作者: 忻锦帆 | 2018-05-31 13:47

《现代物业》组团赴台考察随记

建筑物的所有权可以分为三种：独有、共有和区分所有。根据“一物一权”原则，按份共有或共同共有的所有者，在建筑物管理中都被视为一个业主，与独有者一样。所以，建筑物管理中的业主，只有单一业主所有和多位业主区分所有这两类。这次考察，对这两类建筑物的管理，都参访、学习了。

区分所有建筑管理大不同

有幸参访的单一业主的建筑物，如台北101大楼、南港City Link这些著名的大型综合体，让我们看到了许多先进的管理理念、管理技术，体现出很高的管理水平，非常值得学习、借鉴，奋起直追。特别是在建筑物设计阶段，充分考虑了投入使用后的使用、管理、节能、环保等方面需求，很周到、细致，很有前瞻性。

单一业主建筑物，在物业管理业者与业主关系上，我觉得台湾和大陆倒没有实质性的差别。因为两地的相关各方，都能按照市场经济的正常思维，而符合《民法》暨《物权法》的法理，准确定位。而在拥有众多业主的区分所有建筑物方面，我觉得主要不是管理水平的差别。

最重要的基础，是相关各方自我定位的差别。因为没有经历过计划经济和房产公有，台湾的业主们从来没有考虑过要把管理的责任和权利交给他人，也不需要强调自己的主人地位，因为从来没有被动摇过。社会管理者也没有主动介入私有建筑物具体管理事务的习惯，绝不会想到要主动插手业主群体的内部事务，以及业主与管理服务商之间的商业关系，因为这与其他领域的正常商业关系没有根本区别;除非涉及公共安全或社会治安等。管理服务商很自然地做业主的助手，协助业主做好建筑物管理，为业主争取更大的利益，凭此争取更丰厚的酬金。后两者都不会突发奇想、越俎代疱、居高临下地去管理业主，也不需要去承担应该由建筑物所有者承担的责任。

由于各自的执业氛围不同，在两岸业者的交流中，难免有大陆业者的某些提问，让一些较少体验大陆建筑物管理的台湾业者不易理解。台湾业者听大陆业者的介绍，也有少许似懂非懂的感觉。比如，大陆物管公司想方设法降低建筑物管理成本，目的是避免减少利润和防止亏损，他们就感到奇怪。因为在台湾(及世界其他地方)，对于建筑物管理成本，物管公司只需要凭自己的专业眼光，向业主提供建议，希望业主们分摊承担的费用有更高的性价比。最终如何开支，由业主组织自己决定。盈余是业主的，不足也由业主弥补。我在会下与台湾业者个别交谈，他们很不理解大陆的建筑物管理会让物管公司“包干”，物管公司能有大大超过台湾业者的权力，特别不理解向业主收取的物业费居然会全部成为物管公司的收入，然后费用都由物管公司支出，而且财务账目可以不向业主公开。

在台湾，不管是单一业主还是区分所有业主的建筑物，物业管理服务者与业主的关系普遍十分和谐。较少体验大陆建筑物管理的台湾业者，对大陆一些管理区域中业主与管理服务业者会有激烈冲突感到惊奇。因为在台湾，双方都很明白物业管理中的主从关系。管理服务商的职责就是协助业主做好物业管理，为业主争取更大的利益;业主也很自然地善待服务商，虚心听取对方的意见。形成互信、互助的合作关系，是很自然的普遍现象。当然，这也与整个社会的风尚有关。我这次是第一次赴台，住足15天，参加考察活动以外的时间，主要用于尽可能初步体验社会生活。虽然在短短的半个月内，不可能深入了解，但是总体上还是能感受到，博爱、平等是人们普遍遵循的理念。绝大多数人的日常言行，都是基于从小就养成的习惯，不需要刻意为之。在参加考察以外的日子里，我住过两个城市的三家民宿，接触过一位自住业主和一位非业主住户，有过或详或略的交谈;再者，和一位亲戚(自住业主)交谈较多;另外还碰巧有机会与陪伴我们的导游交谈了一些时间，因为他自我介绍当过多年的大厦管理委员会主任，现在还当着。

详细的会议内容预告

非业主房东所在的大厦，是地段极佳的房龄38年的11层临街旧楼，120多户。我看了贴在电梯里大厦管委会2017年12月“欢迎住户莅临指导并提供您宝贵意见”的月例会会前公告，和10月份管委会收支报表(含大厦全部收支，其中人员支出只有清洁工和日夜班管理员共新台币59,000元，约合人民币12,650元)，翻阅了他们11月管委会例会记录，还参观了位于地下的多功能会议室(里面有一张乒乓桌和一件小型综合健身器材等)。

详尽的财务公告

对于我关于业主与物业管理业者之间关系的提问，这些业主和住户都表示，没有什么可以议论的，平淡无奇。这应得上一句老话：“没有消息就是好消息。”倒是有一位业主，对底层一家业主的违章搭建有微词，不过因为影响不是太大，又碍于情面，没有作过正式交涉或提告。

“让一切的设计，一开始就是对的 !”

2017年12月15日下午，随团参访了AJI安杰国际物业集团的一个物业管理项目——位于新北市新庄区中央路福寿街口的“远雄中央公园”住宅。住宅区于三年前建成，由底层相连的在平面上成“品”字形的三栋大厦组成，前面2栋22层，后面1栋26层，共188户;另有地下空间4层。这是远雄集团精心打造的经典豪宅，每户建筑面积最小270平方米，最大495平方米，层高3.6米。AJI安杰国际物业集团董事长陈品峯先生全程陪同考察，和项目经理一起，主要对公共设施作了详细介绍。

这个项目的主要特点，是安杰国际物业集团从建筑规划阶段开始，就参与公共空间、公共设施的设计，使得在住宅建成后的长期使用过程中，充分发挥公设的功能，安全、节能、环保，便于管理、维护并节省管理成本，尽量避免公设的闲置、浪费，让住户感到舒适、便利、美观、经济。业主的建筑物得到保值、升值，房产商获得良好声誉，管理服务者也做得顺手。物业管理服务业者参与“物业前期规划设计”，多方受益，好处无穷。

陈品峯先生与远雄集团这方面的合作，可以追溯到十多年前。当时，陈先生创办不久的物业管理公司，为远雄集团的地产预售处做接待和保安工作。他偶然看到图纸上的设计布局有不合理的地方，而且细看之后发现了更多的不合理，会让以后的住户感到非常不便，也增加管理成本，就直率地指出错误。结果受到远雄赵董事长召见，不但肯定了他的意见，而且请他做顾问，审阅以后的建筑设计。这一方面体现出赵董乐于听取意见，善于发现人才;另一方面表现出陈先生的率真性格和专业知识、丰富经验。土木工程专业出身的陈先生，毕业后管理过十来年建筑工地，后来又参与过著名五星级酒店的建筑、装潢全过程，还做过物业销售和住宅大厦管理，而且一直尽可能对具体事务亲力亲为，以高标准要求自己，踏实、认真。虽然那时陈先生创办物业管理公司时间还不长，但是实际上已经积累了十多年各方面的相关经验。也是从那时开始，陈先生越来越专注于“物业前期规划设计”，成为这方面的领军人物。他的愿望是：“让一切的设计，一开始就是对的 !”

远雄中央公园的大厅、宴会厅、阅览室、健身房、影视厅、台球室、妈妈教室、酒吧、游泳池等公共设施及其布局特点，相信会有一起参访的专家们作介绍。我只说看到的两个细节：一是在地下室给每户业主准备了比较大的储物柜;二是在停车场准备了一些小推车，解决车、家之间几百米携带大包小包的不方便。

陈品峯先生于2014年写出了《买房也要买幸福》一书，推广“物业前期规划设计”的理念，并且介绍了很具体的物业设计经验，图文并茂，非常值得一读。他的理念和经验，不但在台湾，还在台湾之外包括大陆各地推行，有很多实际应用的成功案例。

原载于《现代物业·新业主》2018年2-3期/总第415期