作者: 贺云华贺傅江山 | 2018-09-12 09:28

改革开放为内地物业管理带来些什么

原载于《现代物业·新业主》2018年7期/总第429期

俗语云：四十而不惑。今年是改革开放四十年，不惑似乎较遥远，而困惑却与日俱增，前进或后退，肯定抑或否定，进一步改革开放还是关门自保，是摆在每个行业甚至每个人面前的一个重要课题。坚定开放，锐意改革，是需要强有力的勇气，以及让人信服的经验与理性思考的。此课题很大，上至高层下到百姓都有人深思。笔者之管见也许并不多余。

改革开放是个中性词，是好是坏应是利弊相较的结果

每个行业和地区的发展进程不同，开不开放，改不改革，开到何种程度，改不改、改哪些，都是需要深入实际、理论结合实际、非常接地气地构想和设计，从群众中来到群众中去，练好内功就不怕外来竞争。改劣革弊，驱劣必须保优，操作不当就会毁掉民族特有瑰宝，灭掉传统规范，新的规范又没形成，地区和行业发展可能一地鸡毛。笔者认为以下做法有其可取之处。

以开放的心态和胸怀，海纳百川，寻求引进和改革的最合适方案

我们知道，1840年到1949年，我们是被炮舰逼着开放，列强来中国是为了掠夺和奴役;1949年到1978年，我们又是不得已而自闭;1978年开始了改革开放的新征程。开放的里程碑事件是1980年实施的经济特区制度。物业管理业的诞生也是深圳向香港借鉴而来的开放经验，香港又是英国房管模式的继承者。深圳学香港，内地学深圳，开启了以开放促改革谋发展的梯度推进时代。开放的关键节点实际上是市场的开放，与市场开放配套的思想开放、体制改革与创新，制度与标准及经验的引进，为行业开风气之先并带来活力、压力与动力。

重庆物管应该是改革早于开放。首家类似公司叫“屋业管理公司”，诞生于1991年;到1994年已有数十家相关公司;到1997年首家外地物业管理公司深国贸物业被引入重庆;1998年年底，重庆市物业管理协会成立，标志着重庆物业管理行业的正式诞生。

开放对行业发展带来的主要正能量

(1)设计理念和设计艺术的现代化、国际化。开放前的建筑物大多似火柴盒，外观至简，内部结构也单一，配套设施少，公共环境品质低。对重庆建筑物品质提升有很大影响的主要是港商李嘉诚的和记黄埔房地产及物管，与新加坡华新国际开发的重庆首个涉外小区锦绣山庄，它们引领了重庆建筑物由土到洋多年。

(2)外商物业管理公司给重庆带来的是制度、标准、理念、成熟的经验和管理体系。2000年左右，锦绣山庄小区提出“给业主用户五星级的家”，并率先导入ISO国际质量管理体系标准，当时引领潮流，参观学习者众多。而ISO今天已成为物业管理市场招投标的基本要求。

(3)以戴德梁行为代表的房地产咨询服务公司为重庆的房地产项目设计策划了不少有特色、让业主用户生活工作更有品位的物业服务模式，也激发了本地品牌物业管理公司对外输出咨询业务的热情。

(4)开放市场引来竞争者和竞争机制，培养了一大批适应物业管理市场化的人才。作为首个外来公司的重庆深国贸物业，是没有房地产开发商作为依托的纯物业管理公司，只有以自己的深圳经验和模式，设计和推销自己的服务，为重庆物管界输送了不少会管理懂经营的人才。

在开放中为改革探明方向和化解风险

开放让我们长了很多见识，改革让我们得以构建有特色的模式。外国人和外地人的到来快速提高了城市建设的国际竞争力。物的方面似乎国际化了，自信了，但笔者认为精神和技术方面还是差得太远。

比如对物业管理本质的理解和定位可能出现了偏差。在物业管理专业学科建设上，笔者认为英国房屋经理学会主张的空间管理应该是很有价值的，为什么我们没有将它作为核心思想去建设呢?我们应反思是否犯了学科建设方向性和常识性错误。学科定位不同，解决的理论和现实问题肯定不一样。发达国家的不动产运营管理比我们久远，形成的知识和技术产权比我们多，他们也更尊重私有不动产权。我们现在只学到了一点表皮，要学到位的话，再用40年也不多。用开放为物业管理学科和行业发展注入丰富的内涵和活力，用开放为物业管理的改革壮行。

开放是对外开放，包括对外地和外国的开放。开放是双向的，既要引进来，更要走出去。正如重庆土生土长的龙湖品牌走向了全国，用“善待你一生”的理念和细节制胜的追求创造了引人注目的业绩。开放既要务虚，更要务实。

务虚的部分应学习唐僧赴西天取经，有可能取到真经。招徕外资物业管理公司也是一种方法，但现实中外资公司仅是用了一下名的较多，美其名曰本地化，最多分享一下文本，也是改得体无完肤的。最初重庆出物管条例前请索通律师事务所立项调研，以香港模式为蓝本设计了文件条款，后来绝大部分未采纳。目前资本开放是主体，今后应强调软件合作，主要是管理经验、管理模式、专利技术、制度、标准、先进理念、特色文化等的引进消化。

开放的务实部分应该是市场的开放，如何实现市场化、符合国际规范仍有很长的路要走。真正的洋物管在内地少之又少，也许只有他国大使馆算得上有洋物管。洋物管在内地难以落地的原因与中外合作的程度和物业服务定位有关。深圳开放时外商就要求中方做好后勤保障，而非外商自带物业服务。物业服务面广、内容丰富、产值不高，洋物管来了也要属地化改造，否则必然会水土不服。不管难度多大，世界一百多个国家的经验和模式都值得我们虚心学习，何必老是盲目自信，摸石头过深水区是会被淹死的。我们的服务走出国门也是有机会的，比如中国的跨国公司特别是出国的开发商将中式物业服务对外输出也是可行的。在开放度提高的大背景下，物业服务的国际化元素会与日俱增。