作者: 龙金福 | 2018-08-20 17:17

“经济适用房”不能成为廉价、不安全的代名词

如今，再讨论经济适用房的分配制度、划分模式等已略显过时。

国家相关职能部门已于2007年11月19日发布了《经济适用住房管理办法》，对经济适用房的诸多方面，如优惠政策、开发建设、价格确定、交易管理、集资和合作建房、监督管理等都作出了系列规定。可以说，从规划筹建到交由符合条件的中低收入者使用，已经形成了一套相对完善的机制。这也从一定程度上，保障了许多中低收入家庭的利益。

自2008年在中央的力推下，经济适用房遍地开花，至今已过10年。笔者关注其现状，却顿生困惑。如果说经济适用房因为经济效益低的问题不被社会，甚至不被相关职能部门看重，这可以理解。但经济适用房涉及民生居住基本安全和基础服务两大方面问题，仍不被社会注意，恐怕最终结果只能是发生事故才会引起人们的重新关注了。

为了解经济适用房现状，笔者曾到分处两个城市的三处项目实地进行现场走访。面对现场物品的凌乱、硬件的危险、设施的破烂现象，笔者内心不禁叹言，难道这些就是经济适用房的命运和意义吗?笔者希望通过此次浅议，能唤起社会及时关注与百姓生活息息相关却被忽视的问题。

现场一：难寻物业服务的痕迹

该项目附近有一处工业区，小区内总共有10栋楼宇，每栋都有18层，其中有4栋大部分租赁给附近的工业区职工。

总体而言，小区入住率低，部分楼层基本处于“荒芜”状态。房屋的户型设置有单间、两房，也有三房，其中单间面积约为50平方米，而两房的面积则为60多平方米。据了解，物业费每平方米0.5元。

在小区主入口处设有岗亭、道闸，但外来人员可随意进入，难寻工作人员。笔者推测，应该是当时规划要求所设。小区配套尚属齐全，设有活动健身器材、绿化、活动中心、医疗室。但据观察，活动中心和医疗室都处于关闭状态并无人员打理，绿化至少半年未打理，垃圾随处可见，看不到有任何物业管理的迹象。

小区设有门岗和道闸，却无人值守。

经询问得知，该小区是专人负责，此人收取费用后每月定期请人来做工，如一个月进行两次楼道清洁等。

小区入户单元门一直敞开。至于其他方面，如消防、公共休闲娱乐设施、公共照明、门禁监控等更是烂的烂、锈的锈。整体看来，居住其中毫无安全、舒适可言。

单元门洞开，门锁损坏无人修理。

现场二：物业服务仅有“轮廓”

该项目目前仍属当地政府某部门负责管辖，因此有正常的基础物业服务，提供日常基本的垃圾清理、水电费代收缴及应急报修服务。该项目户型面积大多数在七八十平方米。

该项目收取每平方米0.6元的物业费。据笔者了解，有关职能部门会根据实际情况为物业管理公司补上日常运营费用不足部分。

现场可见，项目具备一些基本的设施配置，如门禁、监控等，但水电设施、公共设施等的设置位置略显凌乱，或有多余、“错位”之感。

消防栓已近两年未检

该项目与上述提及的项目地处不同的城市，但其共同点是：一、房屋户型、面积基本符合要求，规划设置都贴近实际使用需求，属简单节约型设计;二、在项目投入使用时，都配置了物业基础服务，但仅处于维持日常基础需求的局面;三、消防设施设备日常管理不到位，设施缺失或破损未及时修复、补充。

配建的休闲运动场地器械严重损坏，杂草丛生。

经济适用房究竟“适用”哪种物业管理?

据《经济适用住房管理办法》(建住房〔2007〕258号)第十九条规定：经济适用住房项目可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务，也可以在社区居委会等机构的指导下，由居民自我管理，提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务。

由此可知，在享受物业服务方面，国家规定经济适用房和商品房的业主权利是一样的。如果业主要追求更有安全保障、品质更高的服务，可以通过自我管理来实现。

但相关部门可能未考虑到政策引导的问题。在一个群体聚居空间，如果没有完善的管理体制作引导、约束，那么很难实现良好发展的态势，甚至问题只会越来越多、越乱，比如，消防、公共秩序安全。

早在2004年，网上就流行一个说法：经济适用房其实和“劣质房”有略同的意义。现在看，不管从项目的现场硬件配套，抑或从配置的物业服务来说，都难以与商品房媲美。商品房拥有的物业服务趋于菜单式、个性化，而经济适用房现阶段恐怕最多实现了最基础的物业管理服务，如定期的保洁、维修等。

至此，或许有人要说：“经济适用房本身经济成本低，是在国家为照顾中低收入家庭推行相关住房政策下应运产生的。如果要对低成本建筑物(相对商品房)实行与商品房一样的设施配置、物业管理、服务，那么就不符合经济适用房的定义了。”

由于经济适用房是通过政府来支配的，通常其物业管理也由政府的直接下属部门来承担，在经济适用房的物业管理方面难免有些地方敷衍了事，更不用说服务质量是否有提高的空间。这些房屋，虽然让中低层收入家庭有了居所，但它们完全没有达到物业长期使用的要求，导致经济适用房的物业管理出现较多问题。但这并不是“住在不同地方的人的生命权有高低之分，安全因素就可以打折扣或疏忽”的理由。

从全国来看，经济适用房因日常的物业管理不到位而导致房屋乱租(包括改变结构群租、住改商等)、公共秩序混乱、消防安全等问题事件也屡见不鲜。

建议

一、对于笔者走访的项目，尽管在管理方面各地方政府对细节要求不一，但要做到有效预防类似的后期管理问题，可以在项目投入使用前落实项目日常管理责任制。即使是配置最基础的物业服务，也可定期询问居民意见，根据居民或社会发展的要求定期改善现场服务。

二、由地方社区居委会等机构牵头，对类似的项目进行定期检查与监督，将隐患收集整理后尽快交由相关职能部门解决，如卫生、消防、设施设备安全等问题。

三、消防设施设备、系统等安全有效性，是许多项目的老大难问题。国家可采取一定补助的形式，将其消防安全日常管理纳入国家消防职能部门的职责。由负责现场的物业管理公司进行日常检查监督，相关消防职能部门定期对相关的消防设施设备进行检查，但责任属于职能部门而非物业管理公司。理由：国家未赋予物业管理公司执法权，物业管理公司面对日常业主进行的有意妨碍或破坏消防管理的行为，只能劝阻而不能执行清理或消除。

四、拓宽物业管理公司的效益渠道，规范物业管理公司的准入机制，完善物业管理公司的服务监督体系，力求配置规范且有规模的物业管理公司。避免主管部门敷衍了事地完成物业服务配置，否则容易为日后物业服务的一系列质量问题埋下“祸源”。

树立行业规范形象，应从此开始

作为经济适用房业主，不一定长期都住在该房屋。中途通过自身的努力，会有改善生活、提高经济收入、购买商品房的机会。但如果一开始接触物业服务时，就已经被一些“凌乱”、“充数”的物业管理公司影响了其对物业服务行业的认识和理解，日后就有可能埋下对该行业的“误解”、“偏见”。因此，应及早重视这些基础方面。

生命安全，无高低之分

如相关职能部门继续不关注这些问题，相信未来许多经济适用房都要面对消防设施老旧化、硬件破损、功能失效等现象而又无能为力的局面，而生活在里面的居民对消防安全的需求从此成了奢望。

经济适用房作为国家的一项安居工程，既然已经将其提供给人们，就应该考虑投入使用后的一系列问题及其将来要面对的主要问题，而非渐渐成为“廉价”、“劣质”、不安全等方面的代名词。

试想，如果对建筑物最起码的安全问题都无法保证，那么又谈何安居，谈何获得幸福呢?

原载于《现代物业·新业主》2018年06期/总第426期