作者: 张庆东 | 2010-12-31 10:19

从一起案件看物业保安的管理问题

2007年4月30日，厦门市思明区公安分局刑侦大队接到群众举报说，厦门市前埔南区某小区内有漳州籍犯罪嫌疑人在从事诈骗活动。他们打电话到台湾对当地居民谎称受害人“子女被绑架”，要求受害人汇款至指定帐户，以此实施诈骗，勒索“赎金”。接案后，刑侦大队立即与小区所在派出所联合成立专案组，展开调查。专案组在现场及周边地区进行实地观察并对可疑人员进行排查后发现，该小区物业管理公司的个别保安人员与犯罪团伙有一定关系。为避免打草惊蛇，专案组没有采取正面调查的方式，而是派出侦查员在嫌疑窝点附近秘密观察，蹲点守候。经过数天的侦查，专案组了解到，这个窝点的犯罪嫌疑人进出小区时间都有一定的规律，都在该小区物业的个别保安人员当班期间进入小区，时间大多为早上8时许进入、下午5时许离开，进出人员约为20人，小区保安均未加以盘问也未登记。于是，刑警选好时机，于5月15日下午3时许，组织警力冲进窝点，抓获简某等24名犯罪嫌疑人及路由器、网络发射架、电话机、台湾居民通讯录等一批犯罪工具，并经其交待，挖出了隐藏在该小区保安队伍中的另两名犯罪嫌疑人。

此案虽然成功告破，但案件中的两位重要人物——某小区的保安在案件中所起的作用却不能不引起我们的深思，正是这两名保安利用在小区负责安全防范的机会帮助犯罪团伙实施犯罪，既使简某等人的犯罪更具有隐蔽性，又使该犯罪没能在第一时间得以侦破。联想到最近一段时间以来，小区保安问题越来越突出，有些保安甚至走上了犯罪道路，更让笔者感觉到小区物业管理中保安的规范化管理问题是何等的重要!

笔者对厦门市的物业保安问题作了一些调查。当前物业保安管理中存在的问题主要有三个方面：1、物业保安流动性大。厦门市物业保安人员流失率平均达60%，已经间接影响到物业公司的管理水平，物业公司普遍存在保安难招的情况，不少物业公司“留不住人”。有的小区，业主入住才一年，保安已换了五、六拨。由于各个物业公司都缺人，有时候还会出现“挖人”的现象。有的保安春节回家后可能找别的工作，也可能去别的公司了，年后不一定都会回原物业公司上班。物业保安流动性大，给物业公司的管理造成了很大的难度;2、保安工资偏低。厦门市物业保安的工资待遇普遍在1,000元/月上下，好一点的物业公司提供住宿，有些甚至住宿还要自己解决，与当地的平均收入水平差距较大。12年来，厦门市的人均工资增长了好几倍，2005年厦门市平均工资为1,800多元，2006年上涨到了2,100多元，但物业管理费却涨幅较少。有的物业公司因市场竞争，还降低了物业收费标准。而保安的工资是物业公司的主要开支，在这种状况下，物业公司自然也就很难提高保安的工资待遇，故而许多保安在干了一段时间后，对现状开始不满意，有的频频跳槽，有的兼作第二职业，有的甚至参与犯罪团伙实施盗窃等犯罪行为;3、保安的社会地位不高。不少物业公司都表示，保安经常被叫作“看门狗”，导致有些保安受不了这种气，自尊心遭受严重伤害，甚至有的小区还发生业主殴打保安的事件，物业保安的社会地位和人格尊严没有受到应有的重视，也会导致保安要么无心工作，要么与业主之间产生严重的对立情绪，有些保安甚至还把所受到的委屈迁怒于社会，产生一些过激行为。

目前，厦门市及全国其他许多地方物业小区配备的保安从严格意义上讲，不能称之为“保安”，只能称为物业管理公司的“管理员”，虽然也设岗巡查，但职责上只是完全按合同履行约定，不承担维持社会治安秩序的职责。根据《物业管理条例》第四十七条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”，物业管理公司法定义务是“协助”，因此不能履行公安执法部门的职责，而“协助”的内容又依照物业服务合同的约定而细化，物业公司的保安只根据物业管理合同上的约定，在物业小区内进行巡查，与公安部门的真正意义上的保安并不一样。由于不是真正意义上的保安，厦门市一万多名物业“保安”目前尚未纳入公安部门社会治安力量的监督指导体系，物业保安的相关业务与公安部门也未能实现有效衔接，使得这支人数三倍于厦门市公安干警、本应给社会治安带来极大帮助的庞大队伍没有发挥出应有的作用。由于目前物业保安地位较为尴尬，且不能佩带器械，物业公司一般也不要求保安担负合同以外的责任。由于厦门市物业保安未纳入《福建省保安服务管理办法》管理体系，相关职能部门又没有出台相关管理文件，现有物业保安没有纳入统一管理，没有形成一套完善的个人档案系统。全市一万多名物业保安全部由各个物业公司自行招聘、自行管理，很多物业保安由于都来自于外来人员，物业公司在招聘保安时存在很多风险，有的时候可能招聘来在逃案犯，因此，物业保安队伍很可能成为“藏污纳垢”的场所。

针对物业保安存在的上述问题，笔者建议：1、出台《物业保安管理办法》，可先由各地方根据自身情况先行制定适合本地方的物业保安管理办法，待条件成熟时再由国家相关物业主管部门制定在全国范围内统一实施的行政法规。明确要求所有物业公司保安队伍必须以企业内部保安组织的形式向公安机关报批;参照保安公司的要求建立一套行之有效的物业保安人员管理制度，人员进出必须向当地公安机关报备，保安人员必须持证上岗;2、物业保安目前虽然不是正规的保安，但实际上承担了维持小区治安的重要任务。如果这支队伍规范起来，将对社会治安的稳定起到更加积极的推动作用。目前可采取由个人、企业、政府各承担一部分费用的原则，分批次完成现有保安的培训、领证等工作。下一步可考虑由政府对物业保安进行一定的补贴，使这支队伍能够安下心来，尽快走上正轨;3、在物业保安和公安机关之间建立起一个相互联动的有效机制，公安机关负责指导物业保安开展日常治安巡查工作，物业保安协助公安机关做好所管辖物业区域内的安全防范工作，并协助公安机关在物管辖区内办案，进而使各个小区连成一片，构建起一张和谐社区安全网。同时，要求物业保安在遇到治安案件时必须根据需要进行相应处置，并及时报告当地公安派出所，真正做到保小区一方平安。