城市更新要从整体资产服务的层面看待物业管理
城市发展空间资源日益紧张，在新增有限的条件下，挖掘存量空间资源已成为当前乃至今后相当长时期内城市可持续发展的重要途径。从“城市建设”到“城市改造”再到“城市更新”，中国城市发展进入新阶段。面对庞大的存量空间资源，物业管理有许多机会。
2017年6月21日，房地产服务商戴德梁行正式发布《城市更新4.0：迈向卓越的全球城市》白皮书。戴德梁行认为，城市更新伴随着中国大中城市过去30年的高速发展，迎来了以存量焕新、内涵增值为发展诉求的全新4.0时代。在与《现代物业》的交谈中，戴德梁行大中华区物业及设施管理部执行董事赵振兴就城市更新目前存在的问题，以及物业管理如何将更新成果发扬光大等问题分享了成功案例与研究成果。他表示，现在来看，物业管理的定位已经不再是传统的产业链末端，“就戴德梁行物业管理的理念来说，我们是从整体资产服务的层面看待物业管理。城市更新不是重建一个新项目，物业管理团队也并不是从最后一个环节才开始接手项目，而是全面介入项目设计规划、实施改造和统筹等各个环节”。
赵振兴
《现代物业》：您认为当前中国的城市更新工作中面临哪些问题?
赵振兴：当前的城市更新工作很多时候都是由民间主导而非政府主导，项目的业主方或投资机构出于对项目资产价值提升的需求，主导了城市更新的工作。在这种情况下，城市更新工作更多的是建筑用途的改变，并没有上升到城镇化发展的高度，因而缺乏一定政策法规层面的规范和约束，对于城市整体规划和区域发展的带动作用比较有限，而且有可能对城市环境和区域内工作生活的人群产生不利影响。
《现代物业》：过去提的比较多的是“城市开发”、“城市改造”，“城市更新”是近些年才提出的新概念。由一个学术概念演变成一个政府主导的社会发展行动，经过的时间非常短。为何能如此之快地从一个概念变为一个实际行动?
赵振兴：城市的内在需求是最主要的原因。伴随着国家的城镇化进程，许多城市已经具有相当大的规模，一味地扩大规模体量已经不再是主流趋势，城市发展的中心也由规模发展转化为质量发展。一些发展基础薄弱的城市面临转型，以适应新的城市建设步伐，加之城市土地集约化利用，从而催生城市的更新。
同时，国内政策引导也是最重要的因素。例如，“十三·五”规划中明确了许多城镇化发展战略的思路。产业结构优化带来城市人口结构改善，科技与经济发展也带动城市面貌提升，催生空间载体的创新和改造。
当然，还有一个不可小觑的驱动力——资本的作用。资本流入存量房地产市场，通过价值挖掘寻找出路，而更新改造是提升固定资产价值的重要方式，这也在很大程度上带动了城市更新的节奏。
《现代物业》：城市更新涉及的专业众多，包括金融、开发、规划、改造等，涵盖的是一个完整的生命周期。这也造成了每个领域对于城市更新的认识都是从自身专业出发的。这会对城市更新工作造成哪些影响?
赵振兴：过去，地产市场的趋势是“重开发，轻营运”，虽然也是全周期，但是以开发商思维为主导的全周期，各个环节的职责划分明确且独立，彼此的功能融合比较少;刚才也提到，现在的商业地产市场是以资本金融力量为主导，寻求物业固定资产价值最大化及可持续发展。这要求物业资产持有者突破传统固定的模式，调动从前期定位，到中期运营管理，再到后期的资本退出的全部环节，从而形成真正完整的资产全生命周期管理的闭环。
《现代物业》：深圳和广州等地已经成立了各自的城市更新协会，会员单位跨越多个行业，包括开发、管理、金融、中介、规划等。您认为城市更新协会能够发挥哪些作用?克服过去城市更新工作中的哪些困难?
赵振兴：城市更新需要政府主导，企业及社会多方面配合。由此看来，城市更新协会可以扮演非常重要的角色，比如，为城市更新工作中涉及的不同领域的企业和组织建立合作平台，搭建政府与企业之间的沟通桥梁，还可以从法律法规层面给予专业指导，引导城市更新工作的规范进行。
《现代物业》：在西方发达国家，物业管理环节在城市更新中的作用如何?在我国，物业管理作为城市更新工作的末端环节，如何将更新的成果发扬光大?戴德梁行在这方面是否有成功案例可以介绍?
赵振兴：“城市更新”概念在欧洲一些发达国家沉淀多年，例如英国的城市更新就是以“旧城改造”为主，应对的是消费型城市空间需求的变化。这样的更新其实是保护与改造并举的，不仅是停留于表面形式的更新改造，更重视城市物质环境的改善，解决了城市衰退的根本矛盾。物业管理与建筑本身和与建筑相关的人群都有着非常密切的关系，所以无论是在城市古迹保护、施工改造或是持续性发展，都需要物业管理的参与。
伦敦已经形成了“旧中有新、新旧交织”的城市更新格局（itv.com）
现在来看，物业管理的定位其实已经不再是传统的产业链末端。就戴德梁行物业管理的理念来说，我们是从整体资产服务的层面看待物业管理。城市更新不是重建一个新项目，物业管理团队也并不是从最后一个环节才开始接手项目，而是全面介入项目设计规划、实施改造和统筹等各个环节。无论是对于项目原有的使用情况，还是入驻客户的需求，物业管理团队都是了然于心的，能够为项目的更新以及重新定位给出前瞻性的建议。
戴德梁行在城市更新领域经验比较丰富。我们做了大量市场研究，发布了一份专业详实的《城市更新4.0》白皮书，并参与了多个城市更新项目。
例如北京著名的城市更新案例——盈科中心项目，包括戴德梁行的投资及顾问团队、项目建造团队、企业服务团队和我们的物业管理团队，都参与了其更新改造工作。作为盈科中心改建为甲级写字楼项目的物业及设施管理方，戴德梁行全程参与升级改造，除了直接完成项目设施设备机房和机电装饰改造，还在改造工程的各个阶段给予业主方物业配合;我们还遵循国际绿色建筑标准，采用一系列举措协助盈科中心达成在项目节能、环保和可持续发展等方面的目标，并成功地帮助盈科中心办公区获得LEED-EBOM金级认证。
戴德梁行的其他业务团队也都参与一些知名的城市更新项目。例如投资部在2016年年末成功促成中融长河资本对北京太阳宫项目的收购交易;商业地产部参与了地标购物中心中粮广场的升级改造，提供商业改造顾问服务等。
《现代物业》：就单个物业的更新而言，在完成内外部改造升级之后，物业管理接手时需要做哪些工作?和接手一个全新建造的项目有何不同?请举例说明。
赵振兴：简单来说，接手全新项目，按照标准和规范按部就班的开展物业及资产管理工作即可;而更新项目的情况就复杂得多，不但会面临新老业主、新旧物业的交接，更要深度参与更新改造的各个环节，还需要对设施设备等各项物业资产进行评估，为项目制定Cap-Ex(注：全称为Capital Expenditure，即资本性支出)计划和预算管理计划。
《现代物业》：最近所做的一项调查显示，物业管理企业对“城市更新”这个话题的关注程度普遍不高。您认为原因有哪些?
赵振兴：传统物业管理企业的管理业态以住宅为主，而住宅项目的改造难度高于商业楼宇，国家政策限制也比较多，可改造的项目数量非常有限，所以很多物业管理企业对于“城市更新”话题的关注度不高。
而像戴德梁行这样的综合性房地产服务商，多条业务线都与城市更新关联度非常大。一方面，我们主要服务的项目是资产价值比较高的综合商业物业，改造发展潜力比较高;另一方面，我们服务的客户群体，对于城市更新的需求非常迫切，在项目更新改造方面有着大量需求。因此，我们非常关注城市更新的话题。
原载于《现代物业·新业主》2018年1期/总第413期
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