台湾优质物业管理体验
在多元化学习新时代，台湾物业管理学会、现代物业杂志社筹划精致的卓越物业管理参访团，安排参访台湾建筑经典创新作品，学习建筑设计结合物业管理新作为，邀请资深专业导览员解说项目的规划设计与运营管理精髓，以推动海峡两岸物业管理合作往来，为彼此增进专业互访提供多元的视角。
2017年12月14日，由台湾物业管理学会、现代物业杂志社主办，台湾不动产协进会、台湾建筑学会、台湾卫浴文化协会、云南省物业管理行业协会、台北市建筑师公会、台北市新北市桃园市公寓大厦管理商业同业公会等多家单位联合协办的“两岸三地物业管理服务趋势论坛——物业管理产业大未来”在中国台北举办。(图1)
图 1 论坛现场
上海市物业管理行业协会会长翁国强，围绕“物业管理转型升级与发展趋势”主题进行阐述。翁国强认为，物业管理行业经过30多年的发展，目前到了一个瓶颈期。据中国物业管理协会2015年调查数据显示，中国大陆80%的物业服务企业处于亏损状态。但依靠政府来改善物业管理市场环境很难。企业自救，可以进行以物联网、云计算、大数据为代表的信息化转型升级，实现开源节流，例如万科“第五食堂”、绿城物业“四点半课堂”等。
云南省物业管理行业协会理事、云南庆缘祥物业管理有限公司总经理陈成，分享物业管理企业在物联网时代下，如何运用新技术、新思路打造智慧社区、发展社区经济，为物管企业带来经济效益和社会效益的实际案例。例如小区安装智能车牌识别系统，与之前的刷卡识别进入小区相比可以增加收入、减少成本，扩大企业的利润。
台湾家幸福整合服务公司总经理苏雅颂，就“O2O智慧服务与行动影音开放平台”介绍“家幸福”在O2O智慧物业、智慧社区生活方面的实践运用。在物业整合管理智慧服务，例如车牌辨识系统可以减少管理人力，降低操作误判。
香港物业管理师学会会长冯国雄，就“香港强制验屋与物业管理发展关系”做主题分享。香港物业管理服务内容定为七个范畴：1、环境管理(包含保安、保洁、绿化);2、建筑物维修保养，主要是社区设备维护、保养、维修;3、业主/住户管理及社区服务;4、设施管理(指停车场的管理、会所的管理、商场的管理等);5、应用法律(主要为香港《建筑物管理条例》，以及环保条例、噪音条例、电力条例等);6、人力资源管理，不单是招聘、面试需要定期做培训，同时需要做好员工的关怀;7、财务及资产管理，每年要做管理费预算，必须要提交给业主大会审批通过，然后按照预算来执行，不能超预算，每年要做一个财务审计报告，每个季度需要公布收支。香港在2012年6月30日正式推行强制验屋计划和强制验窗计划，两计划均需要专业人员或者管理公司跟进，增加对物业管理企业服务的需求;香港大部分物业管理企业都是酬金制，有利于增加自身的服务费(酬金)的收入;迫使物业管理及从业人员提升楼宇结构、工程维修等专业知识，从而提升专业形象。
中兴保全系统整合处处长邓经忠，围绕“智慧科技在物业管理之创新应用趋势”，详细介绍中兴保全在智慧园区、智慧街道、智慧社区、智慧家庭等领域物联网技术的应用案例。邓经忠介绍，在智慧家庭方面全方位思考安全管理、机械设备、信息技术与智慧科技之间的关系、从外而内、由上而下进行整合，并从安全着手，将外部安全的危险性降到最低，打造高质量且节能的居住环境。
景文物业管理机构董事长郭纪子，分享“运用大数据提升物业管理服务价值”，使用详细的数据分析指出物业管理未来发展需要大数据分析的支持，大数据的运用可以有效提升物业管理价值。
台湾物业管理学会秘书长杜功仁，围绕“物业管理前期介入与公共资产永续经营管理”主题，从公共建设导入物业管理之新趋势、公共建设案之常见问题、公共资产之永续经营管理、物业管理前期介入方法与案例四个方面进行详细讲解。
2017年12月15-17日案场研修专场，考察学习台湾优秀物业管理、不动产管理项目，案场项目包括台北101大楼深度运营管理、远雄中央公园的豪宅物业管理、南港City Link的PPP模式物业管理、一品庄的精致豪宅物业管理。
台北101大楼：世界最高绿色建筑运维
台北101大楼(以下简称“台北101”)是台湾第一高楼，全球最高绿建筑和环地震带最高建筑物，为台北市重要地标之一。是台湾第一个民间BOT(建造-运营-转换)项目，土地使用权70年。大楼总高度为508米，2004年时被世界高楼协会认证为世界最高建筑(508米)、世界最高使用楼层(438米)和世界最高屋顶(448米)。大楼内装备2004年吉尼斯纪录认证的世界最快速电梯(1,010米/分钟)，以及当时世界最大、最重的风阻尼器(直径5.5 米、重660吨)。
台北101的业主及管理人台北金融大楼股份有限公司采购部总监陈振翔、物管部经理江维中、物管部环管专员刘应忠，共同对大楼绿建筑方面进行详细的介绍。台北101在2016年获美国绿色建筑协会LEEDv4(Leadership in Energy and Environmental Design, Version 4)既有建筑营运维护类别最高等级——白金级认证。台北101花了5年时间，进行多项设备系统升级更新，同时在智慧能源管理、绿色照明、空调节能以及环保电力上推动各种措施。例如雨水收集再利用、能源管理控制系统、环保清洁产品使用、垃圾分类处理等。
刘应忠介绍，建筑设计更多考虑的因素是大楼的使用功能。例如大楼电梯换乘的设计，保证每一位客人最多只需换乘一次便可到达想去的楼层;物业管理的工作是从设计师动手设计前就已经开始规划未来大厦如何管理，把如何管理整栋楼的概念灌输在大楼的设计系统中。(图2、3)
图 2 刘应忠详细讲解台北 101 大楼绿色建筑运维管理
图 3 立体绿化墙
节水
台北101在2011年申请LEED既有建筑类白金级认证时，将卫厕设备装设节水器材，每年可节省50,000吨的用水量;台北101大楼雨水回收系统以8层楼为一个单位，每8层楼都有雨水回收的管线装置，收集以后集中汇总到地下5楼经过沉淀过滤，供户外植栽和商场厕所冲水使用。透过集水系统回收的雨水，实现户外平台回收雨水100%再利用。雨水充沛的年度，一年可节省约58,000吨的用水量。(图4)此外，台北101全面装设智慧数位水表、装置省水器材设备等，能更有效监控运用，避免浪费。有一套管理系统，从主系统到子系统，都有设置水表，可以实现能源的监控。从控制空调、电力、照明设备都可以实现监控使用的方式，整个大楼设置有10万个监控点，其中包括有3,440个合并空调的监控来有效地管理这个部分。
图 4 台北 101 大楼在 34 楼以上每 8 层楼的平台设置雨水收集设施系统
节电
台北101于2015年3月与台湾电力公司签订《空调系统需量反应措施合作备忘录》，成为台湾第一座与台电签订此契约的大楼，并购买了101万度绿色电力支持台湾电力公司“再生能源发展基金”。
至2015年底为止，台北101整体大楼出租率上升到95.79%;相较于2007年，增加了5万平方米的出租使用面积，但办公大楼用电量从2007年开始以来共节省了1亿8,407万度;如果含购物中心用电量，则整体节省了2亿6,278万度，约等于减少139,083吨碳排放量。以大安森林公园一年可吸收389吨碳排放量计算，相当于大安森林公园357年二氧化碳吸收量。
资源回收
台北金融大楼股份有限公司大楼物管部环境组主任李荣钧介绍大楼垃圾投递系统与垃圾分类处理。(图5)自动化处理系统，减少人工作业及货梯使用;杜绝垃圾存放带来的蚊虫鼠滋扰等。
图 5 李荣钧详细介绍大楼垃圾投递系统与垃圾分类处理
台北101办公大楼 (不含购物中心) 在2015年废弃物总重量为1,214吨，其中可回收资源垃圾总重量为943吨，不可回收垃圾总量为271吨，回收率达到77%。台北101从收集、分类、打包、过磅到清运，重视每一道废弃物管理细节步骤;办公大楼配置的封闭式垃圾投递系统，从各楼层将不可回收的垃圾投入后，经由破碎、压实等自动化处理过程后，再将垃圾柜拖运出场，减少人工作业和避免环境脏乱，进而达到生生不息的回收管理。(图6)
图 6 废弃物处理流程
大楼地下5层废物处理中心内的分类垃圾回收区，设有26类垃圾分类项，例如铁罐、铝罐、纸杯、塑料瓶、废电池、雨伞等不同处理区，另外增加玻璃化妆品容器、塑料化妆品容器。(图7)垃圾分类区的墙壁上，挂着详细统计表。每日回收多少废物、哪些种类，均详细注明。
图 7 26 类垃圾分类
台北101定期举办活动，向租户及游客宣传低碳环保，大楼日常也会使用一些环保材料，例如圣诞节的圣诞树。同时把换下来可以使用的路灯捐献给有需要的人，实现资源再利用。利用第一次已退役的电梯钢缆，邀请环保重生艺术家康祥木花费1年半时间回收之后加工成艺术品，并命名为“无限生命”的创作，放置在大楼前广场。(图8)
图 8 “无限生命”雕塑
绿色采购供应平台
建立绿色供应平台实现日常耗材直供。例如直接从种植咖啡豆的小农手中购买咖啡豆。
空调设备
空调有效节能部分，白天设置在26摄氏度、夜间设置在28摄氏度，全天候24小时远转，通过设置在7楼的冰水主机、空调、储冰槽做热交换的部分，供给整个大楼通风空调暖气使用。冰水主机白天进行融冰，晚上制冰。室内温度根据室外温度的变化及时进行调节，来达到舒适的感觉。
远雄中央公园：豪宅建筑设计结合物业管理
远雄中央公园社区定位为高端社区，由AJI安杰国际物业集团从前期物业设计规划开始参与，至今已迈入第6年，持续为社区提供专业饭店式服务。AJI安杰国际物业集团董事长陈品峯、副总经理陈震谦全程陪同，详细介绍远雄中央公园物业服务情况。
远雄中央公园社区采用台湾银级规格，是六项绿建筑标章智能型住宅，建物本身分为A、B、C栋。社区1楼外围规划8户店面，1-3楼为公设会馆：1楼有宴会厅、健身房、图书馆、儿童游戏室、妈妈教室;2楼有室内温水泳池、三温暖SPA、蒸汽室、运动交谊厅、韵律教室;3楼有电影视听会议中心、钢琴品茗区等会馆设施。
远雄中央公园物业费约合人民币6.3元/平方米。服务项目人员有30位，包括保洁人员8位、保全9位、水区教练及救生员2位及管家等。在台湾地区机电维护都是由专业公司进行，按照合同要求每周进行巡检。项目共计482个车位，分布在地下4个楼层，立体库车位清洁费人民币40元/月，平面车位人民币33元/月。
健身房、妈妈教室、游泳池、品茗室、韵律教室、视听室、运动交谊厅是开放式使用，使用时需要进行登记。物业管理人员每月会按照房屋的面积给每位业主分配点数，1坪(约合3.3平方米)给1个点，使用时候按照约定扣除点数;未使用点数保存上限为3个月，超过则按月依序取消。如果点数使用完以后可至2楼服务中心付费购买，人民币5元/点。如果点数没有使用完，业主之间不可以进行交易和买卖。
宴会厅
宴会厅目前共有座位18个，按照包租的方式使用，使用时候需要提前一周预约或者取消。物业管理公司将会收取一定金额的场地预约费，物业管理公司提供服务和协助。假日和平时的费用也是不相同的。使用的时间一般为4个小时，中午、下午、晚上一天接待三场。社区业主可以在宴会厅招待宾客或者举办宴会活动，可委派专业饭店餐厅外烩于宴会厅举办招待宾客。宴会厅分为前厅和后厅，当客人到来以后可以在前厅交谈、聊天;后厅进行备餐准备，专业饭店餐厅外烩人员可以乘坐专用电梯到此处进行备餐准备。据介绍，目前使用效率较高，每月至少20次以上。(图9)
图 9 社区宴会厅
信报箱
信报箱前面设置有拆信台，取出信件以后可以就地拆开查看，如果没有必要带回家的可以在此处进行处理。(图10)
图 10 信报箱和拆信台(白色大理石状)
维多利亚图书馆
社区图书馆规划建设为英式风格，目前图书馆里面的书籍约有1,000册以上，不定时进行更换。(图11)在建设之初书籍由开发商提供，后期由物业管理公司上报具体名录和业委会协商，根据业委会的需求购买书籍。进入图书馆需要穿上鞋套、鞋模或室内拖鞋。(图12)使用时不用点数，登记以后免费使用，每到寒暑假时候使用率很高，算是社区比较热门的会所之一。孩子可以来这里自修或者带着同学一起来学习。
图11 图书室
图12 图书馆外鞋膜机
水区
游泳池使用人数上限：男/女SPA各10人，泳池10人。使用前可先到服务中心预约。单次使用，每人每次扣点5点/时段。水区温度保持在28摄氏度至30摄氏度之间。水区的入口有一般的男生/女士入口，同时还有第三入口——亲子入口。当爸爸带小女生，妈妈带小男生的时候，就可以从此入口进入。水区的教练、救生员都是由物业管理公司提供服务。
妈妈教室和健身房
妈妈教室不定时举办各项活动课程并和儿童游戏室相邻且采透视隔间，让家长可随时掌握小孩动态。健身房则设计采用落地窗，住户运动同时可观赏中庭花园绿景。(图13)
图 13 健身房
韵律教室
韵律教室一周有两次授课瑜伽，授课的教师由物业管理公司在外聘请专业人员担任。邀请业主参与，达到一定数量就可以开课。现场提供14组瑜伽垫/瑜伽枕与8颗瑜伽球。单次使用人数上限为14人，包场使用人数限25人以下。单次使用，每人每次扣点3点/2小时;包场(授课/活动);每日两时段 11:00-15:00/17:00-21:00，场租新台币1,000元/次。目前固定每周二、周四都有开课。(图14)
图 14 韵律教室
运动交谊厅
运动交谊厅，使用前需要先至会馆2楼服务中心预约登记，租借球具。业主单次使用每人每次扣点3点/2小时。摆放的相关饮品，使用者需要付费购买。使用完毕后，需将球具与设备送回服务中心，服务人员将检查设备与球具，如有毁损须照价赔偿。(图15)
图 15 运动交谊厅
视听室
视听室设有蓝光影片播放器、投影机与投荧幕，前中后环绕音响，使用人数上限为18人。每周星期五、星期六、星期天都会播放影片，每周播放的影片将于当周公告。社区影片播放时间，单次使用每人每次扣点3点。除社区影片播放时间外其余时间皆可包场。每到寒暑假都有小朋友带着影片和同学来包场。(图16)
图 16 视听室
置物柜
每个置物柜里面可以摆放四套厨具、四套高尔夫球具。住户有些不常用的东西可以放在这里。存放不收取任何费用，一户一柜。(图17)
图 17 储物柜，一户一柜
自行车停放设施
由于空间有限，住户是188户，自行车停放设备只有120个，不能实现一户一位，每年都会采取抽签的方式来进行停放。(图18)
图 18 地下自行车停放设施
除以上设施外，社区还有一些人性化物业设计，例如社区公告栏，书面形式公告便于年长业主阅读，电子形式公告则侧重针对年轻业主。(图19)电梯入口左上侧安装除静电设备，可以去除住户身上静电。(图20)
图 19 本次考察需要事先公告业主
图 20 电梯入口左上侧安装除静电设备
CITY LINK南港店：“三铁”共筑转运站中心物业管理实践
CITY LINK南港店是台北东部重要交通枢纽，是一座复合性建筑，位于“三铁”(捷运板南线南港站、台铁南港站、高铁南港站)共构的南港车站之中。CITY LINK南港店在2014年12月18日开幕，项目整体面积59,535坪，其中商场面积占16,430坪(注：1坪约合3.3平方米)，位于A、B栋1-3楼和C栋1-14楼;交通设施：“三铁共筑”;停车：P栋为停车场，有汽车车位406个、台铁(地下2层)地下汽车车位1,100个，机车(摩托车)车位1,052个;人流量：交通人流每日6万(台铁1.7万、高铁1.05万、捷运3.2万、转运站0.05万)、饭店每日488人次、办公室3,000人次。(图21、图22)
图 21 CITY LINK 南港店交通
图 22 CITY LINK 南港店业态分布图
此次考察由CITY LINK南港店的业主方——润泰旭展股份有限公司专案协理方顺利、CITY LINK南港店店长宋家康，以及物业管理方——润泰公寓大厦管理维护股份有限公司副总经理杨国霖、南港车站大楼服务中心经理陈英宏进行全程接待及深度讲解。
宋家康介绍，项目地下铁路部分和1-3楼商场是由铁路部门建好后，润泰中标地上建设运营部分。饭店、写字楼、停车场是润泰旭展股份有限公司开发建设和运营管理，下属独立子公司润泰公寓大厦管理维护股份有限公司负责物业管理服务。项目以多元发展、接轨国际为概念发展成转运站中心，以休闲购物(Shopping Resort)为概念，为提供顾客一个阳光、慢活、驻足、购物的空间，用心营造出全新形态的购物环境，提供一个集时尚流行、美食休憩、亲子娱乐的空间。CITY LINK南港店不但位于重要交通枢纽中心，而且深入融合本地生活圈，满足民众生活上所需的各种活动，更进一步成为运输及当地商业活动中心。
商业管理方面，目前写字楼承租方为国际公司(如戴尔集团)，承租率很高，没有闲置空间。(图23、图24)
图 23 A 栋写字楼服务前台
图 24 写字楼访客系统
行销活动
案场开幕以来会定期举办大型的行销活动。之前最流行的是购物“满千送佰”活动，在2016年一律取消了该活动，也不再印刷纸版宣传品进行直投，全部制作成电子版导入Facebook(脸书)、Skype、Line(即时通讯软件，类似微信)等App以及商场官网，一切都朝着虚拟化进行，靠办展览的方式去吸引顾客。(图25)顾客可以在中庭制高点上拍摄活动照片，上传至Facebook、Line，散播信息，让更多的人知道这里在做活动。过去直投DM寄送到顾客家中，成本比较高。自开幕以来举办过乐高积木展、汤玛士火车展、樱桃小王子展、恐龙展等。考察期间正在举办恐龙展。(图26)
图 25 商场活动计划公告
图 26 商场区恐龙主题展览
图27 商场母婴室
喜乐时代影城
喜乐时代影城共计有25个放映厅，每厅座位在30-50之间，层高2.8米。最大的厅可以座100人左右。目前排片充足，也有不少包场。喜乐时代影城在台北市30多家电影院中排名第6位。
防灾中心
防灾中心需要报告(监控)的项目有空调、消防、电力、电梯、摄影监视、灯控、门禁、瓦斯、太阳能、给水以及商场的空气品质。
项目所在地交通四通八达，防灾中心与警察局、消防局联系也很紧密。A栋一楼是联合防灾中心，也是台铁(轨道交通)防灾中心，范围包括台铁、高铁、商场。B栋一楼防灾中心，范围包括商场、办公室、P栋停车场。C栋一楼防灾中心，范围包括C栋商场部分。以B栋商场防灾中心为最主要，C栋、P栋防灾中心的信息会统一集中到B栋防灾中心。B栋防灾中心24小时轮班保全和机电人员在线，监看不同的系统，保全人员会看监控系统，机电人员监控消防设备。主管24小时轮班，有24小时紧急指挥中心。饭店有独立防灾中心设置在6楼，但与其他防灾中心也都互有联络，例如商场的一些消防信号，在A栋防灾中心也会知道。整个案场上的管理人员、保全、清洁将近70人(饭店除外，由业主方自管)。
陈英宏介绍，在台湾只要有一定规模的大厦都需要设立防灾中心。因为防灾中心内有水、电、瓦斯、消防等系统图控点位的部分的监控设备，有一定规模的案场没有防灾中心就无法运作。
人员考核
深圳市诚则成第三方物业服务评估有限公司总经理孙萌萌对人员考核和租户满意度方面进行提问。陈英宏回答：“物业管理公司各部门定期会对保全人员、机电人员进行测试和考核。商场最重要的就是要管理好电、水和瓦斯，这三样缺一样就不可以营运。我们在先前就会做一些教育训练，以及危机处理方式的培训。真的发生情况的时候，防灾中心立即派人或者找到在附近作业的专业人员人处理。商场管理方面也会在Line群上做一些沟通，例如商场里面有顾客饮料打翻、呕吐物时候，直接上Line群上面发送，就能及响应。”
物流管控
由于项目位置特殊，商场也会有很多租户有物流需要。对于现代物业杂志社社长宋有兴提到的物流管理问题，陈英宏说：“在商场中设置有指定的卸货区，物业管理公司做好车辆进出管理，商管部和物业管理都不做物流统一管理，由各租户直接负责。我了解大陆地区有物业管理公司介入仓储管理，在台湾应该只有台湾邮政在做。在桃园等一些地方，土地相对便宜，(物管公司有提供仓储的可能)。台北市本身是比较难找(便宜土地)的。”
图 28 儿童专业厕所，所有器具都“小一号”，十分可爱。
图 29 亲子区富有童趣的楼层动线指引
一品庄：建设有人情味的居住社区
一品庄社区地上17层，地下4层，共计2栋，外观以现代建筑样式为主，总楼建筑面积19,573.19平方米，共98户。一楼设置有宴会厅、撞球桌、桌球桌;二楼设置有阅览室、健身房、露天游泳池、按摩椅;三楼设有交谊厅。(图30-图34)
图 30 一品庄撞球室
图 31 一品庄阅览室
图 32 健身房
图 33 露天游泳池在 12 月份不开放，夏天开放时候需要配置救生员。
图 34 公共区按摩椅
项目物业管理情况由管理方景文物业管理机构董事长郭纪子、一品庄项目经理庄易陵介绍。引入高危险住户预防机制，配合官方推动警政社区化政策，加强社区警民互动;积极组织社区关怀项目，促进邻里和谐等。例如根据民间祭祀习俗设立烧金纸的“金炉”，集中规范社区住户烧纸钱行为(图35)。值得一提的是，相邻两个小区之间，没有大陆地区常见的高墙封闭，仅以一条石板线划开两个项目基地范围。(图36)
图 35 烧金纸的“金炉”
图 36 两个相临小区的分界线
庄易陵介绍，该社区管委会有七个委员组成，物管公司派驻一个社区经理、一个行政秘书、两位日夜班保全人员及两位清洁人员。景文物业管理公司进驻以后，经常举办社区活动，邀请住户参与。管理中心做活动都是由志工团和管理中心讨论，住户也会参与策划，有较高的积极性。建立巡检制度，每天巡逻两次。总干事和秘书有空时候也会去巡逻。看到有需要改进的地方及时向管委会报告。
建立高危住户预防机制
高危住户预防机制：配合官方推动警政社区化政策，加强社区与派出所互动，如有未发事情或者发现异常立即通报管区，共同维护辖区治安与安全。例如之前曾发现有一位承租客在夜间的访客比较多，未经核实身份就直接上楼，还有一位“电梯小弟”下楼带客人上去，管理人员认为很反常。通知派出所前来处理，之后租客搬离了社区。另一方面，如果有警察已经查实处理的案件，会根据情况向住户通告，让住户安心。这样如果住户发现有异常的情况，都会主动联系管理处。管理处也会与房屋中介沟通，加强对“高危人群”的注意。
郭纪子补充说：“现在网络很方便，从事非法活动不易察觉。如果发现一个住户每天有不同的访客，有的还是半夜来，那基本可以判断这属于住户中的高危险住户。其次，2018年台湾正式迈入高龄化社会，65岁以上的老人占15%，2025年进入超高龄社会。老年人、失能老人、身心障碍者也要列为高风险家庭;第三是单身家庭，现在离婚率高，年轻人不结婚，单身比较多，例如晕倒、生病之类的事情也会比较多。保全不是单单看好门，而应该是照看社区的整体。”
公共设备
社区柜台处装设云端监视器，180度拍摄摄像机，社区管理委员会下载App就可以及时查看保全人员执勤状况，在App上面可以直接与柜台联系，确保社区安全。机电、消防、电梯等公共设备的管理由专业服务公司进行。
健全的财务制度
每年社区的财报交由会计师审核签证，通过以后开具凭证，社区工作人员将在公告栏中向业主报告年度财务状况。如果不在这里居住的业主，都会挂号邮寄到业主手中，让其知晓一年财务状况。
建立社区保险制度
为社区住户的居家安全，特投保公共意外险、火灾险、诚实险(目前更名为人事保障险，过去员工入职前需要一个保证人，现在直接由保险公司担保，如果员工发生侵吞公款等事情，由保险公司负责赔付，保证业主的财产安全)、团体险(在工作过程中发生意外导致住院、不能正常工作，保险公司负责赔付，可以让员工有安全保障)等完善社区保险制度。例如防火门磁力锁掉落砸伤住户，赔偿金额诊疗费全额新台币1,520元;台风天气树木倒下，赔偿金额复原工程费全额新台币10,000元;树木倒下造成造景铝球凹陷，赔偿金额复原工程费全额新台币10,000元。这些都是保险公司赔付的。如果是在保险公司免赔范围，将会由管委会支付。物业管理公司在与管委会签订合同时，有16条免责条款，明确说明哪些是物业管理公司不负责赔偿的项目。
垃圾分类
针对资源回收分类落实不够，需要协助重新规划回收区，进行厨余、纸张、塑胶、药品、玻璃等进行分类整理。然后委托专业的厂商每周到社区进行资源回收，让业主多一份收入。2015年6月至2016年6月，项目共计回收纸张681公斤，塑胶类129公斤，铁类77公斤等共计回收金额新台币5,647元。
开放空间杂物清空
项目在开发建设之前是旧居民楼。回迁居民过去独门独户，现在到了集合社区有很多不适应，例如总会在门口堆放杂物。这种行为违反台湾的消防相关规定。经过劝导以后，目前基本消除。但劝导的过程很艰辛，需要不停劝、哄，最后必要时候可以使用法律手段(但是一般不会)。在发现违规情况的时候会拍照留存，然后进行劝解;经过多次劝解无效的，将会公告或者在管委会开会时候提醒。
社区关怀项目
社区定期举办一些关怀项目，例如举办老人共餐，邀请老人或者长辈一同享用。如举办中元普渡节、一户一菜活动(每位住户提供一道拿手菜，社区管委会也不用到外面订餐开支)。举办“尾牙”大会时，需要提前申请空间，在大堂外面举办传统的流水席。中秋节集中烤肉。每年春天也会规划一日游活动，带住户出去旅游。每次举办活动，都会拍很多照片集中做成海报贴在防灾中心的墙上。(图37)在大厅柜台处有血压计、血糖仪，提供给有需要的住户做测量。
图 37 社区活动照片墙
柜台旁边有一间防灾中心，每逢大考的期间，就会整理出来，提供给社区有需要静修读书的住户使用，还会准备免费午餐、晚餐，提供一个更好的读书环境。
郭纪子说：“我们项目只有98户，大家彼此都是非常的熟悉，对邻居制作的菜品都非常放心。”
节能降耗
各楼层都使用省电的灯具，让每个社区都能实现定时开关。每个楼层都根据情况设置自动开启的照明设备。如果是不常开的灯，在旁边贴“请随手关灯”提示。大大降低用电量。管理处平时也会做一些节能减碳随手关灯的宣导。
及时有效沟通平台
随着科技的进步，邀请管理委员会、志工团成立社区Line群组，如果遇到社区有什么地方脏乱或者遇到突发问题，可以随时解决。办公方面使用电子E化管理平台，E化管理平台是市场上免费提供的，不需要公司出资开发建设。社区住户多半工作忙碌或居住在外地，运用现代科技系统建置E化管理平台，管理中心能有效处理与回应，让社区增加更多良性互动。例如在柜台处设置物品堆放区，如果遇到住户有邮件，可以在上面留言让业主下班过来收取。同时可以在上面提出意见或者留言。社区的公告放在社区布告栏，Line群组和E化管理平台，确保他们以各种方式都可以了解到情况。(图38)
图 38 公告栏
图 39 宅配室
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