因该站周边上盖物业大部分未入伙，因此使用量稀少。直至启用数年后，随着周边上盖物业陆续入伙，人流才不断上升。主要大厦及购物中心有：奥海城、维港湾、柏景湾、帝柏海湾、君汇港、凯帆轩、富荣花园、汇丰中心、中银中心。

日出康城及奥运站均为港铁的交通导向规划(TOD ，TRANSIT ORIENTED DEVELOPMENT)之项目，本文试就港铁的TOD发展模式作出分析。

交通导向规划的特色

TOD的基本概念是把一个大的住宅区或商业区建基于交通枢纽之上，增加公共交通的使用量，降低私家车的出行及对泊车位的需要。一般在规划一个住宅区或商业区时，通过多种手段的结合来鼓励公共交通的使用，是一种使公共交通的使用量最大化的非汽车化的规划设计方式。一个典型的TOD邻里通常在其中心位置有一个火车站、地铁站、有轨电车站或公共汽车站，周围则被一个相对高密度的土地开发包围，然后以这个公共交通枢纽为中心点，逐渐以低密度的开发向外延伸。由此而产生以下特点：

商业行为及住宅发展以交通枢纽为中心向外发展，低产值的商业活动向外迁移;

由于商业活动及住宅的集中，加上完善的规划，无烟之城的梦想得以成真，居民及用户乐于在TOD范围内步行;

由于人流集中，零售业、戏院及其他服务设施渐渐座落于TOD范围内。

交通导向规划对物业管理的影响

交通导向规划对物业管理影响主要有两方面：

人流的控制

以港铁的物管部门为例，他们要同时应付四方面的人流：

A、TOD范围内本身的人流，例如：TOD住宅区的居民、商业用户、消费者;

B、转车乘客，当中包括携带多件行李的旅客;

C、离开TOD范围的人流;

D、利用各种交通工具到达TOD的乘客。

物管部门要同时应付四种人流不同的需要：

A、保持环境舒适;

B、提供快捷的转乘服务;

C、保持列车服务的效率。

与TOD发展俱进

物管部门需要了解整体规划的发展及变化。例如港铁参与发展的日出康城分六期进行，每期有不同的用户迁入，或加添不同的设施。物管部门要配合不同阶段的发展。

TOD的优势

总括来说，TOD可为社会带来以下好处：

1、土地得以充分利用;

2、鼓励公共交通的应用，加强城市绿化;

3、土地增值，政府收入增加;

4、商业活动增加，就业率提高;

5、TOD有助交通发展的融资，这也是港铁公司改制上市的原因之一。

港铁公司的TOD发展模式已被部分国内城市采用，但国内的发展背景及要顾及的因素要比香港的复杂，例如人口的流动及国家政策。TOD在国内的应用宜加以研究及调节。

(原载于《现代物业·设施管理》2010年第07期)