作者: 宋红东 | 2017-11-14 12:39

广州安居小区规范化管理

安居小区封闭化管理

随着改革开放和国内城市化进程的飞速发展，大到省会级城市小到县级乡镇，安居小区如雨后春笋遍地皆是。如何管理好安居小区，则是摆在各地参与到安居小区的物业管理企业面前的一个难题。以广州为例，为解决城市居民的居住问题，政府投资建设了天河区棠德花园、海珠区聚德花苑、白云区积德花苑、白云区泽德花园等大型安居小区，用以安置市中心因市政建设拆迁后而无法原地回迁安置的市民及原租用政府公共住房的居民。不难看出这些小区的共同特性是所处位置较为偏僻、占地面积大、建筑面积大、相关配套完备但不高端、附近有大型的蔬菜市场及公共交通场地等。以下将介绍本人曾参与过的安居小区的物业管理，将在管理中的一点心得进行总结。

出入口众多带来的难题

如广州天河区的棠德花园，该小区由A、B、C、D、E、F、G、H共8个小分区(组团)组成，小区约有住户9,000户，共40,000多人居住。由于这类小区占地面积大、楼层高度低，小区的总建筑面积往往是十万、二十万、三十万平方米甚至更大，设计上的出入口少则三五个、多则七八个，基本上无法形成有利于管理的封闭式环境，这样的条件无疑加大了公共秩序维护的难度。在这种条件下，如何进行有效的出入口管理，成了摆在大家面前的首要问题。

我也曾遇到这样的问题，起初也是无从下手。后来发现有些出入口是可以保留的，有些出入口可以封闭起来，还有些出入口则可以定时开关。有了这些发现后，我找到了建设单位进行沟通并最终采取了以下措施：

(一)对每天出入人数不多的出入口，直接进行了封闭处理;

(二)对每天出入人数较多，但时间上比较集中的出入口，有必要继续保留的，做了局部的变更或者增加了可以定时锁闭的大门，进行有效的封闭;

(三)对人员、车辆进出主通道，则在继续保留的前提下增加了人车分流的设备。

措施得力，减少了人员的配备不说，也把封闭式管理逐步变成现实了。只有在封闭的环境下，车辆的停放和管理才能逐步展开;也只有在人车分流的前提下，规范化的物业管理才能得以实现。

车辆的停放和管理

由于安居小区的性质特殊，在出入口安装智能化设备和停车场管理系统是不大可能的。面对一个特大型的居住型、没有地下停车场的社区，车辆的停放、管理是一个从无序到有序的循序渐进的过程，不可操之过急。在具备了封闭式管理环境之后，开始考虑如何进行车辆的停放、管理。

首先是对车辆行驶路线、停放位置进行划线。由于这类小区的主出入口大多选择在市政主要街道开口，而次要出口在内街里巷，于是对车辆在小区内的行驶做了单向行驶的设计，在此基础上将路面的一侧划上了停车位，而为了保持畅通，在通道上设置了禁止停车的标识。

其次，加大宣传力度，确保小区内道路通畅。由于对小区内的车辆行驶、停放做了变更，为方便业主了解情况及时做出调整，我制作了大型的小区平面图，在上面标注了车辆行驶的路线，并把它放置在主、次两个出入口上;同时印制了一批小单张，安排小区内巡逻保安进行随机发放。

再次，对违规车辆发出违规提示，逐步使无序停放变为有序停放。

在进行了上述几项改进措施之后，小区内的车辆行驶、停放逐步规范起来，但问题随之而来——个别车主将车辆停放于安全通道或消防通道，给小区的安全埋下隐患。为此管理处购置了专门的锁具，对违规的车辆一律锁住后轮，同时在车辆显著位置贴上小区印制的违规告知书，写出问题所在，要求车主主动到小区物业管理部门接受批评教育。

由于小区的车位数量有限，而进入的车辆却不少，如何停放才使大家满意，这个似乎是不可调和的一个矛盾。在对类似小区进行了一番细致的调查之后，做了这样的尝试：

(一)对小区内住户的车辆，调查摸底后发放红色停车标志，做车位月租处理;

(二)对临时停车、临时进场送货车，进场时发放临时停车卡，卡上涂以蓝色标志;

(三)对小区内租户、商户车辆，发放黄色停放卡。

上述卡为纸质计时卡，在车辆进入时打卡计时，出场时凭卡上时间收取费用，而对月租车辆则不收费。

为解决车位少的问题，在月租车位标注显眼的红色，只限定是月租车位的都可以停放，而不限定A车位必须A车使用。由于对“黄”、“蓝”卡要收费，计时卡发出后可以由原发卡入口收回也可由其他出口收回，大大提高可操作性。

对于高端的住宅小区而言，“人车分流”、“智能化管理”、“人性化管理”、“酒店式服务”等理念性的服务模式层出不穷，而对于服务于安居小区的普通大众而言，华丽的概念永远只是可望而不可及的“空中花园”，最朴实无华的往往是最合适的。

笔者有一次路过一个安居小区，发现这里竟然实行了“人车分流”的管理。细看之下才明白，这里的人车分流系统竟然出自物业管理公司工程技术人员之手，取材简单耐用，外表朴实无华。

工程技术人员用钢管配合停车管理系统，自行设计出了人车分离的入口管理系统。在白天，这个系统是打开的，车辆按照右进左出的规律进出小区，人员则通过安装在两侧的隔离带进出小区。这样既避免了在上下班高峰时人和车抢道争行，也避免了自行车、三轮车和机动车抢道。而在夜间，则关闭多余的通道，加强了开放通道的管理。

对于进出人员的管理，则采用了宽进严出的策略：进入小区的行人畅通无阻，但是对行人携带物品的情况则要进行必要的检查登记后才放行。由于小区内各个楼梯底层都安装了简易的刷卡门禁系统，非本单元的人员无法进入，因而这里的入室盗窃案件发案率不高。而为了检查落实这些门禁系统是否能够及时闭合，除了定时检查性能以外还在门口设立了物业管理人员巡逻签到单，物业管理公司的任何职员路经此处时都必须在这个表单上签字。

物业使用人的管理

在安居小区居住的人员有两种：一种是原先居住于市区的有自有产权的居民;一种是居住于市区租赁公有住房的居民。小区在安置了有产权居民之外，也接收了一些公有住房的租户。无论是住户还是租户，对物业管理企业而言并没有太多的差异：都要提供服务换取报酬。对住户而言，房子的产权是他们自己的，只是在规定的年限不能上市出让而已;而对于租户，租赁的是政府所有的房屋，只能自己使用而不能对外出租、转租，一旦违规被查将被取消“廉租房”的申请资格。这样的客户群体，对物业服务的要求其实并不高。没有了特色服务，服务的收费标准自然也就不高。

不可否认，安居小区文体娱乐场地是完全按照政府法规进行配置的，除此之外，有些大型的安居小区还设有邮局、公安派出所、医疗机构、幼儿园、小学及中学、社区居委会及其他相关配套，完全是一个构成完整的社会。

在这样的大型小区里面，各种类型的文体场地是根据局部的小分区(组团)进行的。与这些点多面广的文娱配套相比，小区内的各个住户的室内面积都是小而全的格局，一旦管理失当很容易被别有用心的住户钻了空子——不是间隔了局部做储藏间，就是在某个地方堆积了一些旧家具占着地方不处理。如何对这些场地进行管理呢?我以往曾对这些地方分类进行管理，具体的原则就是：(一)必须保留原功能的部分，要无条件地保留;(二)能有效利用的，要有效利用起来。

而对于文体娱乐设施，如乒乓球场、麻将室、健身运动场等，则在开放时间内派员工巡逻维护治安秩序;为防止错误操作器材出现人身伤害事件，则在器材显著位置加装安全提示同时安排专人对器材进行检查，一旦出现故障，则立刻停止使用，避免伤害事件的发生。同时加强对这些部位的照明用电的管理，减少不必要的浪费。

由于收费低廉，安居小区的利润很低，而公共区域的照明用电费用则占了成本的很大比重。我以为在保证夜间基本照明的前提下，减少照明灯具的数量或者将功率大的照明灯具换成节能灯具，配合微电脑时控定时器并及时调整开关时间，完全可以在低投入的前提下降低能耗，达到减少电费支出的目的。

对于小区来说，婚丧嫁娶的事情是经常出现的。而对于大型的安居小区而言，更是如此。由于居民的组成以本地人及长期居住于此的居民构成，因而在尊重民族礼俗的前提下予以配合，是这些小区的物业管理企业理所应该提供的服务之一。在住户家里办喜事时，提供一些力所能及的便利，相信很多同行都会做到的。比如在小区大门口张灯结彩，在车辆进出时提供方便。

在北方一些地方，很注意丧事的办理，如物业管理企业在这时提供了相应的配合工作，可能会改善或增进物管和业主之间的关系，有利于物业管理工作的开展，也可以促进和谐社会的建设。我曾亲手处理过一件长期拖欠管理费的案例，为欠费业主想尽了办法但效果不大。不料业主家的长者不幸病故，我以公司的名义赠送了花圈并前去吊唁，此举使业主大为感动，自此积极配合物业管理处的工作，成了支持物业管理工作的业主之一。