作者: 黄世孟 | 2018-06-04 14:44

物业管理视角看地震防灾

前言

台湾近两年的2月6日，是震灾忌日。2016年台南及2018年花莲，接连发生规模七级大地震，造成房屋与人员极大伤亡灾难。目前先进科技对于地震灾害，仍无法有效地事前防灾。在此前提下，地震发生前的平常时期，物业管理服务如何着重防灾、减灾工作，以及一旦地震发生后紧急时期救灾工作与物业管理的关联课题，自然浮现出为物业管理服务行业之新话题。

本文基于物业管理观点，针对防灾、救灾与减灾的面向，回顾台湾地震防灾经验，检讨台南与花莲两次震后救灾对策，概述物业管理日常协助减灾作为。

台湾位处欧亚板块地震带

图1 台湾岛断层带位置图

台湾位处菲律宾海板块和欧亚板块的聚合边界，为一个造山作用活跃的活动构造区。根据GPS观测资料，菲律宾海板块以每年8.2厘米的移动速度向西北移动。菲律宾海板块的隐没方向就在台湾改变。科学数据证明台湾的地质是活动的，地盘高度逐年提高，但受台风的影响，每年受大风大雨冲刷，一年又一年，山脉并无增高。

台湾号称宝岛，我认同拥有自然丰沛的水与阳光，人民勤劳农作绝对有收获，丰衣且足食。然而位处地壳板块交界地震带，地质断层带多，地震随时且频发。每年夏季南向气流造成台风，也是在台风必经路线上，地理条件上同时拥有地震与台风的双重天然灾害，这是台湾宝岛的宿命。

很调侃的一件事——“抗震”，对抗地震原本最希望房屋重量轻。俗语说，地震时木构造建筑墙倒屋不倒，比较耐震。很遗憾，台湾全岛大部分建筑物采用笨重的钢筋混凝土构造方式盖房。反之，“抗台”——对抗台风倒是期待房屋重量能够重，采用钢筋混凝土构造盖房是有利的。台湾，就处在如此矛盾与纠结的空间地理之中。每年一定会发生多次有感或无感地震，藉由断层带释放大量地壳能力。因此，位于断层带地表上的城镇建设，包括公共建设(譬如公共建筑、道路、桥梁、水坝与维生管线)和私人不动产建设(譬如民房建筑或室内家具设备)，都无法抵抗强震经常震毁，造成人员伤亡与重大财物损失。震后如何救灾或重建，经常成为台湾地震的核心焦点。

虽然台湾人民对地震已经司空见惯，无时无刻几乎浸润于防灾、救灾、抗灾的日常生活里。但发生地震紧急状况时，一般公寓大厦的物业管理第一线总干事或工作人员，应该如何反应处置，有效率服务与协助社区住户呢?以下首先简介2016年台南及2018年花莲两次地震的始末报道。

台南维冠金龙大楼之倒塌

依据维基百科记载，当地时间2016年2月6日上午3点57分发生于台湾南部高雄美浓的地震，是继1999年9月21日大地震后最严重的地震。震央(震中)位于高雄市美浓区，芮氏规模6.6，最大震度为台南市新化7级。震央美浓一带灾害并不大，反而距离数十公里外的台南市震灾相对严重。

位于台南市永康区一处住商混合社区维冠金龙大楼，随地震而倒塌，经过连日救援搜索后，确定死亡人数达115人，生还者175人，其中96人受伤，超越了于“9·21”大地震倒塌的东星大楼(87人死亡)，成为台湾史上单一建筑物因倒塌而造成伤亡最惨重的灾难事件。检讨原因，在于建筑基地位处土壤液化地区，地盘基础有问题。震动方向导致一楼无墙面的骑楼支柱断裂，以致整栋大楼倾斜，造成严重伤害。

图2 维冠金龙大楼倒塌实况

经过两年的时间，检讨了房屋倒塌与住户伤亡原因，追究过开发商与建筑师的责任，其中以一楼店铺屋主是否依法定程序合法申请室内空间与设备的变更，最值得物业管理者注意。如今似乎平息了地震后灾民的余痛，但因限于台湾地窄人稠，无奈只能灾后原地启动维冠大楼重建工程。

花莲云门翠堤大楼之倒塌

2018年2月6日晚上11时50分，花莲秀林外海2.7千米深10千米，发生规模6.0的7级(482gal)大地震。2月14日撰稿截止时，救灾进行已告一段落，搜救队鸣笛鞠躬，结束任务，开始进行主体开挖拆除工程。此次震灾造成17人死亡，285人受伤，492名受灾户民众接受安置。主要塌陷建筑物包括统帅大饭店、云门翠堤大楼、白金双星大楼、吾居吾宿大楼，均属高层建筑物的倾斜或倒塌，是造成本次地震人员伤亡主因。最惨重伤亡(6死)发生在云门翠堤大楼，死者中包括来自北京自由行祖孙三代5人，不幸罹难异地，令人同情且难过。灾害防救中心根据花莲灾情发生地点，汇总发现灾难地点全部落在米仑断层带上。

图3 花莲市区灾情地点与米仑断层带关系图

根据花莲地震调查报告，观察到市区主要灾情，显示在都市公共建设之道路及桥梁，以及民间饭店旅馆或住宅大楼。发生建筑物倒塌事件位置，虽然全部座落在米仑断层带上，但是同属断层带上的中低层建筑物毁损较轻微，反而是几栋高层建筑物，倒塌或倾斜就非常严重。分析原因：第一，楼层规模大，入住户数居民多，伤亡人数相对高;第二，倒塌或倾斜房屋，低层楼比高层楼严重，高层楼结构框体往往无损，却像盒子一样硬梆梆整体倾斜，造成室内家具或设备的位移，可怕地挤压室内居民。

图4 花莲市区重大灾情与分布实况图

统帅饭店与云门翠堤两案例，可证高楼层震灾屋塌的严重性。高楼层建筑规模大，由于拥有公共设施面积与设备，管理委员会经常需要委托物业管理服务。因此，以住宅与商旅为主的云门翠堤高楼层公寓大厦，受托物业管理公司扮演的角色与功能，就非常值得关注与检讨。

图5 统帅饭店的垂直坍塌(左正常、右坍塌)

图6 云门翠堤大楼(漂亮生活会馆饭店)的倾斜倒榻

综合前两件地震所获得的经验与教训，值得物业管理服务业之警惕课题，归纳如下：

1.台湾岛是活跃的活动地质，土地遍布许多断层带，断层带上所有的工程建设，人定不可能胜天。人造的建设惟有“顺天”，惟有避开使用或低度开发利用，才是良策。两次地震的重大伤亡灾害，很清楚全部发生在地质液化不稳定区与大型高楼层建筑物。因此，断层带周边的都市计划与土地开发的容许程度，可列为今后都市计划通盘检讨的重要课题。断层带周边地区不动产价值，也即将影响地价与房价双跌。其次，断层带周边公寓大厦需投保地震险之课题，对于物业管理服务业是必须知道的基本常识。

2.台湾的大型社区或公寓大厦案场，大多委托物业管理公司服务，一旦地震建筑物酿灾后，救灾启动时首先必追问，社区或大楼内居住多少人?居住者属性如何?虽然一般的公寓大厦平常入住状况，也许不能如饭店或商旅之住宿登记制度，但是对于物业管理公司的服务专业水平，如何精确掌握住户与居住人数，这件事绝对会被追问，具有挑战性。

3.台湾地狭人稠，尽管屋倒楼塌，无奈限于事实，必须原址重建。一旦需要重建，就不能重蹈覆辙，因此建筑构造与材料应采用耐震钢骨构造与免震结构。建筑设计耐震格局考量平面需要方正规矩，低楼层裙楼建筑面积需扩大，高楼层建筑面积缩小再拉高。甚至，很慎重检讨建筑物一楼骑楼改善单支柱方式，这也是从事前期物业设计顾问们需懂得的常识。

4.尽管深入考量建筑设计与构造，但是建筑物安全关键仍在使用者。平常使用过程的各种变更行为，包括变更空间与设备用途、变更建筑室内格局与材料，均涉及日后不幸发生意外事件的司法纠察问题。物业管理服务业如何制订办法，详实规范建筑空间与用途变更的记录，督导合法作业程序，专业叮咛管理委员会，是今后值得警惕的课题。

5.台湾各家物业管理公司，均有制式处理紧急事件的“标准作业流程(SOP)”。地震、台风频繁的天灾在台湾，如何制订一套震灾、风灾发生前、中、后时段，物业管理公司有效协助所托管物业案场的标准作业流程，就显得更重要了。

至于其他非涉及物业管理专业服务范畴项目与内容，非本文论述重点了。

地震的防灾与减灾

台湾因地震频繁发生，百年来锻炼出居民对于地震处变不惊的生活态度，然而也在地震救灾体制与观测技术积累熟练的应对策施，有能力协助外埠地震救灾。救灾并非本文论述主题，如何防灾与减灾，才是紧扣物业管理服务专业。也许，大家会说地震无情，当前科技难以预测落实防灾，此话应该说只正确一半。因为，台湾的地震防灾科技，事实已证明可以实践防灾与减灾的作为。

此次花莲地震，从发生地震时点前数日，以及主震后几天的数百次余震，在这一段时间内，地震灾害防救科技中心，利用手机系统拨出地震信息，足以显示台湾防灾科技的现况水平。【请注意以下红字所示时间，代号花5(125)，表示花莲5级地震，地表加速度125gal】全台手机使用者地震发生后即自动出现地震紧急通告信息：

1、地震通报_02/04-21:12规模5.1花莲秀林外海0.1km深15km_花5(125)宜3(21)投2(7)中2(5)云2(4)嘉2(2)东2(2)彰1(2)嘉市1(2)桃1(1)竹1(1)新北1(1)苗1(1)南1(1)北1(1) 。

2、地震通报_02/04-21:56规模5.8花莲秀林外海15.2km深15km_宜5(215)花5(170)投4(38)新北3(19)中3(18)北3(11)竹3(9)桃3(9)云3(9)彰2(6)竹市2(6)苗2(5)嘉2(4)基2(4)东2(3)南2(3)高1(1)屏1(1) 。

3、地震通报_02/05-23:58规模5.0花莲秀林外海5.9km深10km_花5(97)宜4(27)投2(7)云2(3)中2(3)彰1(2)桃1(1)苗1(1)竹1(1)新北1(1)嘉市1(1)北1(1)嘉1(0) 。

4、地震通报_应变开设_02/06-23:50规模6.0花莲秀林外海2.7km深10km_花7(482)宜7(428)投5(117)云4(34)中4(31)东3(18)新北3(15)彰3(14)嘉市3(12)嘉3(11)竹3(11)桃3(11)北3(10)南3(9)苗3(8)竹市2(7)屏2(5)高2(5)基2(4)澎1(1) 。

5、地震通报_02/07-23:21规模5.7花莲秀林外海13.8km深10km_花4(66)投4(30)宜4(25)云3(8)新北2(7)中2(7)嘉2(7)彰2(6)嘉市2(5)桃2(5)苗2(4)竹市2(4)竹2(4)北2(4)东2(2)南1(2)基1(1)屏1(1)高1(1) 。

6、地震通报_02/08-08:54规模4.8花莲吉安深7km_花6(302)投3(11)宜2(6)中2(2)云1(2)新北1(1)桃1(1)东1(1)彰1(1)竹1(1)嘉市1(1)北1(1) 。

地震通报“02/04-21:12规模5.1花莲秀林外海0.1km深15km”，直迄地震发生通报应变开设“02/06-23:50规模6.0花莲秀林外海2.7km深10km”，在这一段时间内，公寓大厦物业管理公司，平常应有专业能力，详加检点公共空间中的设备固牢性，以及提醒住户注意防灾与减灾准备作为。

关于防灾与减灾，台湾居民日常生活，经常接收许多地震逃生、地震工程之社会教育信息，譬如：地震时如何避免自己被大型家具夹住?该不该第一时间打开大门?要不要快点关闭瓦斯?教导地震防灾原则，透过防灾专家讲授正确观念，以利面对这个极度不确定的自然地震灾害。

建筑室内装潢、家具与设备之减灾要领

若再回顾今年花莲震灾地区的公共建筑，从室内实际受损情况看，就更能体会物业管理倡导防灾常识的重要性。花莲市区许多栋公共图书馆建筑，地震后建筑物安然无损，哪知图书馆室内书架、家具与设备，因摇晃导致书架倒塌、图书散落、天花板掉落、桌椅位移、抽屉掉落、桌面计算机毁损……(图7)这些情况，归根究底，在于室内家具与设备未能事前固定地位。换言之，地震时地表之上下或前后的摇晃动力，造成室内家具与设备产生位移而混乱与毁损。

图7 花莲市立图书馆地震后室内天花板、书架家具、图书与设备倾倒与散乱实况

因此，物业管理公司对于服务案场，平常时期如何针对公共空间的家具或设备落实检查定位与固位的工作事项，在台湾就显得相当重要。如果藉由上述照片，我们模拟地震发生后的一般居家，譬如天花板下的吊灯与吊扇，客厅的书柜或酒柜，书房的书桌与计算机，卧房的床头柜、床铺与衣柜，厨房里的冰箱与厨具，阳台上的洗衣机与许多重大杂物……一旦大地震后所有东西多会移动位置，那是不争的事实。也就会产生恐怖的混乱局面，甚至造成人员不幸伤亡。因此，针对室内家具与设备的定位与固位，物业管理工作的平常检查，乃最容易落实减灾的一道窍门了。

结语

我记忆中曾阅读过“中国神奇的地震直线”，将河北省唐山与四川省汶川两大地震点连线，即成为一条在线经常会发生的地震带，也有人批评这是不科学。然而，台湾确实处于地震带上，地盘是活动的，这是不争的事实。地震经常产生灾害，如何对应防灾、救灾与减灾的课题，几乎是台湾居民平常面临的社会生活教育与学习课题。

我们深痛检讨台南与花莲两次震后救灾对策，主要省思物业管理服务专业如何谦卑地切入协助居民减灾作为。当然，物业管理服务行业对于人为的防盗、防火、防家暴等紧急事件，历年来均建置一套制式的规范，但是物业管理与地震减灾的课题，仍需加强落实与维护管理。期望不只着重建筑物的主体结构安全，也须从建筑室内家具布局与固位，以及建筑所有人或使用人不定期的改造行为，详加专业指导与规范管理，如此我们居住大环境才能更安全宜居。

原载于《现代物业·新业主》2018年2-3期/总第415期