作者: 黄永发 | 2016-12-15 16:40

“莫兰蒂”后看地下车库的合理化改进

2016年中秋节凌晨时分，台风“莫兰蒂”登陆福建厦门，最大风力达15级。受台风外围影响，与之相邻的泉州狂风大作、暴雨如注。泉州中心市区大面积内涝积水，部分路面水深达80厘米。许多小区地下车库不同程度浸水，地处泉州市区刺桐路中段的泉州保险大厦的地下车库两面受水，整个车库全部被淹。笔者所在企业管理的万城阁小区地下车库也受到洪水的袭击，33辆汽车被浸泡。受灾更严重的是西湖豪庭小区，洪水在极短的时间内攻入小区，小区内虽备有沙袋与挡水板，但在急速漫进的洪水面前，显得无能为力，大量的洪水倾泻进入地下车库。泉州西湖湖水漫溢路面，也倒灌入小区。道路上的积水猛涨，沿着地下车库的电信、移动、联通等电缆孔洞口灌入地下车库，加剧了水位暴涨的速度。在短时间内车库内的洪水已达60至70厘米，车辆来不及转移，沉陷于洪水之中。狂风吹坏了车库采光井玻璃，洪水又从车库采光井漫入车库，持续涌进的洪水使整个车库顷刻间成了蓄水池。据粗略统计，泉州受台风暴雨影响而受淹受损的汽车达上千辆。

泉州西湖公园及周边住宅小区，图片来源：携程网

多个地下车库受淹、车辆浸泡所暴露的问题

此次泉州城区多个地下车库受淹致使汽车严重受损，既有天灾原因——台风级别高，暴雨威力强，也有人为的因素——部分地下车库设计不合理，地下车库管理不到位，无法有效地进行抗洪排涝工作。此次灾情暴露出来的主要问题有：

部分小区地下车库设计与施工建设存在一定的缺陷

此次泉州小区受灾最严重的西湖豪庭小区的物业管理单位，作为一家档次高、管理规范、要求严格的一级资质物业管理公司，应急机制非常健全、快速，也基本尽到了物业管理单位的应尽义务。面对狂风暴雨和四面猛涨的洪水，物业管理人员虽然全力投入抢险，但凶猛的洪水从小区四周街道漫过围墙，大量灌入小区，洪水还压破了地下车库采光井上的采光玻璃，冲入地下车库;而另外的洪水从地下车库进出口溢过了防水沙袋与挡水板，冲入地下车库。多路洪水的夹攻，使车库内的积水持续暴涨，来不及转移的100多辆汽车被洪水围困，虽然全力抢救，呼叫了消防中队、市政抢险救助车辆，仍无法阻止洪水的肆虐。

西湖豪庭小区地理区位优势明显，处于泉州文化休闲保护区内，与泉州风景名胜区西湖为邻。虽然风景优美，但有一定的隐患。泉州西湖是由泉州城区西部的西北洋滞洪区经过人工改造而成的具有休闲娱乐与防洪泄水功能的蓄洪工程。因为是水利泄洪区，地势较低，属于相对地洼的地块。西湖豪庭小区正是在原来西湖水上游乐园的基址上兴建起来的;再加上小区正位于两条斜街交会处，也就是水流集中交汇的区域，大量雨水顺着道路的斜坡向小区集中冲泻，更容易导致洪涝灾害。因此，在地理位置欠佳的条件下建设项目，必须充分考虑各方面的因素，尤其是自然灾害发生时配套的设施可以应对的能力。很显然该地下车库的设计无法达到抗击特大洪水侵袭的要求。

车库管理者在地下车库管理上存在着一定的漏洞

(1)地下车库管理工作不到位，相应配套设备未能有效地进行维护保养。

作为地下车库的重要配套设施，抽水泵不能正常工作，眼睁睁看着洪水冲入地下车库而无能为力。客观反映了地下车库管理者平时疏于管理，没有按正常的操作规程对抽水泵进行必要的保养维修或更新。另外，没有配备相应的大功率抽水设备，洪水进入车库后不能及时组织排出。

(2)地下车库外部环境的善后处理不到位，缺乏有效的管控。

地下工程通常都在地平以下。此次许多地下车库受洪水侵袭，有一部分洪水是从沿街的地下车库洞口灌入车库。原因是多家市政配套工程项目的善后处理工作没有做好，甚至是不作为。小区配套的市政项目如自来水、电信、移动、联通、广电系统等在引入小区进行施工时，往往是“有前手没后手”，未按正常施工规程进行工程施工的善后工作。再加上缺乏有效的后续监管，致使穿过地下车库的大量种类管网洞口没有密封、填实，一遇集中降雨，雨水往往会从洞口流入地下车库，加剧了车库受淹程度。

加强地下车库停车安全的有效措施

改进车库安全防范等级，将地下设施建设标高调高，做足防控灾害的预防工作

受自然地理条件的制约，建设项目不可能都符合常规的基础条件。为规避建设项目的地理缺陷，必须在建设设计上做文章，进行相应的防范性处理，以减少自然灾害对项目的影响。

此次泉州西湖豪庭之所以会成为台风暴雨的重灾区，是因为项目的设计处理有着天然的不足。西湖豪庭处于地势低洼地带，项目设计应未雨绸缪，选择避开弱点的方案，要么加高项目的整体水平高度，要么设计不透水的围墙。

此外，还可以在车库设计上做文章，摸清楚项目所在地的水文地质特点，将车库的入口在原有设计的基础上提高50厘米，以提高抵挡洪水侵入的能力。

地下车库的地面采光井是一种全新的环保理念的设计，可以起到节约能源、自然采光的效果，在可持续的管理过程中也会节省大量的电费开支。但关键是地下车库采光井的设计要能解决洪水瞬间流量太大可能漫过采光井的问题。因此，低洼地段的房地产项目，在设计地下车库地面采光井时，最好加高采光井的高度，以提高地下车库的抗洪能力。

做好地下工程收尾工作，不留下可能带来隐患的漏洞

处于地势低洼地带的房地产项目，要注意地下工程穿越洞口的密封，或采取相应的紧急处理措施。市政设施施工的孔洞直穿地下车库，没有处理好工程设施善后工程，留下大量各类电缆管线的孔洞，洪水一旦超过一定限度，就会从这些洞口灌入。因此，建设单位一定要敦促市政单位做好孔洞的密封工作，务必将所有通往地下车库的各类洞口进行密封，采用科学的堵漏技术，将通往地下车库的洞口堵实。

完善物业小区的各类设施，尤其是对地下车库出入口增设雨披，或修复破损的地下车库雨披

通常情况下项目建设单位均会在地下车库出入口建设用于遮挡雨水的雨披。但由于没有硬性的法规文件，部分开发商往往以此为借口，不建设该设施或以很低档次的设施来应付了事。此次台风带来的豪雨，对没有雨披或雨披破损的地下车库就造成了很大的影响。雨披能减少瞬间雨量太大时对车库防洪的压力，分散集中降雨，加快散水速度，避免大量的洪水进入地下车库。此外，为了有效地防控洪水的侵袭，应该在地下车库的出入口设置防水挡板，在地下车库建设时预先设置防水挡板的卡槽，方便在紧急情况时防水挡板能及时、有效地抵挡洪水的侵袭。

所用工程材料应符合强度、硬度等技术指标要求

处于台风高频率区的房地产项目，应该考虑钢化玻璃的抗风抗压能力，也要考虑玻璃承受洪水的压力等问题。开发建设单位在建设车库采光井选用钢化玻璃时，应该认真负责地选用符合抗洪抗压等级要求的、符合强度硬度要求的钢化玻璃，避免洪水从采光井侵入，或避免被异物撞击而破裂。

加强管理，定期对车库设施进行保养维护，确保设备设施完好待用

地下车库配套设备设施是车库的重要组成部分，管理好地下车库配套设备设施是车库管理者的重要职责。管理者应制订严格的管理制度，定期对车库配套的水泵进行保养维护，确保水泵处于良好的状态，能及时排出车库内的积水，应对可能入内的洪水。此外，作为地下车库管理者，还必须在台风来临之前认真巡查地下车库的排水沟渠，清除排水沟渠内的杂物、垃圾、污物，确保排水沟渠畅通，及时排出进入车库的流水。

结语

极端天气是对建筑设施设备的一种考验，地下车库作为房地产的重要配套，设计安全、管理有效是地下车库停车安全的基本前提。对于发生的极端天气，物业管理单位只有立足于自防自救，做好动员小区力量或公司内部协调支持的准备工作，管理好小区地下车库的设备设施来防抗自然灾害，地下车库才能安全地度过汛期。

(原载于《现代物业·新业主》2016年第11期/总第374期)