作者: 九个太阳 | 2016-05-07 11:14

警惕！不良物管企业的常用谎言

下面我要开始揭老底了，说说不良物管公司的常用谎言：

谎言一：(新房办理入住时)您得预先缴纳2年(或者时间更长)的物业费。

有些物业管理公司利用业主着急入住的心理，在办理入住时把首次物业费缴纳的年限私自设定超过了当地的政策标准。由于办理入住时业主需要缴纳开发商收取的和物业管理收取的两部分费用，各种费用的名称和具体用途一些业主并不完全明白，而且业主当时最关心的是拿到钥匙去验房，所以一般的业主不会在意和计较物业费到底应该交几年的，不明就里的业主糊涂的任由物管公司按照自己需求开票然后豪爽的交了钱。我还遇到过这样的入住情况：按业主办理入住时间来设定物业费缴纳的时限。比如某个业主10月份办理入住，物管公司在收取其2年物业费的基础上还要多交2个月的物业费，也就是一共要交26个月的物业费，11月份办理入住的业主要交25个月的物业费，物业管理方给出的说法是这样方便结算，再收物业费时就都是从一月份开始算了。

有些大胆的物管公司不仅在物业费收取的年限上做了文章，还收取已经取消了的费用，例如煤气初装费、装修保证金等。有些业主不懂这方面的法规政策，被骗了也不知道。一些懂行的业主可能会提出质疑，这时会有人悄悄的把提出质疑的业主叫到一旁，把该项费用退还给他，前提是为这件事保密。多数人因为已经得到退还的该款项，所以也就不声张了，但还有那么多的业主被蒙在鼓里。友谊的巨轮没入海就要搁浅!

应对策略：

及时了解当地法规、要求。若有疑议要果断提出来。这里先给大家简单介绍一下办理入住时需要缴纳的费用，可做一些了解。

1、结算面积，退、补房屋尾款：在办理入住手续时首先要做就是结算面积，退、补房屋尾款。虽然我们在购买房产时已经知道了该房产的面积，但是房产的实测面积与购买合同中还是会存在一些微小的差异。所以，在办理相关手续时，我们应依据测绘部门出示的《面积实测表》，对面积误差进行结算。如果房屋面积减少，开发商应该按合同中的具体约定将减少面积的房款退还业主，反之亦然。

2、契税：契税的缴纳费用与房产价格成正比，按照国家指定的具体标准收取，一般不存在纠纷。但需要特别说明的是，有些业主认为自己是被拆迁户，手中有拆迁协议，在办理入住手续时不用缴纳契税的想法是错误的。在实际操作中还是要先缴税，然后凭拆迁协议再到当地的税收部门办理退税。

3、物业管理费：在办理入住手续时，绝大多数情况会被要求先缴付一年的物业管理费。因为物业公司从开发商手中接过小区的管理权之后，马上就要为小区的后续建设和养护开展工作，所以先行收取一定的物业费不但是这是物业公司为了降低运营风险的一种做法，也是使物业工作得以正常开展的重要前提之一。

4、垃圾清运费和卫生费，不同的物业公司有不同的规定，如有按房屋面积收取的也有按户收取的。垃圾清运费是指房屋在装修期间产生的装修垃圾由物业公司清运到小区外指定地点的费用。卫生费是物业公司代政府收取的费用。

5、公共维修基金：公共维修基金的缴纳费用与房产价格成正比，商品住宅一般为房价的2%-3%,大多地区是房价的2%。

6、其它相关费用：车位地锁、门卡等可能会被收取费用。具体收费的额度与方式方法各个物业公司的要求不太一致。

谎言二：你家的装修违规了，需要交罚款。

举个例子：物业管家在巡楼时发现有业主在装修，进去一看，砸墙了。于是找来业主告知对方得交罚款，否则就举报到房产监察大队。业主不是特别懂，为了息事宁人就掏钱认罚。有意思的是还有互相讨价还价的呢。

应对策略：

充分了解装修管理规定及掌握房屋装修常识，并自觉遵守，如有物管人员进行阻止请对方出示证件及具体违反了哪条管理规定，若真有违规之处要配合改正，若并未没有违规之处可与对方将此事明朗化，告知物业管理中心，对方理亏自然不会继续声张。

附《住宅室内装饰装修管理办法》中涉及业主需要了解的部分内容供大家参考：

必须具备相应资质的装饰装修企业才能从事的住宅装饰装修工程有：变动建筑主体和承重结构;超过设计标准或者规范增加楼面荷载的;搭建建筑物、构筑物的;改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的;拆改供暖管道和设施的：拆改燃气管道和设施的;改动卫生间，厨房防水层的工程。

住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：

(一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构;

(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;

(三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;

(四)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果;

(五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。

装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：

(一)搭建建筑物、构筑物;

(二)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗;

(三)拆改供暖管道和设施;

(四)拆改燃气管道和设施。

另外比较重要的一条是改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。

谎言三：快来我们楼盘买房子啊，我们将来的物业管理中有XXX的特色服务。

一些开发商为了博得公众的眼球、制造噱头、增加卖点，承诺购房者买一赠一或者购房者将来享有XX样的特色服务。记得某个小品里有个颇具讽刺的桥段，说的是一个售楼小姐为了卖房挣提成，违心地欺骗看房者说只要买她们楼盘的房子就送家具，但她偷换了概念，此处的“送”不是赠送的意思而是“运送”的意思，那么送家具就是业主买完家具后她们帮忙给送到业主所买的房屋里，并不是赠送给业主家具的意思。这是开发商的欺骗，而现在普遍的情况是物业管理公司都是附属于开发商的，物业管理公司在开发商的销售阶段变成了它的一个工具，开发商为了销售的顺利特意把该公司旗下的物业描绘得美好而超值，让你觉得买了他的房子实在是捡了便宜。我所接触过的一个物业管理公司在该项目的销售阶段承诺业主将来会有婚庆仪仗队为业主婚礼提供服务。(买房者中不少都是将房屋做婚房的)，多美好的一个销售亮点，提升了小区的品质、满足了业主的需求，让业主觉得自己买了该楼盘的房子是件非常自豪的事情。可是后来等业主准备结婚了，去找物业公司问当初买房子时不是承诺新人的婚礼有婚庆仪仗队的嘛?物业公司说有啊，交钱吧。业主这才知道婚庆礼仪队的确有，但是是付费的，而且礼仪队的成员就是该小区的保安。也是，人家说有，但没说免费啊!反正房子卖出去了，我管你高兴不高兴，业主只能怪自己领会错误、自作多情了!不过开发商与物业管理公司玩的文字游戏只能把与业主之间的信任慢慢耗尽。友谊的巨轮要看要沉啊!

应对策略：理性地分析所购房产是否符合自己的购房需求，不受其他附加承诺所影响。对于承诺不要擅自会意，要让销售人员解释清楚、明白。

谎言四：业主委员会的成员已经选举产生了，您不用投票了。

不知道大家有没有为自己所在小区的业主委员会委员的选举投过票呢?是不是有很多人压根都不知道自己所居住的小区是否已经有业主委员会呢?甚至有的业主连业主委员会是什么，它是干什么的都不知道，或者说根本不关心，因为有很多业主都认为那个事情跟自己没什么关系。等房子住到有公共部分要维修的时候才想起来，诶?好像我们有交过公共维修基金来的?或者等到园区的设施有问题，或者觉得物业管理的管理服务工作有问题时才开始纠结该如何解决?甚至到这个时候他都不知道业主委员会有解聘物业管理公司的权利。

业主委员会与物业管理公司是配合与监督的关系，所以某些物业管理公司当然不会把过多的权利交给业主委员会了，所以业主委员会的选举产生就有些见不得人了。

应对策略：了解业主委员会的选举流程，重视自己作为业主的选举权利。

附关于业主委员会的相关信息：

业主委员会(The owners of the Committee)，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主委员会由业主选举产生，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。

业主委员会

一般情况下，业主委员会有两种产生方式：1、由业主或业主大会会议选举产生，依照《物权法》、《物业管理条例》，以及各地的相关办法依照程序产生;2、对于较大小区，业主先按照楼选举各自楼委会，然后每个楼委会推选代表，集中而成业委会;这样方式形成的业委会，主要负责楼间共有的管理;而楼委会，负责楼内共有的管理。

业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责：

(一)拟订选聘物业服务企业的方案;

(二)拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定;

(三)拟订业主大会议事规则和管理规约修改方案，报业主大会决定;

(四)拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定;

(五)拟订物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定;

(六)拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定;

(七)拟订改建、重建建筑物及其附属设施的方案，报业主大会决定;

(八)对违反管理规约的行为进行处理;

这里还要说明一下：不得以业主委员会名义从事与本建筑区划内物业管理无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动，其委员及其近亲属不得在为本建筑区划提供物业服务的物业服务企业、机构中任职。

或许物业管理者的谎言不止以上这些，或许他们的技巧与伎俩更加纯熟更加具有迷惑性了，作为业主要更加谨慎和掌握更多方面的知识。可这本身不是一种悲哀吗?物业管理者平时的工作辛苦而又繁杂，需要业主给予更多的理解和配合，可是一次次的欺骗只会增加对方的反感和无奈。物业管理者为什么要自掘坟墓呢?

物业管理方与业主本应是互相尊重彼此信任的朋友，对待朋友要真诚、热情。可是如果总是以牺牲友谊为代价，一次次的欺骗、敲诈，哪里还会有信任可言?彼此的信任消耗殆尽时物业管理的工作还怎么开展?就算业主掌握了那些戳穿谎言的技巧又怎样，难道我们要一直生活在对立和猜疑之中吗?当彼此友谊的巨轮慢慢沉没了，我们物业管理的作用和意义又何在呢?真的希望物业管理从业人员与业主能够珍惜彼此的友谊，不要再有谎言，也不用再有识破谎言的技巧了。