Savills邹锦标：转型资产管理需要几十年培养
第一太平戴维斯成立于1855年，目前在亚太区拥有45家分公司，上世纪80年代进入中国并拥有12家分公司。作为房地产服务商，在中国大陆为写字楼、商铺、住宅、酒店式公寓等物业提供综合性的地产服务。第一太平戴维斯华北区投资部负责人、华北区董事长邹锦标对《现代物业》说，资产管理包含了较为综合的服务，而优秀的资产管理具有很高的专业标准，虽然中国本土有很多物业管理公司为了寻找新的利润增长点而涉足资产管理，目前却因面临巨大的挑战而不具有竞争优势。
第一太平戴维斯华北区投资部负责人、华北区董事长邹锦标
《现代物业》：中国的物业管理企业接受资产管理的理念并将其实践已经有了一些时日。但是以今天的眼光来看，资产管理实际上是一系列专业分工配合而形成的一门大行业。您认为中国的物业管理企业是向大而全的资产管理企业全面发展好，还是专注于物业管理领域，成为专业服务的承包商更为合适?
邹锦标：资产管理是指房地产服务供应商，针对拥有整个物业产权的单一产权人，通过资产的营运与管理来提升资产价值。物业管理在很多情况下，服务对象是众多的小业主，是为小产权人提供的，依靠管理公司跟小业主所形成的公约和相关法规来约定物业管理公司跟物业使用人在大厦或物业使用过程的规范。物业管理相对来讲更细化，这个物业里边的硬件管理和给物业使用人提供一种安居乐业的服务，是物业管理。但资产管理更广义，它是替物业的产权人或者所有人在资产使用过程中提升价值。资产管理的对象是业主，物业是一种资产，资产管理最主要的目标是为业主在这个物业里进行资产的营运，从营运过程中产生更高的利润。因为在营运过程中牵涉到更多的专业技能和知识，业主方未必具有充足的专业知识人员。例如跨国投资人士来到中国，在不同的省份买了十个物业，他要面对如何营运这些物业的问题，所以他就请不同的服务供应商做一条龙的资产管理。前期我们收到委托以后替他出租，在租赁的过程中接待并管理租客：有没有交租、综合情况怎么样、帮租户装修、租期到了代业主跟租户谈续约等等。在这个过程里，除了替业主方赚到应该赚的租金以外，也能做好租客的服务组合。因此，越来越多同一类型的租客进来，会提升物业的价值，这是作为资产管理最重要的一个环节。
物业管理不同，它在于对大厦的公共区域、大厦的设备设施等硬件和大厦使用人所需要的软件服务，统称起来就是物业管理。它主要是对这个物业的租客提供服务，当然物业管理做好了是有助于资产的提升，但是这个过程比较漫长，而且提升有时候不明显，也受到很多客观因素的制约。但是资产管理不同，收多少租金、来了什么租客，通过营运之后，租金和回报率都上去了，回报率上去后大厦自然就升值了。但物业管理做好一个大厦未必能够达到资产管理这么宏观的一个概念。
就中国来讲，一般物业管理定向于住宅物业，而住宅物业需要对人的服务比物业增值更重要。由于微利的影响，好多物业管理机构就靠拢资产管理，等于是把物业管理进一步提升了。资产是一个有形的不动产，所以就提倡运营这个财产，而不只是提供服务这么简单。
《现代物业》：中国的物业管理企业走向资产管理某种意义上说是被动的选择，因为物业管理的营收非常有限，而不太成熟的法制环境等其他因素，使得物管公司开始尝试一些资产的经营项目(最简单如小区内的停车场收费)。但这种情况下发展起来的所谓“资产管理”偏离了本来目标。您觉得物管公司要做真正的“资产管理”，应该如何设立自己的经营目标?
邹锦标：其实物业管理是资产管理的一部分，资产管理从物业接收、出租、租赁管理、资产设备营运、资产利润最大化，包括增加出租空间面积和质量等手段，提升物业的价值，用英语来讲叫Turn Key Service(一站式服务)。当然其中良好的物业管理是不可或缺的，整个过程统称资产管理。
不是每一个企业都具备资产管理的营运条件。第一，人才：资产管理的专业人才国内十分缺乏，行业的全面发展需要比较长的时间。国内的物业管理公司，不一定具备资产管理的专业人才。第二，技术：一般资产管理需要有一个强而有力的代理公司，这样的话代理公司可以配合资产管理公司去寻找、物色最好的租客，例如海外租客及500强企业等，随着他们的进驻，整个大厦品质有所提升，租金也会随之提高。如果物业管理公司没有技术和经验，很难将公司做大、做强，因此不会有优质的租客资源，做资产管理对他们来说就非常困难。第三，平台：作为一个大的国际代理公司，需要具有一个很强的国际平台，所以在客户的资料方面，我们有很大的数据库，能让我们有机会寻找到有关的高质量客户。这个平台一般物业管理公司可能需要多年才能建立起来，急切转型只会事倍功半。第四，就是业主方的信任，因为资产管理公司需要具备良好的营运业绩和营运记录，才能受到业主方的委托。尤其是海外投资者，都需要委托有国际网络和关系的代理公司。
《现代物业》：在国外看来，资产管理更针对的是商业物业或企业不动产。而国内这两年也有管理住宅的企业开始涉足租赁和销售业务，同时称自己为“资产管理公司”，您觉得这种企业定位是否妥当?
邹锦标：每家企业都有自我定位的权利，外人对这种定位是否妥当无法置评，但是目前中国住宅物业管理公司转型到资产管理，还需要进行长时间的探索。对于资产管理来讲，一个业主方委托给一个管理公司，是投给你信任的一票，在中国有较多的私有企业会偏向自行管理他们的财产，只有大的上市公司、跨国公司等才会委托资产管理公司。此外，企业一般是通过招投标的过程来选聘，在选聘过程中最重要的标准是考察投标企业是否有成功的个案和成熟的运作机制。因此，业务的转型之路很漫长，目前具备中介代理功能的物业管理公司在国内较少，要发展资产管理，招商、招租、营运、续租还有管理租客、品牌推广等综合性的管理过程，第一太平戴维斯也是经过几十年的时间才有这种基础。
北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司管理的西环广场
《现代物业》：开发商在近年来不断投资商业地产项目，使本土的物业管理公司开始发展自己的商业资产管理能力。您认为，本土的管理公司在招商方面面临的挑战更大，还是在多业态中和物业运营上面临的挑战更大?为什么?
邹锦标：其实挑战来自多方面，无法说哪一个挑战更大。招商的渠道、商业资产的业态定位、外资品牌企业的引进对于本土公司具有一定难度，例如shopping mall(大规模购物中心)的招商需要国际高档品牌，因为低端品牌可能使商场租金下降，就算商场具有区位优势，商场的价值也会受到负面影响。另外，市场调研也具有挑战性，做全球性的调研，提供对中国的房地产、商业地产、shopping mall、海外投资的机会等分析信息。
《现代物业》：金融化、基金化是否是商业地产资产管理的最终归宿?
邹锦标：金融、证券、房地产都是连带的金融事业，房地产的杠杆能力是最强的，但是在金融一体化的时代，房地产开发商有了更多选择，他们可以用其他渠道融资，例如成立房地产信托基金，就不一定要把自己的产权卖掉才能有钱。所以现在再来讲金融证券和房地产分开已经不现实，因为房地产本身也是一种金融工具，金融工具透过房地产都可以实现房地产证券化。做物业管理行业要与时俱进，培养人才，发展专业，而不是只专注于现行的物业管理。不能抱着十年、二十年前的物业管理思想。金融化、资金化等融资手段是房地产开发的筹集资金渠道之一，将来相信会有更多金融产品参与房地产的开发。
《现代物业》：财务指标是不是惟一评估资产管理工作好坏的指标?
邹锦标：财务指标评估是资产管理工作中一个很重要的部分，因为财务指标有很多层次，包括房产管理质量、空置率、推广力度、租金水平等等。这些财务指标是衡量该资产价值的重要指标。
《现代物业》：中国的商业地产想要有更好的发展，政府除了应该根据当地的经济发展情况控制项目入市的规模之外，还应该在哪些方面有所作为?
邹锦标：商业地产目前因地区不同而有不同发展。政府在规划的时候要目标清晰，要多了解市场、供需等因素。尤其是不能供应太多。因此政府应事先做好规划，避免重复建设，并实行总量控制。
《现代物业》：前一段时间有两条消息引起《现代物业》的关注，一条是多国放宽对中国游客的签证条件，这也就意味着国人出国消费将增加，旅游目的地的商业和服务业将受益。另一条是北京前门大街商业冷清，无法吸引人流消费。商业结合特色文化旅游是否是下一个刺激商业物业发展的环节?我们国家开发特色文化商业存在哪些误区?资产管理企业从中又能发现哪些商机?
邹锦标：第一，因为很多知名品牌推出新产品，先在海外出售然后才进入中国，所以好多人就先去外国买，把最前卫、最潮的带回来;第二是价格，因为入口关税等因素导致市场价格比较高，部分商品从国外购买和在中国买价格可能差了百分之二三十，这个差价已经足够支付出国消费。至于前门大街的现状可能由几个原因造成：第一是旅游景点一定要定性，定位接待哪个消费人群;第二，体量太大;第三，它本身整个业态里同质化严重，零售没有太多新意和主题，每一个商业地点都需要不同风格的主题，缺乏主题的地方只会松散，慢慢地变成一个大杂烩。
《现代物业》：零售业和商业物业的结合是否会越来越松散，商业物业越来越趋向“体验型消费”?
邹锦标：电商的发展，对百货行业有一定影响，但是零售品有千百万种，电商不可能囊括所有的事情，有好多东西不适宜在电商那里购买。所以商业物业会慢慢适应这个过程并调整自己，寻找自己的生存空间。我们不担心零售业务会消失。
《现代物业》：第一太平戴维斯跟很多中国的业主进行合资，重新建立一个新的管理公司管理其物业，那是不是能说明中国很多的业主希望建立自己的物业管理企业来管理自己的资产?
邹锦标：从我们过往的经验来看，这个答案是肯定的，因为众多业主方特别是单一产权人也感觉到自己的物业自己有个公司来管理最完善了，否则(管理)这部分就缺失了。但物业管理的过程里边有不同的技术问题，他们没有时间去培养一个公司，所以最快的就是找一个现有的比较大的专业公司进行合资，由他们提供平台我们提供技术。这样可以满足双方的需求，对于业主方来讲这个公司是一个合资公司，也属于他们的下属公司;对于我们来讲，我们就多一个个案去管理，两方面都有利，所以就变成一个很好的结合。
《现代物业》：这是不是中国一种独特的资产管理形式?
邹锦标：应该算是。因为在外国来讲，他们可以分包给众多企业，但是在中国企业里边希望能培养一间自持的资产管理公司。另外，中国的契约精神有待进一步完善，靠合同管理一个企业有风险和难度。
《现代物业》：依您的判断，中国的资产管理业务在未来是会被完全西化还是会发展出自己的特点?
邹锦标：我感觉资产管理没有中式还是西式之分，它是一种服务，是帮助产权人去营运或者提升他的资产，中国、美国都需要。产权人买物业有一个很强的欲望，首要是赚钱，产业要升值。大的机构去投资，都是希望从中获取投资回报，所以只要有房地产的地方都有资产管理的营运服务。
(原载于《现代物业·新业主》2013年第10期/总第272期)
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