作者: 许良霞 | 2016-02-17 10:08

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现今，许多物业管理公司开始尝试整合各项资源从事房屋中介代理租售业务，拓展经营渠道增加盈利，但对二手房买卖中涉税方面中介机构的义务认知并不清晰。如处理不当，对公司的业务活动和中介的信誉难免构成影响。

二手房置业担保中的涉税问题

二手房买卖本身是一种普通的民事交易行为，一般来说，在办理二手房买卖合同担保时，置业担保公司只需要对二手房买卖双方的资信状况等问题予以审查确认，最终根据贷款担保的条件确定是否给予担保。但是，二手房买卖除了在合同双方之间形成权利义务关系以外，同时也将引发各种相关税的征收与缴纳问题，包括契税、营业税、个人所得税、土地增值税、印花税等。从目前的普遍做法来看，各种相关税款的征纳基本上是依托权属变更登记这一关键环节来控制和完成的。应该说，这种方式便利于各种相关税款得以便捷、高效地征纳。但是，这种方式可能阻碍二手房买卖的顺利完成，进而影响置业担保公司的业务开展。

本文通过一个二手房买卖事例来进一步说明所存在的问题。

甲、乙双方自愿达成了一套二手房买卖合同，并在置业担保公司申请办理贷款担保。甲、乙双方对合同标的、价款、履行期限、违约责任等合同法上所要求的基本条款均作了明确约定，但是，对于二手房买卖所涉及的各种税费问题，在缺乏对涉税种类和数额的大体了解的情形下，甲、乙双方仅仅只是做了一个笼统的约定，这在很大程度上是由于买卖双方一般对所涉及的各种税费问题并不十分了解，而且涉税的种类、具体数额以及如何缴纳也不是当事人可以自由协商确定的，只能在办理过户手续中由相关的职能部门予以确定。置业担保公司依据其职能和服务范围完成了对二手房买卖的贷款担保条件的审查，而对于所涉及的各种税费缴纳事项这类问题没有进行审查和说明。后来在办理过户手续中，甲、乙双方突然面临应由卖方缴纳的高额个人所得税问题，因为卖方的房产系继承而来，根据税法等规定，这类房产再次转让时需要按照销售价的20%缴纳个人所得税，这完全出乎买方的预料，原本以为数额不大而愿意承担卖方个人所得税的买方无法接受，因而与卖方形成纠纷。由于个人所得税实际已成为房地产权属变更登记和发证的强制性的前置程序和条件，而甲、乙双方均不愿承担预料之外的高额的个人所得税，致使买方无法及时地办理房地产权属变更登记和获得房地产权属证书，进而致使置业担保公司不能获得他项权证书，因而无法向买方提供贷款担保。原本正常的一笔二手房买卖贷款担保业务不得不停顿下来。对此，置业担保公司虽然并无过错，但置业担保公司的业务活动和中介机构威信却难免受到了影响。

提示涉税问题的必要性

在二手房买卖中，各种相关税款的征纳基本上是依托权属变更登记这一关键环节来实现和完成的。根据房地产买卖上的相关税收法规，并在税收部门的协调运作下，房地产管理部门运用权属变更登记权力，将完成各种相关税款的缴纳作为房地产权属变更登记和发证的强制性的前置程序和条件。对于那些尚未全部完成各种税款缴纳的当事人拒绝办理房地产权属变更。那么，将税款征纳作为权属变更登记的前置程序和条件究竟会给房地产交易秩序造成怎样的影响?本文分析论证如下。

在二手房买卖合同中，相关税款的缴纳问题并不是在当事人之间直接确定和履行的权利义务关系，而是合同双方在未来和税务部门之间确立和履行的合同之外的权利义务关系。对于二手房买卖合同而言，相关税款的缴纳只能成为合同中的一项特殊的附随权利和义务，也就是说，房地产买卖合同当事人就相关税款的缴纳问题做出约定并不是为了帮助税务部门征税，而是为了保证房地产权属变更的顺利进行，从而使买方及时有效地享有和行使房地产权益。由于相关税款的缴纳问题实质上是一种独立的由税务部门确定的权利义务关系，所以，房地产买卖合同的当事人不能直接确定相关税款的种类、幅度和具体数额。同时，作为房地产买卖合同中的附随权利和义务，房地产买卖合同的一方当事人只能要求另一方当事人向税务部门履行相应的纳税义务，以完成其在房地产买卖合同上的附随义务。

如果二手房买卖合同的当事人能够正常地履行各自的附随义务，那么，房地产流转自然得以顺利完成。但是，一旦纳税附随义务不能得到及时有效的履行，那么势必将阻碍房地产流转秩序。而且，现有的法律不能提供有效的手段来迫使不履行纳税义务的一方及时履行其附随义务。其原因在于，合同当事人不是房地产买卖所涉税款的权利主体，无法诉请违约方向合同另一方缴纳税款。而法院也不是税务部门的替代机关，无法判令违约方直接缴纳税款，只能判令违约方向税务部门履行申报和缴纳义务。更为复杂的是，在房地产买卖合同中，当事人一般只能对税款缴纳提出一般性的概括约定，具体的纳税种类和数额需要由税务机关根据不同情形在个案中予以确认。而且，附随义务人可能对其纳税义务本身的有无、种类、幅度和应税额的确定存在着争议，这也需要税务机关予以确认。所以，在没有税务机关介入认定的情形下，司法机关无法就具体的纳税种类和数额做出裁决。因此，通过具体的征纳税行政行为确定具体的纳税义务必然成为一个先决问题。[1]分析到这里，似乎可以发现，对于不履行纳税附随义务的，一方当事人可以要求税务部门积极行使职责，强制违约方履行纳税附随义务。但这依然存在困难，一是各种相关税款的缴纳已成为房地产权属变更登记和发证的强制性的前置程序和条件，税务部门一般总是依托权属变更登记部门实现和完成税款征收，而不是积极主动地履行其职责来完成税款征收。二是即便合同一方当事人督促税务机关依法履行其职责，但税务机关也未必就启动对特定当事人的征税程序，对于税务机关的不作为或作为不到位，合同一方当事人并没有任何实际手段可以运用。

综上分析，由于二手房买卖合同涉税问题已经成为权属变更登记的前置程序和条件，涉税问题如果未能得到明确的认识和约定，以后如果发生纠纷，无论是通过民事诉讼还是税收行政程序都难以及时有效地解决纳税附随义务问题，这势必严重影响正常的房地产流转秩序，以及置业担保公司的业务活动。为此，二手房买卖合同当事人需要在置业担保公司的指导帮助下，分析界定各种涉税问题，并做好事前约定和特殊的安排。例如，在初步明确涉税的种类和大体数额的基础上协商确定各自的承担份额，以及在应付价款中约定预留纳税款，以防止一方未履行纳税义务而阻碍房地产权属的及时变更。从置业担保公司的职能和任务来看，置业担保公司基本职能当然是提供贷款担保，但除此之外，置业担保公司需要通过自己的职能活动有效地预防纠纷的发生、减少不必要的诉讼，充分维护社会经济秩序。同时，通过职能活动，维护和促进国家、社会利益。因此，置业担保公司指导帮助当事人分析界定各种涉税问题，一方面可以有效地预防纠纷的发生、充分维护房地产流转秩序;另一方面又得以维护和促进国家的税收利益。

涉税问题的主要法规依据

尽管二手房买卖合同涉税问题在实践中已经成为权属变更登记的前置程序和条件，但是，为了准确合理地向当事人就涉税问题提供提示，有必要对权属变更登记的前置程序和条件做一个梳理分析。从现行的法律依据来看，《物权法》和《城市房地产管理法》等基本法律并未规定税款征纳作为权属变更登记的前置程序和条件，建设部在2008年制定实施的《房屋登记办法》也未设定这样的前置程序和条件。因此，在直接调整规范房地产权属变更登记的法律规范中并不存在税款征纳这一前置程序和条件。同时，在税收法规中也并没有系统全面地设定税款征纳这一前置程序和条件。

目前，只是在若干税收条例中将部分税种设定为权属变更登记的前置程序和条件。例如：《契税暂行条例》第十一条规定，纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。第十二条规定，土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。《土地增值税暂行条例》第十一条规定，土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。第十二条规定，纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。《印花税暂行条例》第十二条规定，发放或者办理应纳税凭证的单位，负有监督纳税人依法纳税的义务。《印花税暂行条例施行细则》第二十八条规定，条例第十二条所说的负有监督纳税人依法纳税的义务，是指发放或者办理应纳税凭证的单位应对以下纳税事项监督：1、应纳税凭证是否已粘贴印花;2、粘贴的印花是否足额;3、粘贴的印花是否按规定注销。对未完成以上纳税手续的，应督促纳税人当场贴花。除上述契税、土地增值税和印花税以外，其他的税收法规均未规定税款缴纳作为权属变更登记的前置程序和条件。就契税、土地增值税和印花税的相关规定来看，《契税暂行条例》和《土地增值税暂行条例》设定了较为明确的权属变更登记的前置程序和条件，规定了房地产部门的协助征纳税的法定义务和强制性的权属变更登记的前置条件。而《印花税暂行条例》及其施行细则并未明确设定权属变更登记的前置程序和条件，只是规定了房地产部门的监督纳税的义务，由于这样的监督义务有着达到实际效果的要求，而且《印花税暂行条例》第七条规定，应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花，所以，这种监督义务实际也构成了一种间接的权属变更登记上的前置程序和条件。综上可见，在现行的法律体系中，税款征纳并未普遍性地成为权属变更登记的前置程序和条件，只是在契税、土地增值税和印花税上有所规定和体现。

置业担保公司的操作方式

因此，在二手房买卖涉税问题的分类指导方面，首先，置业担保公司应该对契税、土地增值税和印花税的缴纳问题结合相关法规向当事人作出提示，以便当事人能够明确，契税、土地增值税和印花税的缴纳问题直接关系到以后的房产权属变更登记，并建议当事人在合同中作出明确约定。其次，虽然营业税、个人所得税等在法律上不是权属变更登记的前置程序和条件，但是从目前的实际做法来看，这些相关税款的缴纳也被房产权属变更登记部门设定为前置程序和条件。对此，置业担保公司应当在告知相关的法律规定的基础上进一步说明实践中的做法，根据置业担保公司的提示，当事人可以自主选择确定这类税款的处理方法。

在二手房买卖涉税问题的具体提示方面，鉴于二手房买卖中的涉税问题不是一般性的担保业务问题，置业担保公司仅凭自身的专业知识和能力往往不能很好地解决具体的涉税问题，这就需要和税务部门建立一定的沟通联系机制，通过与税务部门的协同配合，指导帮助当事人处理合同中具体涉税问题。同时，对于税务部门而言，由于税收工作涉及面广，它需要整个社会的协调和配合。单靠税务机关孤军奋战，不仅不能实现对税源的全面监控，而且成本很大。“目前，我国的税务部门常常不能从工商、银行、海关等相关部门获得必要的企业有关经营情况的资料，增加了税收的征收成本。”[2]因此，为有效地提高税收效率和降低税收成本。税务部门也需要与置业担保公司开展税款征纳信息的交换。这样，置业担保公司通过与税务部门互动，可以及时准确地掌握涉税问题的政策变化，以及具体涉税问题的细节，从而有效地指导帮助当事人就涉税问题做好合同约定和特殊安排。

最后，在二手房买卖涉税提示的形式方面，置业担保公司应当就提示的内容形成书面材料。一种是通过业务笔录的形式予以记载和反映，另一种是通过担保文件的附件形式予以记载和反映。这一方面可以充分地反映置业担保公司完成提示工作的内容和过程，展现置业担保公司工作的服务性和权威性，推进置业担保业务发展，另一方面可以更好地维护当事人的房地产流转权益。

注释：

[1]方世荣、羊琴，《论行政行为作为民事诉讼先决问题之解决——从行政行为的效力差异进行分析》，《中国法学》2005年第4期，第41-51页.

[2]李九领，《当代中国税收理论与实践》，郑州大学出版社2005年第1版，第66页.