作者: 元慎 | 2016-02-22 16:49

走近公共物业管理的西学东渐

欧洲的公共建筑何以千百年后依然保持着独到的人文气息?“有一脉相承的管理才会有文化的延续”，这便是陆华生欧洲之行的领悟。带着对社会化管理必将使得公共建筑和公共事务走向更久远文明的信念，陆华生组建了翰舍春华物业管理有限公司，并在公司承接的一个个公共事业项目上，实现着自己物业管理“文艺复兴”的梦想。

“城市化进程造就物业管理。物业管理与开发建设单位、物业所有权人的结合是社会进步的必然。百年物业、分代管理的国际理念需要这种结合。”——广州瀚舍春华物业管理有限公司董事长陆华生

随着近年来专业化、市场化、社会化的物业管理体系在各个领域的广泛应用，公共物业的管理也随着政府职能的逐步弱化，市场化运作需求也越来越迫切。陆华生通过对中国和欧洲的对比分析，对公共项目管理在三年前就有了遐想和构思。

2006年陆华生曾漫游了欧洲8个国家的26个城市，在这40多天的考察行程中，他徒步穿梭于一座座公共设施和古建筑之间，用万余张照片记录了所有的感慨和启示。无论是仍保留着宽阔视野的中世纪广场，还是坍塌的罗马尼亚歌剧院如昔的国际音乐盛会，亦或是私家老宅记录28任外交官事迹的备忘录……欧洲社会传承建筑文化诠释城市变迁的全民素质和精神给了他极大的震撼，同时也打开了他全新的思路：公共项目往往伴随着公共建筑、公共事务和公众管理而产生，单一的行政管理模式显然不适应需求，必须吸纳一个与之配套的动态跟踪的服务体系，保证个性化服务、动态管理和快速反应的全面策应。那么公共事务和设施的有效管理，是否可以通过市政部门委托物业管理公司来实现?

对这个思路的反复思考和求证让陆华生对公共项目物业管理，特别是开放式物业项目有了独特的专注。2007年陆华生组建广州瀚舍春华物业管理公司后，并没有急于扩展项目，而是将自己曾经闪现的想法逐步着手实施，并最终将企业定位在了物业管理社会化的基点上。从瀚舍春华两年来的轨迹看，公司所承接的7个项目中，有开放式的国企厂区、博物馆、政府办公大楼，以及政府资助项目，公共事务项目管理特征极为明显。

但仅仅用一次欧洲之行的惊喜，解释一个人的思路历程甚至事业追求不免狭隘。实际上20多年前陆华生在市政部门负责过14个街区的管理，以及在瀚舍春华组建前参与过佛山市华夏瓷器博览园的项目管理，这些熟悉的工作经历让他对公共领域有着无法抛却的亲切感，欧洲之行刚好为他提供了蓝本。2008年广州市金沙洲新社区项目的接手，让瀚舍春华成功踏出了吸收下岗职工、整治老街区、承担政府公共职责等企业发展模式的一大步，因此尽管物管费低至0.5元/平方米/月，金沙洲仍是令陆华生踌躇满志的杰作，他说“这让我感觉到承担了更多的社会责任”。

2008年1月，广州市最大的经济适用房金沙洲新社区初步落成使用，这个占地面积为30万平方米的小区，共有住宅楼67幢，可容纳6千户约2万人居住。瀚舍春华进驻小区后，面临着低利润条件下必须低成本运作的境况，因此在“共同维护，专业管理”考虑下，采取了“就地取人”的办法，把具备劳动条件的低收入住户，特别是“40、50”下岗职工组织起来参与社区安防，此举给小区居民提供了110多个工作岗位，此后“就地取人”和“40、50”模式在瀚舍春华承接的各个项目中得到普遍推行;同时，小区除住户收入水平低外，在目前入住的4,000多户中孤寡残病人数达700多人，安全突发事件比较频繁，在瀚舍春华进驻的两年时间以来，就帮忙处理了13名住户自然死亡事件。瀚舍春华由此建立了服务专员队伍机制和24小时服务中心，提供邻里纠纷调解、投诉、投报和求助等服务，这种反映企业人性化服务的紧急救助和监控机制，实际上承担了政府社区管理职能，而相对于政府职能，它的效果和效率又是显而易见的。目前，国内社区的现状在于，仍集合了众多政府部门职能，多个“指挥棒”引起管理失效和混乱，这些失效和混乱在政府资助项目上尤显突出。而专业的物业管理由于实行统合式的管理模式，能保证各项措施的顺利实施，并最终引领社区走向和谐。那么陆华生对欧洲建筑文化的向往和在基层社区的事业追求之间的矛盾，在这里找到了统一的途径。

欧洲之行受益良多，或许是与陆华生内在的一份贵族气质产生了共鸣，在他溢出外表的儒雅背后，是他对欧洲建筑的人文理念和艺术底蕴的向往和沉迷。于是他将目光投向欧洲公共建筑，并转身专注于国内公共事务物业管理时，和谐、包容和精细几乎体现在他每一个工作进程中，理想化甚至完美化几乎是他整个事业的第一追求。

欧洲之行最让陆华生津津乐道的是希腊卫城3,000年文明的完美呈现，而现在仍活跃在那里的居民生活又给了它更鲜活的魅力——人气才是建筑的灵魂。从欧洲回国后，陆华生重游天安门广场，600年历史在希腊卫城的对比下显得单薄，他感觉到天安门变小了——从任何角度都再难以看到完整的广场全景，因为现代活动痕迹挤压了广场原本开阔的气势，标语墙、防护栏随处可见，它们的存在是对广场视角的破坏性切割。实际上对古迹的长久保护不应一味地实行隔离，规范的管理才能使历史文明和现代文明协调统一，那么怎样的管理才能实现规范、有效?社会力量是否能替代市政实现长期性、专业化的管理?怎样的管理才能更好的唤醒被公众忽视的公共意识，营造和谐的公共氛围?这些想法终于使陆华生的思路清晰起来，他决定做点什么。2009年6月陆华生的这个愿望终于实现了，瀚舍春华与广州市荔湾博物馆经过近半年的沟通，顺利接管了荔湾区的一个明清民居建筑群——西关大屋。

瀚舍春华目前所承接的西关大屋部分包括2栋民居楼共1,500m2的建筑单位。尽管瀚舍春华针对西关大屋的特点，制订出了详细的管理方案并得到了荔湾博物馆的认同，但这个方案在操作时仍是显出了不完善。陆华生笑称，单是西关大屋二楼的天窗怎么固定还是在考察的欧洲建筑中找到参照。考虑到公共建筑较私人项目更具重要性，以及古迹的不可还原性，陆华生与决策层及时讨论出了新的内部管理机制，员工培训包括专业操作技能和西关大屋历史文化知识两部分;而在工作流程上除了负责安保、清洁和绿化外，还有人流管理和特定部位管理两大项。陆华生介绍说，国内的大型开放式项目管理逐步兴起，但仍缺乏完整的行业规则，瀚舍春华目前主要是从如何协调处理员工与游客、游客与游客之间关系的思路上探索精细化的管理办法。作为文物遗址，西关大屋被划定为特定部位的区域很多，尽管措施已经比较细化，依然存在如何保障有效的执行力，以及如何清晰划分特定区域内主、次责任人的问题。

提到特定部位管理时，陆华生例举了西关大屋的龙凤镂空雕石凳，这种石凳在未放平稳承重时很容易损坏，瀚舍春华接管前其中一个已被坐坏。鉴于此，瀚舍春华新机制对整个园区内如此类易损坏、难恢复的设施和部位进行了统计、认定和分类，将其纳入特定部位管理范围，要求在该区域工作或者是途经路过的每一位员工都必须对该项目进行监管，对游客的不当行为给予适时劝解、规范。

除荔湾博物馆内管理的区域外，目前翰舍春华已扩展到博物馆附近至西关大路范围内的整片老建筑区，将来还可能辐射到附近的街区和城区。瀚舍春华正积极练兵，以期将来能接手整个博物馆管理区域。公共区域的管理方与受益者没有直接的利益关系，那么对这种项目的管理将无法从服务对象方面获得回报，而“百年物业，分代管理”才是陆华生在对古建筑管理上最想实现的理念：有一脉相承的管理，才会有文化的延续。