作者: 罗伯特·布莱尔利 | 2018-05-24 08:40

制订短期与长期房地产租赁策略

当前美国的租赁趋势

在过去几年当中，租赁行为变得越来越快速，大家都非常喜欢5年到10年的租赁期限，而且越来越短，主要原因在于节约成本。尤其是工业租户，希望整个租赁期限越来越短也越来越灵活，以便于可以通过自身商业的成功以及融资的情况来进一步灵活调整，否则就会在新的商业模式当中遭遇挑战。其次是所谓的“共享工作空间”，也是一种比较短期的租赁，会使得整个市场更加活跃。特别是现在租金非常贵，想吸引更多租户或者提高转换率，都是很大的挑战。

零售物业发生了很大的变化。最近发现零售空间越来越空，而且比例越来越高。这些情况意味着我们必须吸引更多的短期租户。很多的建筑楼宇自己也推出了不同策略来吸引租户。我们有些时候遇到一些租户只会租一个月，并且发现零售业开始使用一些其他的空间，例如大剧院以及快闪型的餐饮服务店之类。可以看到整个地产行业会使用更多的露天性场所，消费者可以在商店间快速转换。这也会改变楼宇本身的价值以及租户的价值。

影响变革的两大因素

因为发生了以上改变，我们的楼宇也不得不进行改变，之前我们对租赁的决策不再适用了。变革其实也是商业非常重要的组成部分，我们需要根据这样的改变来推出相关租赁政策，而且必须要进一步提升我们的运营人员和楼宇股东的经验，同时需要非常好的技术以及非常杰出的团队。

第一步需要了解，负责未来走向的是哪些颠覆者，以及竞争包含哪些方面(或者说颠覆的是什么)。简单看一看现在颠覆时代的到底有哪些主要的引领者——比如优步(Uber)，他们是世界上最大的出租车公司却没有汽车;还有脸书(Facebook);还有阿里巴巴，他们是世界上顶级的零售商却没有任何库存。最让人震惊的地方是，20年前这些公司都不存在，整个市场发生了重大变化，而且房地产也包含其中——其他领域的颠覆者也来到我们这个行业之中，确实导致这个行业发生了很大的变化。主要因素有二：一个是科技，另一个是联合办公。

新技术

科技是最大的颠覆者，变化得非常快，而且和生活各个方面都直接相关。现在所有的系统都用互联网相连接，还有移动程序把我们和“云”进行连接——我们不断地把信息传到云上，并使用云计算。更多的消费者也需要我们为楼宇提供更加智能的功能，比如调节温度、虚拟现实、社交媒体等。其中社交媒体也是吸引租户的一个非常好的平台。因此在人工智能和网络安全方面也必须进行整合，其中非常重要的就是大数据，从大数据的分析当中可以了解租户的行为。现在最大的挑战就是把所有数据放在一起。因为现在很多的数据都是纸版或者分散的，必须整合在一起才能变成有用的数据，这是一项很大的挑战。未来一切都是数据为基础的，越来越多的行业会变得越来越复杂，房地产也很有可能把所有数据以及相关的信息技术整合在一起。这将直接反映在办公场所利用当中。

联合办公

上世纪60年代的时候大家比较喜欢长期租用，但是现在则喜欢短租，因为现在的租户希望有更好的体验，想要具有创新性、移动性的环境。他们希望传统的办公空间更加灵活，可以直接租用咖啡吧或者会议室，从而让他们觉得是在一个社区里面工作，为他们带来更多灵活性。对所有人，尤其是新兴和中型企业来讲，如果想要开拓新的市场区域，联合办公是个(在新区域中落脚的)非常好的办法。

目前美国已经有30%的企业员工和管理层会选择联合办公空间，而且这项需求有10%-15%的年增长率。这是非同凡响的场景。以前完全以猜测租户的需求为基础，但是现在租户的需求非常强劲。全球联合办公地点总数也从2010年的数百个变成现在的8,000个左右(2016年的数据为7,800个);在美国则有1,200-1,400个左右，在洛杉矶、波士顿等城市都很受欢迎。2017年此趋势会继续存在，预计到2020年将会再增加2,400个新的联合办公地点。我相信这对我们来说是一个扩大市场的绝佳机会。

现在我们应该在亚洲市场布局更多的联合办公大楼。我认为那里有一个非常好的优势，就是这个市场可以为我们提供非常有延续性的服务和优良的便利设施。例如We-Work联合办公方式，目前正在引领新的风潮来到中国。

We-Work引导的联合办公风潮使商业房地产出现了一次新的变革

应对新时代的“颠覆者”

我们可以借助“颠覆者”们创造的新机会重塑商业地产，应对这种颠覆。我们可以把它作为一种催化剂进一步推动商业地产的发展：首先，更多地聚焦于租户体验;其次，建造未来化的建筑。

聚焦租户体验

例如提供咖啡室，让员工感觉就像在家里一样，可以更好地留住我们的租户。也就是说，大楼每一个角落都可以成为工作的地方，不管是在大堂还是咖啡室都可以让员工非常放心地坐下来工作，营造出“小社区”的氛围，使他们可以一起协作、交流。这不仅可以帮助吸引新的客户，也可以帮助我们留住客户，帮助企业留住人才，更加高效地工作。

再比如，我们可以在午休的时候让大家聚集在一起交流，这是非常好的氛围。特别是在目前竞争特别激烈的市场上，我认为这是一种新的模式。我们知道，不是所有租户都像谷歌这样的大公司有充足的预算，所以要根据不同租户来制订不同的方案。

有一些空置率非常低的大楼，不仅是因为设施好，更是因为给客户提供了非常好的服务，客户有好的体验。在这方面我们有很多的事情可以做。有很多租户企业在为工作场所建立医疗相关设施，为员工治疗感冒一类的小病痛。我认为这是新的发展方向，我们应该更加人性化，让员工感到这是一个非常好的工作地点，能够让他们在工作与家庭生活之间达到平衡，工作效率变得更高，也可以减少员工医疗成本。

“快闪”式的工作场所也越来越流行，这种方式可以提高租户的兴趣，让他们的体验变得更加有弹性。

新的全球建筑标准WELL包含了空气质量、水、光线、舒适性、营养、身体健康、精神健康七个维度。现在建造一栋大楼不仅要关注硬件设施也要关注软环境。一个大的潮流是：我们需要在大楼周边或者内部提供更多的饮食选择，美食对租户来说具有非常大的吸引力。我们可以吸引当地更多的食物供应商来开设店铺或流动式饮食站。引入流动式大巴饮食站也会吸引更多的用户，也可以摆上几张桌子，员工在午餐时间闲聊、放松。这是一个非常好也很容易实施的方案，而且成本也不高。我们也应该为这些流动式大巴饮食站提供专门的停车位。

一些年轻的同事，非常具有社会责任感，十分重视环境的可持续性发展。因此可以在办公室的房间内设置循环式的可回收垃圾箱。根据美国环境部门的数据，有90%左右的工作场所已经融入了环保和可回收的概念，而且都提供了良好的垃圾回收服务。还有其他新的技术，可以将老式的电池、打印机、电脑等设备进行统一回收来实现环保。这些都是非常好的做法，我们都可以学习。员工在跳槽到一家新公司之前，会考虑工作场所的可持续性和环保性，目前已经是一大趋势。我们也有针对性的项目，帮助提高每一间办公室的能效。

新一代员工的环保意识越来越强，在办公场所配备可回收资源箱（尤其是电子产品）成为一种必要。

建造未来化建筑

我们预计，未来5年全球的工作形式将会有较大转变，人们使用互联网进行工作，能耗将得到减少。我们可以通过布局新的楼宇技术来帮助整个大楼提升能效。例如可以建立更多的小型会议室，构建灵活的工作空间，员工和租户无论坐在哪一个角落都有地方放置平板电脑进行工作，这样也可以使他们的工作变得更加有趣、高效。可穿戴设备也可以融入办公空间当中，让整个办公空间变得更具未来感，也可以帮助我们吸引更多年轻的租户。当然也应该有更多的视频会议室等新技术。我们需要在租户提出要求之前就有所预见，为他们的需求做好准备，需要有更多的产学研合作。

从租赁市场来说，需要对内部的办公空间进行一些改善、改动来获得更多的租户。在一些城市中心区域，我们需要把更多的密闭空间改为开放式空间，比如新增露台、开放式阳台等，把户外的自然元素纳入工作环境当中，让租户享受大自然的清新。

商业地产有很多创新之处，有一些未来式的设计，为了迎合未来的发展我们必须抓住这个机会去改变。有些租户根本不知道自己要什么，作为房地产公司可以为他们的需求做出提前准备，因此必须有前瞻性的思维。例如租户想要通过运用新的技术减少他们的工作量，这就是我们可以思考的一个方向。

无人驾驶和自动驾驶技术在未来也将深刻地影响企业房地产的形态

现在共享经济模式在很多城市非常流行。很多时候人们不想花更多的时间等车来接，希望走到停车场的时候已经有车在等候，自动驾驶的共享汽车模式是一个好的途径。再如停车位问题。美国的停车位非常紧张，共享停车位是非常好的解决方案。此外还有共享单车等。因此在未来10年当中我们应该对停车场进行较大的改造，优化其结构设计，让它更加符合未来的潮流，让租户融入整个共享经济的概念当中。停车场改造包括以下几点：

第一，尽可能修建高档的停车场。

第二，可以修建带有更高天花板的平整车库。如果把天花板修得更高，整个停车空间当中就可以加入更多小型设施和新的技术。

第三，可以把单层停车场改为双层停车场，同时让行车道变得更加宽阔。建筑入口建设更好的通道。

有一个例子，是南加州大学校园花费了2,500万美元进行整修和翻新。过去我们并没有把大学校园作为市场，但是这个案例在创新方面做得很好。这个项目对停车设施做了一些改造，还加入了新的游戏场所、健身房、共享单车区域、卡车专用通道、高速的互联网接入、先进的门禁系统、敞开式阳台、开放式露天咖啡馆等。所有的设计都可以吸引更多的租户。

BOMA国际一直以来协助商业地产适应不断变化的环境，我们一直在关注市场上新的数据，并提供最优质的资源给租户。不管这些颠覆如何发展，潮流和趋势怎样变化，我们都紧跟市场的需求，提供非常有价值的解决方案。BOMA美国和BOMA中国应携手一起应对新的趋势，应用最新的技术。

在加拿大和美国，不管什么样的楼宇，包括写字楼、医院或者其他设施，都会进行数据分析。在过去，这要把呼叫中心、数据中心、实验室等的数据都整合在一起进行分析，判断是不是和市场价格一致，并且将这些信息分享给客户，促进楼宇更加高效、高质量地运营。BOMA国际也能够为大家提供优秀的管理实践案例。BOMA 360项目包含楼宇管理的各个方面，包括培训、安全以及风险控制等，把所有文件整合在一起帮我们进行评估。管理团队可以使用这个工具了解楼宇的方方面面，楼宇管理流程也非常明显。获得BOMA 360奖项就意味着楼宇有更高的出租率和整体能效，更具市场竞争力。

原载于《现代物业·设施管理》2017年11期