如何打造灯亮、花开、水流、人和的小区环境？

随着时代的改变，项目从零公设到公设比大大提高，也相对地增加了较多的公共配套空间，要如何让这些空间保持干净整洁并能够妥善使用，其实有许多细节要注意。
当购屋者被开发商的创意卖点吸引时，可千万不要忘了询问是否有完善的 管理维护机制，从户外景观设施、小区大堂、机能性公共设施到休闲性配套设施，这些都是需要管理维护的项目，这每一项设施都要花钱购买，当然要实用、 好用、大家都爱用。

一、从零到有，公设配套时代来临

1980年代以前，多数房屋都是公寓，原本昂贵的电梯只用在写字楼，后来有开发商兴建七层楼的华厦，住宅差异化诞生，房屋平数被电梯放大，原本100 平方米的三房两厅，多了电梯的面积持分， 变成112平方米，于是住宅空间从小高层时代几乎零公设配套，进 入到公设配套时代。

随着电梯普及，国内经济起飞，国民眼界大开，开发商开始引进国外住宅模式，把原本只供进出的楼梯间，扩大成如酒店般，有挑高门厅、服务前台、访客桌椅的华丽门面。接着，许多出国留学的建筑师从国外回来，引进国外高级住宅概念，除了外观上打破原有的方正格局，在造型上也开始出现变化。大楼建材的使用更加华丽多元，从洗石子、马赛克、方块砖、二丁挂，进步到石材、玻璃帷幕。七楼电梯华厦已经无法满足消费者，十四层高的建物开始占据台北街头，并且将一楼大堂一再扩大， 规划中庭花园、宴会厅、图书馆、雪茄馆等时尚配备。豪宅引领建筑时尚，平价住宅也纷纷跟进，休闲公共配套逐渐成为住宅小区的卖 点。

紧接而来的是，顶级酒店兴起，除了前台服务，还有管家秘书、健身房、游泳池，加入酒店的会所会员成为富豪的身份象征一，开发商也同步更新豪宅配备， 在小区里添加酒店等级的公共设施。自此，台湾的住宅已经拥有“在家渡假”的机能。一时之间，所有住宅大楼的公设纷纷推陈出新，常见的桑拿、烤箱和按摩室，KTV室和超大电影视听室都是基本配备;设在一楼的游泳池不希罕，在顶楼的无边际泳池才稀奇。不游泳还可拿来办Party，让业主有住在好莱坞的感觉。

不只看得到的硬件，管理更重要

小区管理服务也是竞争内容，穿制服、西装只是标准配备，十八般武艺才是决胜关键。驻卫保安不只是保安，还需具备强健身材与搏击能力，堪称为“总统级特勤”;前台人员不再只是问候与收信，还要身兼外语翻译、协办大型宴会。超全能秘书成为小区的基本软件设施之一。至于小区项目经理，除了体面的外型，还要有公司总经理的气质与能耐，有时更需要如英式大管家，能掌理内外，毕竟能力与外表都和小区的门面息息相关。

因此公设比的数字，一路从小高层时期的6%向上攀升。一般没有太多设施项目公设比约20%左右，假使添加酒店会所配备，则增加到25%～30%。若项目规划为度假大楼，所有设施一应俱全，下楼可吃早餐，访客来访有专属会客室，这样的酒店式单身公寓，公设配套比直冲至40%以上。

买一间房子，不再只有客厅、卧室、厨房的空间，而是和居住相关，包含服务软硬件的酒店设施， 除建筑硬件之外，项目物业管理服务质量也决定购屋的价值，不论房价高低与否，此时最能体现的精髓就是“房价有值，管理更有值”。

二、远的话题王——台北公设配套规划比一比

买房子的理由很多，二十年前重视的是格局方正、地段良好，而现今随着生活水平的提升，大家更在意气派大堂、绿意中庭、水景泳 池和SPA健身房。说公共配套设施是营销卖屋的武器，一点也不为过。买屋的消费者把富丽堂皇的公 设配套当作人生梦想的实现，但究竟是美梦或恶梦，则要看先天与后天两项因素是否完备。先天是指规划团队是否加入物业设计、物业管理等前期规划方面的专业，能参考过去业主的使用经验，进行公设配套功能区分及营运管理规划;后天 则是端看业主委员会有没有认真维护。其实公设配套的规划，远比高级建材或五星级装潢来得重要。

求吸睛——开发商最爱的公设规划

对开发商来说，规划的公设配套项目必须达到“吸睛”效果，让购屋者眼睛一亮、爱不释手，才会对房价有所加分。从以下统计可以观察出开发商最爱规划的休闲公设配套有哪些。

根据我们的统计，2012年台湾台北市各行政区共74个新项目当中，开发商所设置的休闲公设配套项目，最普遍的是交谊厅，其次依序为健身房、图书馆、空中花园与中庭花园。其中，53个项目有交谊厅，50个项目有健身房，29个项目有图书馆和空中花园，18个项目有中庭花园。

通常最吸睛的休闲公设配套莫过于游泳池。说起来盖个游泳池并不难，钱花下去就有，只是台北地狭人稠，基地面积太小的小区无法规划游泳池。同时，许多业主不爱缴高额物业费，也担心日后营运问题。而且台北市运动中心普及，花 个人民币20元就可享受温水游泳上，有更多以美好生活情境为发想的配套，这也是新北市与台北市项 目公设配套呈现不同之处。

以台湾新北市副都心而言， 2010年至2012年推案的30个新项目中，最多项目采用的小区休闲公设依序为健身房(23个)、交谊厅(18个)、 图书馆(17个 )、买房子的理由很多，二十年前重视的是格局方正、地段良好，而现今随着生活水平的提升，大家更在意气派大堂、绿意中庭、水景泳 池和SPA健身房。说公共配套设施是营销卖屋的武器，一点也不为过。买屋的消费者把富丽堂皇的公设配套当作人生梦想的实现，但究竟是美梦或恶梦，则要看先天与后天两项因素是否完备。先天是指规划团队是否加入物业设计、物业管理等前期规划方面的专业，能参考过去业主的使用经验，进行公设配套功能区分及营运管理规划;后天则是端看业主委员会有没有认真维护。其实公设配套的规划，远比高级建材或五星级装潢来得重要。

落实到执行面，台北市的建筑设计多为开放空间，外加建筑基地比较小，一楼除了店面、大堂， 要有中庭花园实在是不容易，除非超级大型项目才有可能，所以花园的设计，就移到了屋顶。新北市新庄重划区因土地面积又大又方正， 反而较容易相较之下，台北市项目的户数较少，花费较大的公设配套就会难以负担。一层一户、共十层楼的台北市大楼，每一户分摊一项公设的花费就是十分之一，怎能跟一个共三百户的社区、每户分摊一项公设只要三百分之一的费用来比较呢?另外，新北市重划区较多，购屋者可以在众多项目当中选择，所以开发商在公设配套规划上就得更讲究。在新北市新推项目中，我们常看到的是：一整排高级跑步机面向中庭花园，业主可以一边跑步，一边欣赏美不胜收的花团锦簇。有景有窗通风好，当然好过局促在地下室一角的密闭式健身房。这样的公设配套规划，显然比台北市的项目要大气得多!

要实用——小区业主最喜欢的公设配套

那么开发商最爱的公设配套排行榜，与购屋者心目中的好公设配套有何落差呢?
苹果日报曾经对民众喜欢的公设配套做过统计，根据台湾苹果日报地 产王2012年5月26日的调查，民众最喜欢的公设排名，第一名是社区中庭花园，并非开发商在双北市最常规划的交谊厅与健身房。

从消费者的角度来看，中庭花园可以散步也可以观赏，为小区增添绿意与芬多精，保养维护上也不难，成为第一名当之无愧。至于开发商必设的交谊厅，一般小区并非经常性的有贵客上门，自然实用性不高。

倒是排名第二的健身房，是开发商与业主眼光相同一致的。可见身体健康还是大家非常关心的议题，看看畅销书中保健书和减肥书多如牛毛即可见一斑。排名第三是图书馆，帮小区增添书香气息绝对是好事，买房子的父母当然期望孩子可以多沾染书卷味，嫌在家念书烦闷，还可以当成看书房来使用，维护上也不容易增加费用。

业主版的公共设施配套榜很 好解读，其实就是“实用”两字。 我们看到垃圾集中区就是一例，华丽的大堂业主们未必感激，但干净好用又不会发臭的冷藏式垃圾储藏室，可是会创造出业主的好口碑;即便是不花大钱的贴心小举动，在厨余桶旁多加设一个不锈钢洗手槽，也好过许多装修亮丽的公设配套。问问小区业主就知道，许多小区拥有富丽堂皇配套空间，但为了节省公共电费(公摊)，绝大多数的时间都是关着，跟倒垃圾哪项比较实际?答案都在小区业主的心里。

虽然许多小区在业主委员会开始运作后都会面临挣扎，是否应该关闭游泳池以节省物业费用。不过，如果开发商规划得当，养个游泳池的成本还能接受。若两项目在同一区位，A 小区有游泳池，卖相总是比没有的B小区好，亲朋好友之间也可以拿来比较，所以，排名第五名当之无愧。

小区业主最不喜欢的公设排行

台湾苹果日报同时也调查了民众最不喜爱的公设配套排名，最讨厌的当属棋牌室。这其实是形象的问题，毕竟不爱打麻将的人，听到麻将牌刷刷刷的洗牌声，肯定没好感。话说回来，棋牌室的隔音是规划与施工中最重要的一点，在一楼或地下室打牌总比业主在自己家中打牌好些，不会吵到左邻右舍。

棋艺室

宴会厅成为业主不喜欢公设的第二名，可能实用性是最小的原因。除非经常需要请外烩在家宴客，否则一年恐怕难得用到一次。许多看似华丽的小区宴会厅，附属的厨房可能沦为聊备一格，真要做菜又觉得设备不齐全，或是旁边的厕所不干净。也有宴会厅铺地毯，物管公司怕弄脏或残留味道而不准饮食，这岂不又大大违反初衷?

宴会厅

至于实用的垃圾集中区，居然排名第三，主要是这项设施对业主的观感很两极，若规划不当，在炎炎夏日容易生臭，容易延伸蟑螂老鼠等公害。要改装成“具有冷藏功能”的垃圾集中区，又所费不赀。
游泳池亦同，喜欢者认为游泳池规划良善保养便宜又方便;不喜欢者认为又小又闷的游泳池，又要花大钱保养。一般而言，有游泳池的小区，物业费会比没游泳池的高上两成。所以，在梦想与现实之间，业主也要有所选择。

泡桑拿是许多人喜欢的生活休闲，但规划到小区里，不但要设置得宜，日后管理单位的专业能力，也要被列入考量。

挑高大堂也是，大堂越华丽，房价跟面子越容易保持，但恐怖的电费及后续维护的麻烦，都会让业主或业主委员会吃不消。

别让公设配套成为乏人问津的蚊子馆

不过也别太气馁!不喜欢这项配套设施总有方法可以改善;喜欢这项配套设施，更有方法可以加强。让所有的配套设施都变成便宜好用，正是物业管理公司能够协助开发商与业主委员会共创优质小区的职责所在!

曾经与某家知名开发商合作，邀请我们对公设配套规划提供意见。审视图面时，才发现设计师将操房切割成五间教室。设计师原本考虑该项目量体庞大，将来入住后将有近千户进住，因此将区块切割成五间操房，方能满足日后使用。但从经验来看，因为间数增多，使得每间韵律教室空间变狭小，使用的人会愈来愈少，最后沦为“蚊子操房”。

此话怎讲?长期观察业主使用韵律教室的情形，可发现会在韵律教室跳舞运动的人，多属年纪较长的女性业主，一般年轻家庭主妇则是少之又少;因为她们对于穿着紧身韵律服，在无遮蔽的玻璃隔间韵律教室中，随着音乐摆动起舞，偶尔还会面临经过的业主投以好奇眼光，这都让运动的人尴尬不已。同时，有氧运动需要群体聚集，尤其是有氧舞蹈，需有教练在一旁指点才能达成功效。

因此，我们建议设计师，将操房切割成两间，每间教室至少要能够容纳教练和学生共12人。这个数字也是有道理的，因现在请个教练每小时大约要人民币400元，每堂课两个小时，大家分摊下来平均是73元。也就是说，起码要11人，才符合经济效益，也才能发挥群聚效果，活化配套设施使用。后来设计师也从善如流，采用我们的建议，果真让操房使用率大增。小区业主委员会很高兴的告诉我们，操房成为小区中最受欢迎的配套设施。小区妈妈们还会在教室外放包包排队抢着上课，和一般小区聊备一格的操房大不相同。

看完韵律教室的例子大家应该能了解，房屋建材可以靠装潢来提升，房屋格局可以靠室内设计来改善，只有“公共配套”在交房后就没法拆掉重来。规划得好，小区就容易成为优良小区，管理轻松，业主也满意;若是规划得不好，业主 使用一段时间后才发现，“啊，这些配套设施都用不到，物业费白交了!”

有看屋经验的消费者都知道，许多公设配套规划的构想是来自于五星级酒店。但并非“硕大就是美、跟随新潮就好。”我们常看到A案选择了二十项设施配套，房子不见得卖得好;B项目只选择五项设施建配套，却卖到一户难求。内行购屋者从公设选择与施工，就可清楚判断设计者的规划水平。过了几年后，从配套设施的维护及使用，可以轻易判断出这小区的管理及业主水平。好的小区会形成口碑，让开发商的品牌得以加分。这就是为何有些死忠的消费者，坚持换屋也要买某某开发商的原因!

房子会老、房价也可能会跌，好的管理一定可以保住你的房价。若你买到一个规划、施工良善的小区，物业费只会更经济划算。小区公设规划完善且运作良好，不用花大钱去参加外面的健康休闲会所。在这个不景气，消费者很会算的世代，把钱省在刀口上才是正确做法!

专业发展和注释

你知道什么是 物业设计吗?

要谈“物业设计”之前，先从“物业管理”说起，物业管理在欧美各国已行之多年，亦有卓越成效。在亚洲，日本的发展最早，其管理已从物业主体(Property management)进而到以“人”为主体(Personal property management)。

台湾的物业管理兴起于60年代，1987年台湾主管单位才开放公司登记物业管理维护的营业项目，直到1997年颁布《公寓大厦管理服务人管理办法》，规定物业管理业者为特许申请，又2004年经建会核定《物业管理服务业发展纲领及行动方案》，将其服务项目分为：建筑物与环境的使用管理与维护、生活与商业支持服务、资产管理等三类，从此物业管理的服务范畴更加明确了。

2004年经建会核定物业管理三大范畴

物业管理趋势观测站：大陆vs.台湾

物业管理服务走到世界各地所执行的都是建物管理与维护，检视两岸物业管 理，其中大不相同的地方就在“包干制”、“酬佣制”。在大陆多数物业管理采用包干制，并且在房屋兴建后拿到预售证前，就必须要决定未来的物管公司，多数也由开发商自行成立物管公司进行后续的交房与客服等做业，且无条件延用两年，两年后业主如对服务质量有所异议时才会进行更换物管公司的动作，相信多数小区都是继续延用着原有的物管公司继续服务。而在台湾，建案即将完成并且于交房前半年开发商才开始遴选物管公司，虽然在销售期已规划未来的软性服务，但却未能确定是由哪家公司来服务。

台湾开发商公司交房达三分之二后，开发商则有义务开立第一次区分所有权人大会(在中国大陆称为业主大会)，并成立管理委员会，也就是我们称的业主委员会，当业委会成立后，整体项目管理权即转移到业委会，小区所有大小事与决定权也将转移至业委会，当然业委会也要承担起小区管理维护的责任。台湾从业委会成立日起物管公司即面临着被替换的命运。所以，我们更强调优质的服务质量，期待开发商代管期过后能让业委会继续延用。

台湾在物业费的测算上，必须非常精准，因为物业费除与中国区包含相同项目外，还包含了公共区域能源费，所以在用水、用电上都需要特别的用心计算。物业费的每一分钱都必须花在刀口上，并且财务报表每月都需公开公告于小区布告栏让每一位业主清楚物业费都花费到哪里去了。

无论选择哪种执行模式，都有其优势利弊，其重点还是在能为小区业主带来舒适美好的生活环境。综合以上简要的说明带领您在阅读本文时，更清楚台湾物业采酬佣制的执行与管理与中国大陆的相异之处。

买房子，让物业设计应付生活大小事

传统的物业管理的概念落在建筑物兴建完成后，再委由物业管理公司执行保安和保洁的服务，但建筑之设计方向及硬件设施通常是由开发商和建筑师决定，鲜少真正从未来业主使用和建筑管理维护的观点出发，因此容易产生规划设计内 容与实际使用及营运之间的落差，造成使用不便、管理不易或维护成 本的增加的状况。

想想你住的小区里有多少休闲设施成了蚊子馆?以下的这些景象是否似曾相识?

状况1：一栋很有设计感的建筑，但车道没有设置哨亭，车道保安只好摆几张椅子做短暂休息。

状况2：大堂服务前台太小，又堆满各式各的物品，看似方便却显得凌乱不堪，大堂照明昏暗，摆放立式风扇，破坏了原本富丽堂皇的装修设计。

状况3：看似豪华的服务前台，若是没有规划后场或是置物柜，电风扇、复印机、包裹就会堆满地而破坏了大堂的整体美观，对服务质量而言也是减分。

状况4：泳池变干景，就连设备和管线也因日失修而锈蚀。

这时候你需要完整的物业设计规划!

其实这些问题都可以有效避免，国内已有些较具规模且以购屋者权益为考虑的开发商，会在项目规划前期导入建筑物业设计，请专业的物业管理顾问针对项目定位与规模，针对日后的管理维护，提供专业的评估与建议，这样就可降低建筑管理质量低落或营运不善的风险。目前台湾主管单位在办理兴建公营住宅计划采购时，也正在评估是否应将物业设计纳入建筑规划团队中。可见不论是高价的豪宅小区、平价住宅小区，或是出租的公营住宅，随着民众对居住环境与生活质量的要求越来越高，建筑的物业设计、前期介入就愈显得重要。

所谓的“物业设计”就是物业管理的前期介入，主要是将后期物业管理经营中可能产生的问题做整体考虑，其中包括了物业管理与服务所需的设备、设施、服务空间、 动线、服务内容与方式等。

从使用者和管理者的角度积极参与讨论，并就市场定位、目标客群、消费水平、周边物业管理现况、物业管理服务内容、标准及成本、利润估算等面向，提出合适的建议，例如：规划时检核业主步行动线、行车动线、各公共配套设施配置的相互位置关系、空间需求大小、内部动线管理、使用机能、设施配备项目、管理管制等规划。另外在管理部份，则需要拟定管理组织、人力配置、物业费用测算等。

物业设计的目的

 

物业设计的执行流程

物业设计的不同阶段任务

建筑物业设计在建案执行之各阶段均有不同的执行任务，通常会从早期的物业规划与设计开始，结束于物业的接管与验收。

●建设开发阶段——让开发商有个好的开始

这个阶段要解决的主要是开发什么、能否开发……等问题。物业顾问从市场定位、分析当地对物业服务的需求与期待、周边环境的了解，提供来自于市场的调查分析，建立整体生活地图、了解周边概况、再拟定日后的物业管理内容等。最后对项目提出专业意见，以减少建商决策时的盲目和粗糙。

●规划设计阶段——完善建案体质

此时主要的服务内容为完善日后物业管理的功能设计。包括整体环境设计、小区的合理布局、建筑物的使用功能、建材的选用、居住的安全舒适、硬件设施、设备配备和服务配套等。避免建筑项目规划设计内容陷于“先天不足”的窘境。

● 建设阶段——确认设备是否都已到位

此阶段主要服务内容属于审视大型设备设施规格及出厂数据，确认接管验收和管理服务，针对设施管理维护模式，请求设备厂商提供清晰明了的维修操作说明及提出技术操作的正规培训计划。

●营销阶段——加强客户设施体验

此阶段物业公司可办营销讲习，协助营销或策划公司了解项目中各项公共配套的营运及管理服务模式。亦可派驻物管服务人员至营销现场，以实际情境模式呈现，不但能有助于开发商与购屋者之间的沟通，也可提升开发商的形象建立。

●竣工验收阶段——做好最后把关

物业管理公司会与开发商确定前期物业管理的委托事宜，这也是对开发项目质量控制的最后把关。在此阶段他们协助培训课程，包括培训现场服务人员了解各项设备设施的使用与操作、服务礼仪、服务项目、各项专业知识等，以便为未来物业管理执行层面打好基础。

买房入手，物业设计看门道

简单的说，透过开发到完工的详细规划，你可以发现买一栋房子，不只买到了一个属于自己的空间，更应该要有下列质量保证。

设计融入管理方式

透过住宅小区管理维护单位与用户的角度，就建筑设计的空间配置、人行动线、车行动线、设备功能、建筑材料选用、公共设施配套等方面提出建议，使住宅小区的规划设计更加优质化，机能更加完善。

提高工程质量利于点交

在住宅小区建设过程中，物业管理企业利用自身经验的优势，帮助开发商加强工程质量管理，及时发现设计、施工过程中的问题，提前防范隐患，使工程质量问题在施工过程中及时得到解决，避免在日后使用中再投入额外资金和人力， 进而减少浪费，提升住宅小区的工程质量。

设计同时考虑维护方式

建筑主体及其相关设施设备的 运行管理和维修养护，也是物业管理的主要工作之一，必须对住宅小区的建筑结构、管线走向、设备安装等，尤其是对建筑的隐蔽工程进行充分了解，以利后续协助小区及业主执行各项设备的操作及管理，以及协助拟定各项工程的安全检查及修缮计划。

为前期物业管理作充分准备

当物业兴建完成后，即转入前期物业管理时期，藉由物业设计各阶段任务的过程，充分了解物业的各种情况，有助于审视物业管理各章程之合理与否，避免执行上的偏误，让前期物业管理的各项服务能够顺利执行，并为下一阶段物业管 理正常运行作准备。

提高开发商的开发效益

透过建筑物业设计的过程，从物业管理的相关经验及建筑整体规划等面向提出专业意见，有利于协助开发商完善物业的使用功能，加强开发的质量控制，并确定管理内容和制订物业费收费标准。对开发商而言，可使住宅小区的质量整体 提升，同时吸引更多的购屋者，促进开发案的营销，达到最佳的开发效益。

简言之，建筑开发项目唯有更贴近使用者的立场，才能获得购屋者的青睐，而让建筑真正达到“利于服务，便于生活”，才是物业管理的真正效益。

(原载于《现代物业·培训学苑》2016年4期/总352期)

 

(责任编辑：admin)


本文为《现代物业》、 设施管理网（cnfm2001.com）联合版权所有，禁止转载。如有需要，请联系xdwyxmt@126.com。