作者: 张洪 | 2018-09-27 09:41

正本清源话物业管理

要发展中国的物业管理行业，必须回归到“物业管理”的本质，“物业管理”的本质就是房屋管理，没有其他。

原载于《现代物业·新业主》2018年8期/总第432期

何谓“物业”?

目前，无论是行业从业人员还是普通百姓，很容易把物业管理与住宅小区的管理和社区服务等同起来，这种理解是错误的。因为:

其一，“物业”是广义的概念，它的外延很大，“物业”是类群，物业类群里的房屋建筑不仅有办公楼、住宅楼、商场、酒店，还有工厂、学校、车站、码头、仓库等。而住宅和住宅小区只是物业的一种类型。

“物业”是英政府时期的香港人对房屋类的统称，是英文property的意译，它的含义有地产、房产、房地产、资产、财产等。“物业”主要还是指房屋建筑类的资产。所以，“物业”的定义应是“房屋建筑及其配套的设施设备和场地”。显然，对房屋及其设施设备的管理就是物业管理了。如果没有香港人的意译，恐怕我们从计划经济时代的公房管理开始，一直以来的酒店管理、商场管理、厂房管理、办公楼管理、住宅楼管理等就都不会被这个半中半洋的“物业管理”来称谓了。

其二，1994年的建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》让“物业管理”一词得以广泛传播，2003年《物业管理条例》出台，“物业管理”被盖棺定论。但稍加分析，我们不难发现，这个“物业管理”只是狭义的，它的来源和目的是因为商品住宅的开发和建设，是住宅商品化改革的结果。

建设部33号令“住宅小区应该逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实行专业化管理”。《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。

可见，中国政府对物业管理的调整和规范，并没有从物业的本质作为立足点，只是就事治事，解决现实问题。然而，政府的这一做法，解决了房改问题，并没有促进房屋管理本质上的提高，反而带来了住宅物业管理难做、行业发展困惑多的局面。为什么这么说呢?

中国内地物业管理为何“走偏”?

首先，“物业管理”的产生是开发商人为创造的，商业目的明显，公众服务在其后。

众所周知，中国内地的首家物业管理公司就是深圳地产商成立的，因涉外商品房的销售和管理，从香港引进了“物业管理”这个名词和所谓的管理模式。上世纪八九十年代，“物业管理”成为开发建设高品质住宅的代名词。其实没有真正意识到在香港的多产权下的“物业管理”，房屋产权人有根本的立约和立法权力，所形成的一切权利被其社会的法律基础和法律体系所保障。我们的开发商拿回来就用，照搬照抄，只知其一，不知其二，没有任何法律依据。比如：香港的住宅楼宇管理和服务公司是业主们选聘的，其业主大会叫“立案法团”，制订的“业主公约”或“住宅楼宇制度”是受法律保护的，法官判案可以此为依据。就是房屋交付“立案法团”前的阶段(我们叫前期物业管理)也是购房人和开发商共同选择管理和服务公司的，哪像内地这样，开发商一枝独大……

香港仔广场屋苑。即便是分栋开发的小区，香港也以单独楼栋为单位成立业主立案法团

其次，“物业管理”发展初始，在政府观望态度下的市场化，导致行业被开发商所垄断。

从1981年深圳第一家物业管理公司成立到1994年建设部的33号令，相隔13年，再到《物业管理条例》所谓立法又是9年。其间，开发商成为行业管理的主宰。

建设部33号令：“本办法所称住宅小区管理(以下简称小区管理)，是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。”“住宅小区物业管理公司管理前由房地产开发企业负责管理。”现在回头来看这个33号令，从这几段文字中，我们不难看出政府责任的缺失，既然“住宅小区的管理”包括“市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌”等，怎么可能交给开发商和企业去自主管理?

成片开发建设的商品住宅即住宅小区，这种城市公共产品或者说准公共产品，能够推给市场吗?(向市场招聘专业服务是另一回事)。为什么能够实现下去呢?因为开发商的作用太大了，开发商经营住宅小区不但减去了政府的财政支付，更是减轻了政府负担，促进了“市场发展”，在“发展就是硬道理”的理论下，政府的这一做法似乎也理所当然了。作为开发商，投点资，建设并管理好商品住宅区，商品房一平方米可以多卖几千元钱，即使算一百年，物业管理成本费才几个钱?何乐而不为呢?聪明而勤快的开发商们，一下子就创下了自己的“精品”住宅，公司成了品牌。那些年的房屋销售经理们都讲过某某开发的楼盘与别人家的楼盘一街之隔，就是因为“物业管理好”每平方米多卖1,000元的案例吧?

中国的大型住宅小区习惯以“城镇”规模规划和开发

把住宅小区的公共管理和公众服务这样的城市公共产品管理职能交给企业去运作和经营，无论这个企业有多高的社会责任感，它最终还是以自身利益为目的。所以，这种情况下的住宅物业管理不可能形成公正的管理制度，30多年的物业管理历史证明了这样制定的制度是失败的，我们不必讳言。

然后，政府对住宅小区物业管理费的不当干预，更使得所谓的物业管理行业成为附庸。

商场和写字楼的物业费是按照管理和服务的成本加上税金、利润的总额制订的，而且都能百分之百地收取。而住宅小区的物业费可不是这么定的，最初的住宅小区物业管理费都是政府定价。住宅小区的物业管理费必须按照文件规定的限价标准，由物价部门审批，获得收费许可证后方能收费。从最初几角钱到后来的一元多，都极低于实际的运营成本，即使提价也与当时的物价上涨幅度极不相称。政府虽然没把住宅小区当成社会公共产品承担其管理职责，但是却把小区的管理费当成了公共收费，纳入了行政许可的范畴。而小区的业主们表面上是拥有自主权的，实际上就是被动消费者。所以，他们从来也没有找到主人的感觉。

政府对小区物业管理费的定价或限价有一个好处，就是在商品房改革之初，提倡将使用权购买为产权的这一历史性决策时，没有因为售后服务的物业管理价格问题而受到影响。至于政府后来是否还有维护社区稳定方面的考虑就不清楚了。

反正，物业管理费如何定价对开发商利益几乎不产生影响，开发商对自己对物业管理的补贴如九牛一毛。而真正影响开发商利益的是：这个小区是否还在其掌控下——小区是我开发的产品，要成为我的品牌，当然要随我一个“姓”。物价部门物业费定得低才好，能有这样“低收费高服务”的小区，舍我其谁?所以，开发商的物业管理公司名义上是独立的法人企业，实际上是靠上游公司补贴生存的，住宅小区的物业管理行业从一开始就没有成为一个按市场规律运行和发展的行业，它一直是个未成年人。

再者，前期物业管理向业主收费的规定，彻底将业主放到了物业服务企业的对立面。

我们都曾被业主指责过：你们“物业”和开发商就是一家的，我的房子你们为什么修不好，凭什么让我去找开发商?我们往往解释道：我们是两个分别独立的法人公司，我们提供的是小区公共管理服务。但业主听不得这样的解释，从情理也不认同这样的“物业管理”。

虽然业主们从法律层面上说不上道理，但是，群众的眼睛是雪亮的。这里，就让我们从法律的角度替业主们说说这个理吧：

小区的物业管理有三个主体，开发建设单位、物业服务企业和业主大会(业主委员会是其代表机构)。我们的法律规定：前期物业管理如何管理，是开发商与物业服务企业两个主体之间的合同约定。而合同里约定的物业服务费用则由业主来埋单，业主在当初购房的同时也要签署同意支付物业服务费的条款。如果再加上物价部门的核准和发放的收费许可证，则业主付费就跑不掉了。可是，一个合同的甲乙双方的约定，让合同之外的另一个主体来付费，我们找不到这样的法理依据。有人说：我国的《物业管理条例》对前期物业管理(严格意思的文字表述应该叫物业管理的前期阶段)有明文规定，赋予了开发建设单位和物业服务企业在前期物业管理阶段的权利。此话不假，但是，《物业管理条例》也没有说前期物业管理就一定要收业主们的前期物业管理费呀?要我说：前期物业管理就不应当让业主付费，如果要付费，应该是委托物业管理服务的开发建设单位付费。理由很简单：在前期物业管理阶段，作为全体业主共同所有的共用设施设备还没有经过全体业主的验收和接收，也就是说作为专有部分的房屋实际交付所有权人了，而作为区分共有的物权尚未完全转移给那些所有权人，这些所有权人无法实际控制和维护其共有财产，焉能为之支付维护费用呢?更何况，前期物业管理阶段的住宅小区的许多配套设施设备并未真正完善，即使竣工验收也还处在保修期，其发生的维护费用也是施工单位负担的，根本没有在物业管理费中列支。而把这样的消费加到业主身上，显然是错误的!

最后，物权的本质不清是导致住宅物业难以管理的根源，是住宅小区和封闭小区屡遭诟病的根本原因。

现在，“物业”的概念被我们外延得过分了。住宅房屋建筑本体及其设施设备是物业的本质也是全部;而“住宅小区”是城市社区，不应当等同于住宅的房屋本体及其配套设施和场地。我们《物权法》中的业主建筑物区分所有权的概念不清。区分所有权利所达到的建筑物以外的共同共有部分应是局限的，扩大到住宅小区的道路、市政等以开发商取得的用地红线为界来作为共同共有时，是没有人会真正对这些部分尽责任的!简单地说：跟你没有利害关系的事，即使给你些权利你也不会对此尽责任。

做过小区物业管理的人都有过这样的想法：“我们的管理都是为了你们业主好，你们怎么就不领情?”小区物业管理者认为：物业管理的内容和范围是法规明确规定的小区范围内的一切治安、卫生、环境容貌等，收取的是业主们的共同拥有的公共部分费用，并强调是公共部分而不是业主房屋专有部分的管理和服务费用，业主们理所应当支付。然而，如绝大多数业主所想：我自己的房屋问题不解决，小区环境再好也是不会交纳物业费的。我们平心静气地想一想：小区环境到底和业主有无关系?有多大关系?小区的天和地到底是不是业主的?业主在1号楼里住，隔500米外的18号楼外的卫生对该业主有什么影响?所以，“跟我有什么关系”“我才不交物业费呢”竟成了业主们的普遍思想。压根，业主的房屋及其共有的那座大楼就不应该与小区的天地合为一体，这才是常理。违反常理，业主与小区物业管理方争执不断。召集小区业主大会的那些制度也是难以为继。再加上住宅小区对城市道路的占用和公共交通的影响，住宅小区尤其是封闭小区亦然成为社会发展的弊端。

现实的解决途径

2016年2月《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》发布：“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。”向社会敲响了警钟!

解决住宅物业管理问题的惟一办法是:

让“物业”的概念回归到它的本质上来，让住宅物业管理与物业的本义挂钩，使物业管理的范围不再衍生到道路、交通、治安和区域容貌，而政府职能必须介入到这些范围。一些发达国家的做法是成熟的，我们应当仿效。在美、日等国家长期居住的朋友都知道：想拥有房子的人要买地，买了地之后，这块地就归你所有了，你在其之上建的房子及其设施设备都是你的(当然土地之上建设多高、什么类型的房子国家事先是有规定的)。你的房子和你的土地之外都与城市公共道路和地下管网相连，你管好你自己的房子和土地之内的事就行了，其他的都归政府管理，政府用收取的税款来雇佣专业和专职的公司来打理。如果在城市密集区域，你买的土地和土地之上建的高楼大厦是限制分割出售的，如果是出租的住宅楼则称为“公寓”。同一土地上的一栋建筑分为若干套房屋出售给个人的情况是少有的，即使形成多栋住宅小区，其物业管理的范围也不涉及住宅与住宅之间的道路，那些都是归属政府管理的。至于封闭式住宅小区则是凤毛麟角。

要发展中国的物业管理行业，必须回归到“物业管理”的本质，“物业管理”的本质就是房屋管理，这是物业的概念决定的，没有其他，我们物业管理制度必须依此而建立，并因此而完善，不能再扩边展延了。

解决封闭住宅小区弊端的有效途径是：

打开封闭住宅小区，让“物业管理”的范围回归到物权的基础上来。然后再立上我们住宅法，与《物权法》遥相呼应，把住宅用地的审批、规划、设计制度同物权本意相结合，将住宅物业从开始规划就充分考虑它的管理因素和区分所有权的性质，让住宅物业形成不同的组团而并非一个整体的小区，即使是城市综合体项目也要这样。只有这样房屋及其设施设备的性能才能发挥其应有的作用，而其共同所有者的业主们的权利和义务才能体现得淋漓尽致!

教育、医疗、住房的产业化是当初这几大领域改革的方向，住房建设完全推向市场，发展得有声有色。但是管理不同于建设。如果我们对住宅小区的管理不要过分推向市场的话，按照我们国家的体制，政府在这方面立的制度一定会是严肃而又充满生机的。公众事业的发展能使许多困惑的社会问题迎刃而解，比如就业安置，比如商品内需。智慧城市将由政府来真正打造，绝不会被投机者去任意炒作。让我们把住宅小区的管理与住宅房屋管理剥离开来吧，让已经司空见惯且挥之不去的“物业管理”回归到它的本质上来吧!