作者: 方舟 | 2016-03-02 15:06

城镇化到全球化：中国城市发展的未来

论坛现场

皇家特许测量师学会(RICS)举办的“城镇化到全球化：中国城市发展的未来”2015 RICS国际论坛于2015年3月26～27日在北京召开。国内外知名专家、从业人士及政府代表的精彩演讲与讨论，从不同角度思考并探讨了当下中国城镇化面临的机遇与挑战以及相应的解决方案。

本刊就此次论坛关于商业地产升级、资产管理创新、商业建筑节能等重要方面的精彩发言、讨论进行编辑整理，与读者朋友分享。

城镇化过程中，城市的发展面临着一系列的挑战。其中，住宅开发商转型到商业开发以后面对重重困难，开发商转型增持商业地产后如何增加资产价值?新世界中国地产(华北)副总经理邱国兆的介绍给有意转战或已经转战商业地产的开发商提供了很好的建议。

开发商如何由住宅向商业转型

住宅的房地产商这两年不好做，利润空间太小，现在慢慢转向了商业地产，也就是转型。为什么会转型?外部原因是中国改革开放三十年，首先解决住的问题，所以住宅一直红红火火，直到2015年5月份宏观调控以后，开发商的利润开始下降。之前地产开发可能规划、审批都是单方面的，现在考虑到城市化综合问题以后，每次批地可能都要有一些商业或者办公楼，或者酒店等用途的规划在里面，所以地产开发就变得越来越综合化。内部情况是因为这十多年的地产开发导致有很多存货以及利润空间下降，所以房地产，特别是住宅地产要想办法怎么生存下去。怎么生存呢?就是大部分住宅的开发商都会做一些商业地产。这是在住宅高速发展以后作一些平衡的调整。就住宅来说，当然是卖完就完了，然后利润收到，报表上都很好看。但如果是商业，就需要一个比较长的时间才能得到利润。这样可以形成一个平衡点：不总是很快实现资金回笼(住宅地产)，还有一些可以实现每年都产生收益(商业地产)。也就是商业地产可以抵抗一些楼价下跌的风险，当楼盘卖不掉的时候，能有一些资金平衡。房子卖得很快，但在两三年有升值的话，开发商是获得不到利润的。商业地产做得好的话会有一个非常好的资金回报，会获得长期的稳定的现金流，经营非常好的话，它的价值会翻倍或者更高。其实对于商业地产来说，住宅和商业是分不开的，当住宅入住的客户群很好，旁边的商业就会有非常大的利润空间，两者是相辅相成的。

邱国兆

转型商业地产，对住宅开发商来说困难重重。因为原来快速建完，快速卖完，这样可以预测到一个较准确的回报率，市场好的话、热的话，回报率可能更高。但是如果做商业地产，就不是这样的，很多时候预算、控管非常难。因为建完房子后还要装修，客户或者租户会对装修提出一些要求，如果是一线品牌的租户，装修做完可能还要重新改，都会导致成本会增加。在时间上往往也会受到很大制约。不是说想开业就开业，可能开业要积攒到所有商家装修完以后，必须是同一天。“同年同日生”对开业是非常重要的。

做商业地产还有投资回报率的问题，虽然可能是同时开业的，但是开业以后商场是不是经营得好，要看客流量、要看营业额。营业额是整体商场的营业额，一年做多少个亿，然后再分到下面，每个商铺又是怎么样的。还有一些租售的比例。如果这个商场不成熟的话，租金也会受到影响。综合各种标准才能算出回报率，最初预测的回报率跟实际操作的会有很大的一些差距。

开发商业的过程中招商也是一个很大的问题。一些住宅开发商转到商业地产以后，很多大的品牌对其不太了解不敢进来，对进来以后能不能经营好也很担心。这些开发商转型后没有品牌资源库，而建立品牌又需要一个很长的时间。关于业态规划也往往是在实际操作过程中才能体验到的。规划的业态可能想走高档的(路线)，但是市场是不是能够接受呢?那个位置是不是OK呢?有时候期望值和实际招商后的有很大差距，业态往往要作很多次调整。但就算开业了，调整还要一次、两次、三次继续的筛选和过滤，业态其实一直是动态的。

商场进场以后要做推广、宣传，推哪一个品牌呢还是推商场，它都有一些巧妙的东西，如果推得不好，可能效果就不那么好。另外，招来的商业有的是要算扣点的，有的是要算保底租金的，中间这些管理都非常重要。一方面希望商业地产的价值不断地提高，但是后面需要有一个强大的业态以及商家帮你一起成长。运营起到的作用就是联系这两个环节，每一个商铺都能够生存得很好，发展得很好，整体的价值才能提高。必须可持续发展，如果没有的话，这个商场肯定很快会死掉。

当然，这需要一些过程，原来住宅开发转到做商业地产以后，往往可能得不到公司的注重，老板商业地产一投三十个亿，要做二十年才能回报，中间还要花很多的钱做装修，招商推广。很多时候公司不是很支持，刚刚转到住宅的时候都有一个很难的适应期。

所以做开发，特别是住宅转到商业开发以后，有很多细节的问题，所以不能光看这个商场很火，很红。如果不去管理，不去维护，不去推广的话，它会很快就会死掉的，死掉以后商场再开业，那是一个非常痛苦的过程。所以增加资产价值，很简单，这是我们都想做到的，但是在增加资产价值的过程中大部分的商业其实都是不成功的。所以怎么样能够保证，就是运行和资产要双力合一，做开发和运营的必须要同一个目标，这个是非常重要的。另外一个很重要的系统就是CRM——客户关系管理，简单说就是怎么样让客户每天都回来呢?或者怎么样保证商场的客流量，保证每一个商家都能够有生意可做，所以这个过程中一定要拼软实力。

闫宗成

过去十年中多是轮转式的住宅开发，而未来商业地产所做的是资产管理，两者之间的矛盾怎么解决。又该如何利用资本市场，利用管理能力重塑商业地产。全国房地产联合投资(FOF)基金执行合伙人闫宗成作为国内商业地产行业专家，就国内商业地产的运营、管理，包括改造、重塑、创新方面进行了分享。

商业地产运营管理的提升

我认为2015年商业地产两个趋势，一个是倒闭，另外一个就是改造提升。这可能会成为2015年商业地产的两大关键词。我认为做商业地产最难的还是在于对于商业地产本身的价值挖掘，运营管理的提升。因为中国在运营管理方面有强大影响力的本身就不多，另外去年到今年全国商业地产，无论是一二线城市，还是三四线城市，似乎都呈现找不着北，方向感迷失的状态。如果我们搞金融的不去研究商业地产的更新和商业地产的运营改造提升，单纯就金融(谈金融)解决不了什么实际问题。所以今年我们要研究城市更新领域，基于商业地产的改造升级和战略转型这一重大命题。

众所周知，在中国商业地产是受到电商最大冲击的。电商有多么可怕也不一定，因为做商业地产的毕竟还是找到了用体验式商业来解决电商冲击带来的风险。所以2015年我们沿着体验式商业逻辑还是有好多事情可以做。比如我们跟一些团队已经研发出一种基于大型购物中心综合体改造的产品线，我们把业态更加丰富、更加完善，使商业中心不完全是大家常见的餐饮加零售加儿童体验，我们做的还要综合，加入了高科技元素，加入了一个产业，加入了时尚发布中心等等业态，甚至加入了一部分的艺术，这种业态当然挑战性也有，因为很多招商资源，很多运营资源都需要自己运营，自己组建，但是我觉得这个路径是非常正确的。如果不这么做的话根本撬不动一个一线城市核心地段的，或者说非核心地段一个大型综合体的租金收益，投资收益，传统的百货顶多加餐饮和儿童体验业态，还是融合率不高，在资本市场还是没有故事可讲。所以我们在右手金融，左手业态创新，争取两者结合在一起，我们不仅研究了商业地产本身带来的改造后的提升空间，我们还得研究商业地产运营的一些东西，比如很多招商的品牌都是自己研发创立的，现在正研发基于零售奢侈品店的文化时尚体验中心店，大家可以想象以后卖珠宝、服装、奢侈品，再去搞实体店或者实体店销售功能会越来越差，更多实体店会变成体验店加O2O加品牌文化的宣传店，就是推广中心。所以我们基本判断在用不了多久，这种创新业态在中国的大中型购物中心会越来越多。在美国、日本这种店已经出现了，中国有一些局部的应用，但还不够系统完善，我们在中间做一个整合推动，这种创新提升的潜力非常大的，因为这完全代表了下一个十年商业地产未来的新的发展方向。

第二个改变就是对低效资产的改造和提升，大家都在讲中国房地产好像是进入了白银十年，我不这么看，不能简单说过去是黄金，下面就是白银。只是我们关注的对象发生了变化，过去十年更多是做增量，但是未来十年我们做存量。在座很多开发商，特别是香港国外资本关注的还是一线城市，但是一线城市光做增量不行，还得做存量，特别是房地产金融，做存量改造的提升在一线城市潜力巨大，我们放眼看去经过一轮城市发展有多少新的楼宇，建筑形态，布局需要改变。二三级的招待所已经失去存在的意义，就把它搞成基于市中心养生养老的公馆模式，原先多少办公楼需要再次装修改造，我觉得我们做房地产基金和房地产金融的做存量，存量同时做好运营管理，以前我们做法是简单粗暴傻，但是未来十年要干精细了。

手机行业以率先完成零售店向体验店的转变

商业房地产实质是商业的运营，其后才是房地产。那么商业项目的开发实际上只是房地产项目的开始，后期运营才是成功的关键。戴德梁行中国区商业顾问部主管及董事甄仕奇认为“细节运营是最抓人心的，是让消费者跟实体商业产生黏度的”。

商业地产的运营变革

电商到底对传统商业是什么样的冲击和影响。我给大家两个数字，一个数字3%，一个是47%，网购现在这么厉害，消费品总额只占全社会消费总额3%，但是网购第二年的增长率是47%，这个数字还稍微旧一点。为什么会感受到这个冲击这么厉害呢，最大一点是中国商业体制在过去几十年当中一成不变，电商冲击不是因为有多大优势，而是因为原来实体商业，线下商业不足之处太多了。

甄仕奇

举个例子，我们经常带开发商、客户考察，去了一个很大的项目，里面有一个国际知名品牌，号称全中国旗舰店，已经很不错了。考察的时候客户看到了一样东西，想买。结果问了一圈，告诉要么没货要么相应号不全，这是很大的问题。当时我们从店里走出来就反思，如果这个事情发生在相对发达的地区，店员直接问，要什么号?货来了再来取，或者给顾客快递过去。这种细节运营是最抓人心的，是让消费者跟实体商业产生黏度的。但我们现在实体商业是很粗犷的没有黏性的售卖。这样有了价格优势和速度优势的电商一出来，显得传统商业招架不住，特别狼狈。所以我觉得这两年电商冲击，对线下是一种反思，去年很多词说互联网思维，包括怎么把线上线下做结合，其实这是给了线下实体商业一种机遇。

在座各位有很多去年参加论坛也总说互联网思维，商业要转型。很多谈互联网思维在商业真正结合的时候没有谈到真正点子上，总说要做一个什么样的事情放到网上。商业互联网思维是指的我做了一个什么样事情让网上人知道然后到来我这个地方，通过什么样的方式、渠道、方法消费是不重要的。让消费者产生好奇心，猎奇心也好，黏度也好，让他用互联网思维传播来到线下商业消费，最后发生了整个消费的闭环。

行业角度来说百货公司运营形式肯定在未来会受到冲击影响，大家都在百货买过东西，北京最火的时候还搞过百货多少小时不打烊，百货做生意两种方式，一个靠促销，一个靠活动的打折。但是在多数新增商业起来的时候，商户开始有越来越多自己的店，在非百货形态展示的时候，比如开在购物中心，街边店、旗舰店就开始没有那么强的依赖，配合百货的打折力度，导致百货竞争状态当中价格优势竞争已经不再了。反之出来的就是大型综合性的购物中心，小则七八万平米，大则十几万、二十几万平方米，这个体量在大概七八年前做商业的时候，这种项目从行业角度来说是全都往上扑，但是后来发现太遍地了，随便出一个项目就是十几万、二十几万平方米的项目。出现这个项目大家要招商、定位，抢客源就开始讲自己的故事，我是某主题的、某概念体验的。但我想说的是真正好的购物中心，大型的商业综合体，还是要把最基本的东西做好。就拿北京开的西红门宜家看，开业的效果，开铺出租率，包括里面装修，其实不是用了所谓土豪的石材、设备，但是能保证这么大的客流，厕所里面擦手纸随时补上，厕所里面没有人吸烟，有人吸烟会有人制止的。

中国在过去三五年开了很多造价不菲的商城，去了以后发现用一万块钱马桶旁边是没有厕纸的，洗手台装修很漂亮但是旁边没有挂包的地方，这些小的细节是中国很多商业开发商，特别从商业开发商转型到商场运营商没有学会的。中国的商业地产开发从整个大的层面上是缺失的，真正主动愿意拿商业地的开发商很少，大部分大家被迫拿了商业地不知道怎么改，不知道怎么做，做大做小，招商怎么搞，运营怎么搞，这个缺失是因为整个商业地产大的退出机制不完善，其实这是下一步要好好探讨的，也是留给商业地产行业很大的事情。

曾灿霞

中国的一个现实是，商业地产这几年已经很快从蓝海变成红海。很漂亮的商业大量地惨烈地在竞争，卖不掉，没有去处。那么商业资产在中国要怎么去做，在未来资产地产如何退出。华润置地华北商管总经理曾灿霞认为，一个资产的价值，包括地段的价值、产品的价值、运营的价值，甚至包括退出的价值。

资产管理创新，解救商业地产的大龄女青年

我觉得自己的角色既是开发商也是运营商，或者说作为一个不能那么太严格的受投资人监管的资产管理方。作为这样一个角色，不管说为了我们自己的生存，还是为了将来我们由重资产转向轻资产，为了我觉得自己的角色既是开发商也是运营商，或者说作为一个不能那么太严格的受投资人监管的资产管理方。作为这样一个角色，不管说为了我们自己的生存，还是为了将来我们由重资产转向轻资产，为了这个“退”，我们在这个过程中能够发挥什么样的价值。我觉得作为一个资产管理方，我们为我们的资产和退出创造什么价值，一个资产的价值，作为商业地产包括地段的价值、产品的价值、运营的价值，甚至包括退出的价值。这几个方面都是资产管理方可以通过工作可以提升的，从地段方面来讲，这是投资人最容易去识别和发现判断的价值。经营管理的团队能够创造的价值，重点可能还是在后面的三个方面。

产品的价值，一个是看当下这个产品，很容易看到的是产品的定位、设计、规划，乃至于它的营造，包括它的硬件设施的配备是不是一个优质的资产。在北京有一个无论就位置和体量来讲都非常著名的项目，它非常有潜力去达到世纪商圈的程度，但是这个购物中心的，尤其是室内的动线和交通设计非常要命，这也是作为他们运营商非常头疼的一点，为他们产品的升值和提升带来的障碍。当然这只是当下来看，其实更多时候我们还是会看到，这个物业在当初设计和营造的时候，有没有为你未来的资产升值留够足够的承载空间。比如说同样还是中心业态，当有条件做升级的时候，可能发现承重不够，或者发现空间不够，这个会严重地阻碍后期的资产升值的空间，这也是我们说的产品创造价值，有的时候不一定在当下就一定能看得出来的。

运营的价值，大家是有这种体会和判断的，糟糕的商业做一个物业，可能永远没有退出的那一天。我们通过各种项目去比较，感触还是非常深的。比如还是说运营中心，可能在初期的时候，你感觉到其实是一个最基本的价值，也是物业价值，我把物业管好，租户在里面比较满意，我把客人吸引来。但是我认为这只是一个比较基本的阶段。真正做到购物中心，真正要去经营客流的时候，其实这个时候就不单纯是物业在创造价值。比如说真正做到客流这个层面的时候，广告价值。一个好的购物中心它的广告位的价值对收入的贡献是非常大的。凭借客流用各种方式和手段去做经营的时候，它能产生的效益就远远脱离了这个购物中心的物理空间了。比如说尝试跟银行的合作，这个价值非常大，真正做到这个层面上的时候，它的附加值就真正做出来了，而且它会无限地扩大你的空间。如果你把客流吸引下来，它也就不再受制于物理空间的意义。

最后一个退出的价值，其实真正高的操盘手，他一定能够把高点套现的时机点做出来的，在平衡短期租金和长期收益的时候，想要哪种都可以，这个其实不难，难的是要持续地做，持续地保持在高点很不容易。

可持续发展是城镇化非常重要的动力，中国的城镇化发展应该借鉴全球及英国城市可再生发展的经验，来自英国城市再生投资组织主席，英国对华可持续城镇化特使熊迈克爵士介绍了英国在应对城镇化这一趋势和变化中所做的工作，特别是英国如何制定相关政策吸引海外投资。为中国接下来将面对的问题，提供了很好的示范。

英国的城市更新

英国的城市更新不只靠一己之力获得所有的资金和资源来实现的，是在需求各种投资和资产来推动房地产的再生，使其保持增值。政府把这个机会提供给海外的投资者。我们确立了一百多个项目，总投资额超过了一亿多英镑。这些项目的土地是由项目发起人所有或者是使用的，而他们也在这个项目中发挥着主导的作用。因为很多城市再生项目涉及当地居民的直接利益，与他们有非常密切的利害关系，所以他们必须要成为这个项目中非常重要的一分子。所以我们与国内和国际的合作伙伴建立了密切的关系，来保证国际投资者在创造就业岗位方面能够达到我们的要求。

熊迈克爵士

所以我们就像媒人一样，可以帮供需双方配对。外国投资者到英国来，有五方面的需求，确定所要投资目标城市的人口增长、基础设施情况，就业机会，这是前三点。除此之外，还需要有优秀的地方领导来保证项目的执行和实施，保证好的投资环境。第五点，就是所有的项目都要有丰厚的利润回报。英国的中央政府支持我们的工作，并且非常明确的提出他们是坚定的支持城市再生的。而现在我们在进行推动城市分散化的发展和更新，也提出了一些激励性的措施，包括税收优惠政策、基础设施，政府也消除了很多的壁垒，中央政府和地方政府与我们一起合作来确保项目的顺利实施。

英国城市再生投资组织主要的工作是促进城市的再生，也取得了一些很好的成果。在伦敦泰晤士河上有一个城市再生中心就是一个非常成功的项目，已经有三十年的历史了，这个大电厂它已经存在了三十多年，我们对它进行了装修和改造，这样它经过改造之后为居民提供了很大的公共空间，而过去我们提出要对这个项目进行改造的时候，没有人相信我们可以实现这一点。所以政府机构需要改变规划环境，另外我们计划在这个电厂周围兴建一些住宅楼，在我们进行了新的规划之后，马来西亚的一家投资者兴建了8,000套住宅，政府也承诺分期在后期投入资金保证地铁可以到达这个区域。所以通过我们的工作，伦敦的这个区域得到了再生和新的发展。

大多数人都知道在楼房房顶收集雨水或者是种植一些植物。城市在规划中也在考虑实现雨水的收集、储存、过滤，实现雨水的全面使用。那么，大规模的建筑开发中，如何实现节能运行与绿色标准。捷得建筑事务所中国区总经理杨国东、阿特金斯调试，可持续发展及能源总监大卫·卡特赖特(David Cartwright)就建筑节能的关键问题进行了回答。

杨国东

大卫·卡特赖特

建筑开发如何实现高效及可持续

问：如何在建筑过程中实现节能?你们有没有一些案例?

杨国东：在亚洲，包括中国开展了一些项目。我们提出想法作出设计规划，并落实到项目中，这是一个非常复杂的过程，不是那么直截了当的。首先要做的就是要确定方向，比如说如何更好的利用自然风和阳光。另外，要在自己的目标和城市的现实环境中达成一个妥协。

在日本大阪的一个公园的项目中，我们把一个零售项目与层级、阶梯式的花园结合起来。来购物的人们可以非常自然地转换到一个公园式的公共空间中，我们种植了两米多宽的植物带，树木都蓬勃生发，鲜花盛开。这个项目已经运行了几年的时间，已经就收益积累了一系列的数据，包括在节能、降低成本方面的数据，比如说在制热、制冷方面的成本降低了20%。所以在设计的过程中要积极地考虑环境的各种因素。在香港的一个项目中，我们与设计团队密切合作。建筑高达65米，大家都知道香港的空气在夏天是非常湿润的，而且污染也很严重。所以我们发现其实我们不需要对整个65米高的大楼进行制热或者制冷，只需要对其中的一部分进行制热或者制冷就可以了。这一点听起来很直白，但是这个过程其实是很复杂的，我们在整个设计过程中进行了很多细化的分析。我们对客户也进行了细分，需要空调的人就把他们安排在有空调的楼层，而不需要的人就安排在更高的楼层。

问：我是开发商，我希望能够尽快收回成本，作为能源设计师，觉得最有效的方法是什么?

大卫·卡特赖特(David Cartwright)：我觉得最有效的系统是要确保你的系统可以正常运转，我看到很多的系统其实都没有在正常运转。我的第一个就是BIS系统(商业信息系统)，可能一年就会收回成本，但是前提是你要真正的运用正确。当我们设计楼房的时候，大家都关注那些能够省钱的东西，但是如果运转不好的话是省不了钱的，这是第一个。

第二个省钱的方法就是HBA系统(楼宇自控系统)。第一个就是我们用这个系统，一般1.5年就可以收回成本，而且如果控制良好的话，控制空气流动良好的话，确保它的运转频率良好的话，加起来就可以为大家省很多的钱，这样还可以控制二氧化碳的排放等等。可以确保你的楼房永远都是温暖的，一年半就可以收回成本。那么热能回收系统大概是三年时间，这是在一个百分之百入住的楼房里的例子，也就是一年到头不停运转的情况下。如果在一般的写字楼里面，可能要六到七年时间收回成本。所以大家要考虑具体的运转方式。

另外一点就是这个地区的情况是怎么样，比方说在华北，大家可能是要用加湿器，但是如果去华南就要用除湿器，这意味着冷气要用的更多，所以要关注于冷气系统，这里有一些新的设备可以做到这一点，可以利用化学物质来吸收湿气，这样子也可以起到制冷的效果。因为制冷一般来说都是花费比较高的。另外一个燃料系统就是使用我们的剩余能源，我们利用我们的燃烧箱在夜间它可能还会有热量，但是我们可以减少它的花费，从而可以使整个的楼房的能效降低。我们利用这个热量的循环来减少能源的消耗，还有一些其他的系统，一般都是跟我们的制冷一起结合起来使用，通过水管里的水来运输能量。如果大家是在地下两米的地方的话，可能可以利用这个地下的温度差来进行制冷，这也可以帮助我们追回成本。