作者: 特别策划/本刊编辑 | 2019-05-06 10:33

物业管理人物志（四）——史文军

原载于《现代物业·新业主》2019年4期/总第455期

40年来，中国物业管理的诞生、发展与改革开放并时并进。物业管理行业近40年的发展中，无论是哪一个历史阶段，都涌现出一大批富有创新精神、敢闯敢拼、勇于实践的职业经理人。他们一步步的开拓与探索，正是40年来中国物业行业发展历程真实而生动的写照。

《现代物业》特别策划“物业管理人物志”系列采访，以记录中国物业管理经理人职业生涯中的“高光时刻”，反映物业管理人对时代做出的特别贡献。

史文军

人物履历：

从2003年1月起加入物业管理行业至今，史文军一直任职于北京网信物业管理有限公司，先后担任安保部总经理、市场部总经理、区域总经理等职务。现任公司总经理助理、安全生产顾问，分管行业对接、北京境外项目、专业培训等工作。

此外，史文军还担任北京物业行业协会理事(2018年至今)，首都建设领域新型智库专家(2016年至今)，北京物业行业专家(2010年至今)，北京市政府采购专家(2013年至今)，财政部政府采购专家(2012年至今)，北京市消防专家(2018年至今),北京市绿色建筑标识评价专家(2016年至今)。(说明：北京市物业行业专家和消防专家主要为行业进行评审和检查监督)

重要管理项目中积累经验

项目一：数字北京大厦物业管理项目，位于北京市朝阳区奥林匹克公园内，面积10万平方米，为承办第28届北京奥运会而建立，2007年底建成并归奥组委技术部使用。业主单位为北京市经信委和四大电信运营商。

数字北京大厦

数字北京大厦是北京奥运会场馆的主要通信机房，安保级别与管控级别非常高，奥运会期间派驻有一个中队的武警和120人的物管公司安保人员驻守，机房守护与设备运行安全属于安保项目的重中之重,这也是该项目最大的特点。作为当时奥运会技术部的物业经理，史文军主导参与编撰了《设备设施运行安全管理手册》、《安保运行安全管理手册》和《安保应急预案汇编》等手册，这些手册得到奥组委官方的肯定并在奥运会指挥部系统内推广。通信机房中的设备使用了远程传感器报警系统，后期结合信息化技术手段，每个设备都配备独有二维码，巡检时通过扫描二维码和物理地址码获取设备的运行情况、参数等信息，通过信息化技术手段使管理更加有效、科学。

项目二：北京市住房和城乡建设委员会(简称北京市住建委)办公楼项目，位于北京市海淀区西四环中路，面积2.1万平方米，2009年建成并投入使用。

北京市住建委物业项目

北京网信物业于2009年底进驻北京市住建委物业，开始提供物业管理服务。作为物业管理行业政府主管部门物业项目经理，提供的服务要达到行业最前沿、业内标杆性水平，做到物业政策制订最权威，物业管理落地最有效，这样才能代表北京物业管理行业主管部门的形象，更能代表北京物业管理行业的水平。为此，史文军及时学习政府相关政策要求，时刻关注行业动态，不断调整改进工作，始终使项目的物业服务处于业内领先地位。同时，还把项目作为主管部门法规研究和课题研讨的“实验基地”，实践性地提供了有力的数据，为行业进步起到了积极的作用。

项目三：北京城市副中心，位于北京市通州区，共包括三个政府部门，2018年开始介入管理并于2019年1月开始入驻办公。

史文军说，北京城市副中心的建设和搬迁举世瞩目，同时伴随着机构改革，也给物业管理带来了新的问题和挑战。“有些问题是以前经常遇到的，但有些问题却是从来没有发生过的。作为行业专家，除了做好承接项目的工作外，还要协助政府相关部门制定新的服务标准。”

政府办公楼的共同特点是保密性强，为确保其保密性，需要极大的细心、耐心、用心。例如：在服务人员选定上，需要依托公安政审筛查系统做初步筛查，同时还进行心理测试;主要管理人员以党员为主，每个项目设立保密安全员等专职岗位，做到滴水不漏，坚决杜绝泄密。后续将引入多元化信息化管理系统，不断通过提升管理手段增强安全系数。

史文军介绍，以上三个项目管理的共同之处在于都制定了各专业、各层级的《物业服务年度工作指导手册》和《物业服务质量标准手册》，根据此前的工作经验，物业管理工作要克服各项目思想、行动、目标、标准等不统一问题。史文军在工作中，总结北京奥运会物业服务项目的经验，将其推广运用到后期在管物业项目上，使管理思想、管理目标、管理标准、操作流程等都有效统一并彼此相结合，通过科学化地编制手册，明确了各级管理人员何时干、怎么干、如何验收、如何结项，避免了过去因人为因素导致管理质量忽高忽低、管理水平忽上忽下的问题。

出席行业活动

在对行业与社会的贡献中提升自己

在学中干，在干中学。注意总结经验、提炼理念，是史文军的工作习惯也是他的工作乐趣所在。他认为：最有效的管理理念就是凡事安全先行。始终将安全放在首位，使公司在安全生产工作和服务项目的安全管理中取得长足进步和发展。这是任何一个企业立足市场不败的基石，生存的根本，发展壮大的基础。最有效的管理方法是专业化管理。2012年北京经历了严重的特大暴雨袭击后，刚刚结束出差回到北京的史文军立刻建议政府主管部门编写物业防汛手册。最终《物业管理区域防汛技术要点》印刷成册并下发至各个物业服务项目，全市连续两年进行了防汛专项培训，并列入每年安全生产范围。2018年，北京市住建委邀请他将防汛技术录成视频，并放在市住建委网站供同行学习，使防汛工作能够防患于未然。

为进一步规范综合楼宇二级安全生产标准化评审活动，鼓励物业服务企业不断提高安全生产工作水平，推广先进工作经验，行业主管部门北京市住建委专门下发文件做出部署，并和市安监局于2015年联合下发了《北京市物业管理综合楼宇项目二级安全生产标准化评审管理办法》。配合做好评审工作，受住建委的委托，史文军编制了《北京市物业管理综合楼宇项目二级安全生产标准化评审标准》，从2016年起每年进行宣贯并做好参评企业的培训工作，同时作为评审组组长和专业负责人协助市住建委和物业行业协会组织评审。

2018年，作为行业专家，史文军成为全国首档市民与公共领域对话节目——北京卫视《向前一步》沟通团成员，在节目中利用专家的身份为社区居民和物业服务企业进行专业解答、矛盾融化、危机处理，有效解决双方在日常生活和服务工作中困扰已久的问题，在公共媒体上贡献出专业力量。

史文军说，每一次困难都是自己提高的机会，面临困境时更要沉着冷静。数字北京大厦项目属于2008年北京奥运会前期筹备工作之一，涉及奥组委、北京市经信委、各大电信运营商、各大电信增值业务合作伙伴等众多物业使用单位。由于牵头单位较多、管理意见不统一，很难达成共识，使物业管理举步维艰，史文军以物业管理人员的身份很难协调各方。他不断沟通，通过专业的物业管理能力来编制管理手册，协助奥组委制定并编制了多项管理文件，逐步得到奥组委技术部的认可后，史文军正式借调进入奥组委技术部，以奥组委工作人员的身份推进物业管理工作的一致性，使各项工作得到快速衔接，为北京奥运会的保障工作做出了一份贡献。

对安全生产与落实安全责任制的感悟

史文军认为，物管企业的安全生产工作所涉及的安全风险环节主要包括基础管理和现场管理两大方面。

基础管理在行业内也称“内业管理”，包括：营业执照、相关资质、消防验收意见书、劳动合同、安全管理机构和人员、安全生产责任制、安全生产规章制度、安全生产操作规程、安全生产培训、监测评估报告、应急救援、特种设备、相关保险、发包和出租项目管理。

现场管理行业内也称为“外业管理”，包括：设施设备、特种设备、消防安全、用电安全、库房安全、燃气热力安全、场所环境、危险品物品管理、从业人员操作行为、有限空间作业、防汛、违法建设。

物业行业目前处于安全生产实质管理的边缘，各级管理单位对从业人员了解掌握安全生产相关法律法规、规程规章以及标准文件的要求不多。而在实际管理过程中，安全生产主体责任落实是物业行业安全生产工作的重中之重，没有落地的管理是无效管理，尤其是对安全生产的责任落实工作。要做好安全责任制的落实不能仅靠安全生产部门下发的规范文件，而是要按照行业的特定情况收集梳理安全生产有关法律法规、规章制度和强制性标准的相关规定，以及物业服务行业有关法律法规、规章制度和强制性标准中涉及安全生产的相关规定制定责任落实要求。

史文军提出，安全责任制的落实可以采取“由内控外”的管理模式。“由内控外”是用基础的内业管理控制现场的外业管理。内业管理主要严抓主要负责人：

1、是否依法履行安全生产职责，是否建立“一岗双责”的安全生产责任体系;

2、安全生产机构是否设置和人员配备是否到位;

3、是否制定了安全生产规章制度，比如安全生产教育和培训制度，安全生产检查制度，生产安全事故隐患排查治理制度，具有较大危险因素的生产经营场所，设备和设施的安全管理制度，危险作业管理制度，特种作业人员管理制度，劳动防护用品配备和管理制度，安全生产奖励和惩罚制度，生产安全事故报告和调查处理制度以及其他保障安全生产的规章制度;

4、是否对重点设备、岗位建立了安全操作规程;

5、是否建立了安全生产会议记录;

6、是否有安全生产教育和培训台账;

7、是否有安全生产检查或隐患排查治理台账;

8、是否有特种(设备)作业人员取证情况;

9、是否有劳动防护用品配备和发放台账;

10、是否有安全生产资金投入及保障台账;

11、是否有生产安全事故报告和处理台账;

12、是否建立危险源登记档案;

13、是否有特种设备设施台账;

14、是否有相关方监管;

15、是否有安全警示标志、合同保险等。

再加上一些专项检查，比如有限空间、高处悬吊作业、消防安全、用电安全、房屋安全等，能很大程度上提升责任制的落实。落实情况要列入日常监督检查范围，并持之以恒才能形成长效机制并呈现效果。