作者: 保拉·克劳 | 2016-11-06 20:57

租户应在商业地产租约中加入选项条款

商业运作会扩张，亦有收缩;劳动力的数目规模在此处扩大，抑或是在彼端缩小;人均占有的办公场所空间面积在持续压缩，而办公场所的全局配置方案却大放异彩——在商业地产行业中处处皆为变量，我们能做的就只有谨慎规划，并为即将来临的变革做好准备。

由于企业、组织对空间的需求不断地变化，办公空间范围内的变更就成了不可避免的事情。既然不可避免，那就做好准备，将可能发生的变更情况考虑在商业租赁协议中：空间续约的权益选项、扩张的权益选项、收缩转租的权益选项和终止协议的权益选项等。下文即对你可能想要将其加入到商业地产租赁协议中的多种选项的概述，以及在租约协商签订、争取权益过程中可能遇到的一些问题，和如何选择公司办公位置来确保可能需要的灵活性。

趋势之一

作为房东，通常不倾向于租户权利的租约选项。尽管如此，在过去的几年中各式各样的租户条款选项却越来越常见于租约协议中，甚至连承包权和完全终止权也包括在内。

这些租户权利选项的经济和法律部分已经成熟并形成了公允标准，但是具体的细节仍会根据特定的交易环境而具有各自的特性和复杂性。商业地产租约中租户选择权益的行使时间、权益覆盖的空间范围，以及如果权益无法实施，是否还会顺延施行(抑或是永远消失)——这些都是要着重进行磋商和思考的问题。无论如何，当前的租户群体通过不断地争取和努力，正将倾向于租户的权益变得越来越多，租约协议中的租户权益术语清单亦越来越长。

在对租户选择权益和与各项权益相关的标准问题进行讨论和回顾之前，我们应当首先了解如何才能让自己身处正确的位置和立场，进而充分利用相应的机会争取我们所需要的权利，也就是说，将相应的权益要求标示在项目招标书(RFPs)中。如果项目并没有以标准的招标流程开展，那么就一定要将这些标的权益在项目意向书中阐述清楚。

租户权益选项的基本类型

续约权益选项：租户的续约权益已经普及了许多年。该权益允许租户进行商业地产的续租。一般来说，租户的续租权需在原始租约到期的9到12个月之前行使。在租约中加入该租户权益选项时，我们需要注意的是：租户具有几次续约的权利，续约的租期长度又是多久;延长的租期、租金是多少，以何种方式计算;续租权益的空间覆盖范围可否降低(即只对当前租约面积中的一部分提出续租)。

扩张权益选项：租户的扩张权益包括两种形式——传统的固定式权益和优先报价权益(ROFO)。固定扩张权益是指租户可以在原始租约生效后的短时间内(例如6个月左右)提出扩张请求，并扩张至指定空间(通常为相邻的楼层或连通的套间等)。通过扩张获得租期额外空间，其租金和其他经济结算条款都与原始租约相同。值得注意的是，在进行这种空间扩张时，应着重讨论房东是否会针对额外纳入的空间提供任何津贴或补偿以帮助提升租户使用质量。

ROFO为另一种极为多样化的租户扩张权益。传统上的ROFO是指，房东有责任在将特定区域空间出租给第三方之前，优先交予租户决定是否租用。在这种空间扩张方式中，租户额外扩张的空间租约协议内容应完全与房东交予第三方交易的协议内容一致，并且，在房东一方最终将相关空间投放给第三方或其他开放市场中之前，租户仅有极短的时间来决定是否租用。如果租户接受并租用额外的ROFO空间，则该部分空间随即纳入原始协议中，除房东一方针对ROFO空间特别制订的协议条款外，其余条款一律与原始协议内容相同。如果租户在规定时间内没有行使优先报价权利或直接拒绝租用该额外空间，则房东一方可以立即将该空间投入到开放租赁或售卖市场。在多数ROFO权益中，还包括这样的条款：如果房东一方在租户没有行使优先报价权益的特定时间(通常为6到9个月)内仍旧未能将额外空间出租或出售;或者房东与选定第三方客户的空间租用协议价格低于既有租户的ROFO价格(通常为5%到10%)，则房东一方必须将该部分额外空间重新交予既有租户决定是否优先租用。

针对ROFO权益的租约条款，我们应着重磋商和考虑如下问题：被既有租户错过或拒绝的ROFO空间的开放市场出租条款如果降至租户的既有空间租用水平(例如房东将其开放市场价格下调至与租户既有房租接近的水准)，房东是否应该将该部分空间重新交予既有租户决定是否租用;租户在协议中加入和签订ROFO条款之前，应考虑是否有其他租户享有优先度更高的ROFO权益。通常的建议是：如果房东告知确实存在其他享有优先度更高的ROFO租户时，应将这些租户的名称和各自ROFO权益行使的时限告知当前租户，这种特别的安排可以避免日后行使ROFO权利时发生误解和争议。

收缩转租权益和协议终止权益选项：租户的收缩转租权益允许租户永久地降低租约项下的租赁面积;协议终止权益则允许租户完全地终止商业地产的租赁协议并解除双方的租赁相关责任和义务。

转租和租约分配是降低租户因租用空间空置而带来的额外成本的良好方法。因此，在商业地产的租约中，空间转租权和分配权必须得到足够的重视来实现租户的利益最大化。然而，无论是转租还是空间分配租赁，虽然多了二房东或转让人的身份，租户还是在法律上受到房东一方以及双方之间原始租赁协议的约束。在这种情况下，租户不但要承担可能存在的经济成本和风险，还多了租赁管理的负担。可以说，空间的转租和分配将租户变成了房东，这绝不是一个租户乐意扮演的角色。

除了管理成本和因空间转租产生的其他相关成本外，转租还有着许多积极的影响。例如，转租可以将租户近几年不需要的空间分配出去避免过高的地产成本，同时作为二房东，也算是完成了对外来可能需求的额外空间的储备工作——转租的定义多数为暂时性地帮助租户企业降低运营成本，并根据企业的战略规划，在转租租约到期时收回额外空间用于自身的良性办公面积扩张。

从另一个方面来说，收缩转租权益和协议终止权益赋予了租户临时或永久解除自身租赁责任和义务的重要方式。为了使租户获得足够的运营弹性，转租权和空间分配权益也应包含在原始租赁协议中。

此外，作为租户，还必须为行使收缩转租权益或协议终止权益支付相关费用。该费用金额通常与房东一方已支付的与已收缩地产面积或终止租赁地产面积相关的未摊销的金额(时间区间应以实际的地产收缩或协议终止生效日期为止)相同，其中包括：1、租户装修津贴和补偿;2、租赁佣金或手续费;3、任何形式上的租金减免金额或折扣差价。存在分期偿还现象的相关费用，则应在全部租期的线性计算基础上加上估算利息。关于估算利息利率应由双方磋商决定。显然，利率越低，就越有利于租户一方。此外，还需我们注意的是：分期偿还的时间段仅为原始租赁协议中规定的租期时间段，且并不会因为租户之前行使过续租权而产生任何的行使日期延伸——在确定租赁协议时，最后将可能存在的分期偿还时间计划表附在租赁协议中是个不错的办法。这不仅可以将可能存在的资金成本锁死，更是在大家都有着清醒头脑的时候将地产收缩和协议终止相关费用列明在原始租赁协议中，以避免后续可能发生的争议。在上述租户应支付的费用之外，房东一方往往还能从租户手中多得到几个月的基础租金作为额外补偿。

一些普遍问题

除了上述讨论过的与各种权益选项相关的问题之外，关于所有租约中可能出现的租户权益选项，还存在一些普遍的值得我们注意的事项，包含如下：

1、如果租户曾经有过违约行为或相关记录，是否会失去享有租户选择权益的权利。

2、租户所享有的选择权益只能自身享有还是可以在转租和空间分配时传递给下游租户。

3、租户若想行使相关选择权益，是否应满足两点要求：①租户的既有空间使用率达到某个最低的百分比;②租户转租的空间占比应小于某个比例。

4、在租户和房东就当前公允市场租金额度进行磋商时，都应将哪些元素考虑在成本范围内，租金的计算方式和敲定方式又是什么?

这些问题往往来源于租户和业主的多种顾虑，这是十分常见且合理的。需要注意的是，我们要避免为自己设定过多的技术性难题——这种问题会浪费大把的时间，却又无法创造出任何实质上的租户权益或房东权益。

正如这篇文章所阐述的：租户的权益选项是十分复杂的，它的出现会大大延长租户和房东签订商业地产租赁协议的磋商时间和准备时间。然而，越来越多的租户开始觉醒，他们发觉在地产租赁协议中加入必要的租户权益选项是值得其为之付出一定时间和成本的。租户权益选项将在租期范围内给予租户必要的权利，帮助其更好地应对那些不可避免的办公空间“变革”。

(本文由全球企业房地资产与设施管理协会(CoreNet Global)特别供稿。翻译/南天)

保拉·克劳(Paula Crow)，塞奇威克律师事务所旧金山分部“不动产和金融实践团队”合伙人，有着30余年处理复杂不动产交易的经验。

(原载于《现代物业·设施管理》2016年第10期)