如何解决超市发展催生停车需求？
大型综合性超市是当前都市人休闲购物的好去处。但随着私家车保有量日益增长，停车问题已经逐渐成为超市停车场管理面临的一个难题。有无停车场、停车场面积以及管理布局一系列因素对超市的正常经营产生影响。
进行停车位立体改造，增加既有空间利用率。
超市发展催生停车需求
大型超市最早在北京、上海、广州等几个国内一线城市出现，并快速地蔓延至全国各地，到目前为止，国内出现了30多个大型的超市品牌，其中沃尔玛、家乐福、大润发、乐购、永辉等更是发展成为著名的超市连锁品牌。
由于超市提供的服务越来越多样化，停车需求也逐渐呈现出多样化，大型超市对停车场的设备设计、运营管理等需求形成了一个非常大的潜在市场。与此同时，国内停车政策不够完善，停车场在设计和运营管理上不可避免地出现了难题。
问题一：车场设计不合理
停车场设计的问题主要表现在坡度、分区、和车位配套等方面。
设计坡度过大
根据《汽车库建筑设计规范》的相关规定：地下机动车道直线坡道坡度不大于15%(相当于8.6°)，曲线坡道坡度不大于12%(相当于6.8°)。但是，坡度设计超标的停车场比比皆是，比如沈阳万象城地下停车场坡度为10°、家乐福超市停车场顶层坡度为8°、中兴商场停车场则为13°、兴隆大家庭停车场甚至达到21°。北京、上海、广州、深圳等重要一线城市也都有这种情况，二三线城市更是常见。
分区不合理
大型超市停车场由于场地面积大，分区规划管理显得非常必要，但是目前很多停车场在分区上都存在着很大的误区。就北京地区来说，很多超市停车场项目都设计了2-3层，有的甚至是4-5层的停车场，通常情况下，业主方都会以会员或贵宾为重，将离出口比较近的车位留给会员或贵宾泊车，而比较靠远的车位则规划为临时顾客车位，其实这样不利于临时顾客停车和寻车。
车位配套不足
车位配套不足是大型超市面临的最严峻的停车问题，几乎在每一个超市停车场的出入口，都会出现排队等候的现象。以济南恒隆广场停车场为例，车位配套严重不足。根据济南停车场配件标准《济南市城乡规划管理技术规定(试行)(2012)》的规定，该广场需要配置1,700-2,210个停车位，这远远超出该停车场现有的988个停车位;再如济南万达广场，根据当地的相关规定，该停车场配套停车位应在4,525-5,860个之间，但是实际上车位数量却不及1,000个。
问题二：运营管理不合理
停车场无论是自己管理还是引进专业停车管理公司管理，都存在不足。
收费VS免费
超市停车场免费停车，目的在于吸引更多客户购物，但却极易引起严重的“蹭车位”现象，白天上班族或者商户业主霸占车位，晚上则是附近居民蹭停，甚至在周末全天占用着大量车位，导致超市顾客无车位停车，因此流失了大部分的顾客。另一种做法是，通过设定停车收费门槛来促进顾客的消费，比如设定了“满100免停车费”的规则，但是这已经偏离了超市停车场的服务功能，也会引起很多顾客的反感。
外包管理难维持
在引进停车管理公司时存在不足。很多业主将停车场服务外包，引入专业的停车管理公司管理。但是业主把这些停车管理公司定义为供应商，无论是停车场的建设、维护、各种费用都需要停车管理公司全权负责，甚至还要承担超市制订的免费停车规则造成的停车费用损失，整体运营管理难以维持。
设施不完善
为获得更多的收益，很多业主或停车管理公司在服务、形象、停车场维护等方面并不会投入太多的成本和精力，导致超市停车场设施简陋、陈旧，车场照明不足。特别是大型超市地下停车场，面积大、车位多，但内部通常都比较阴暗，容易造成车主视觉盲区，对车主泊车造成不便，甚至易发生安全事故。
解决方案
进行专业前期规划
前期规划影响停车场的实际管理。前期规划不足，会给设计和后期运营管理带来致命隐患。主要包括：动线设计、车位布置、引导系统、交通设施设备、安全系统、收费管理系统、环境设计等。在这个过程中，设计者需要考虑停车容量;停车场外的关联交通组织;进出口的位置、数量;停车场内柱网结构、防火分区、设备位置;通风照明等。
笔者建议最好能够引入专业顾问进行前期规划，可充分利用专业顾问的知识和经验。
引入立体车库
车位配套不足易引起停车场内外交通拥堵，同时也会影响到超市效益。增加车位层数毫无疑问成为人们首先想到的最直接最传统的解决策略，但是这需要非常大的投入成本，还要面临施工难度大、工期长等难题。因此，立体车库毫无疑问是增加车位数量的最佳策略。立体车库最大的作用在于能够在固定的停车面积中，合理地运用空间资源，建立可容纳更多车辆泊车的“空中车位”，进而成倍增加车位数量。
多层立体车库对停车场面积的利用率要比平面停车场高出3、4倍，以常见的两层升降平移机械车库为例，3个平面车位通过机械车位改造可以增加到5个车位，即增加了66.7%的车位面积，可对符合层高条件的老旧停车库改造，有效缓解早期规划设计车位配比不足的情况。在地下车库中建造立体车库，还可以免除采暖通风设施，耗电量比人工管理的地下车库低得多。
智能停车场系统实现高效管理
智能停车场系统是解决停车场管理难题的有效方案，并广泛运用于大型超市停车场。以家乐福上海古北店为例，该超市停车场共有500多个车位，在未使用智能停车场系统前，面临众多的停车问题。在引入停车场管理系统后，消费车辆可以在车位引导系统的指引下快速停车，中央收费点交费后快速离场，大大提高了该停车场车位的有效利用率，整个停车场的管理更加智能化、简单化。
(原载于《现代物业·设施管理》2013年第11期)
本文为《现代物业》、 设施管理网（cnfm2001.com）联合版权所有，禁止转载。如有需要，请联系xdwyxmt@126.com。