地下人防工程争夺战
有人认为，地下室中人防工程的产权归国家所有。例如北京泰泽律师事务所何欣荣律师说：“按照《人民防空法》的规定，地下人防工程的产权归国家所有，统一由各区、县人民政府的人防办进行管理和经营，不属于业主，不属于开发商，也不属于物业管理公司管理经营的范围。”(《中国物业管理》2006年第1期第53页)但是笔者反复阅读《人民防空法》全文，却找不到任何一条关于人防工程产权的规定;倒是从中读出了相反的信息。例如《人民防空法》第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”这条规定中虽未指明人民防空工程的所有权归属，但其使用权却很明显是归投资者即开发商了。
我们再看《城市房地产管理法》第六十条的规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记;经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”从该规定中可以看出：房屋所有权的取得，是以《房屋所有权证》为合法凭证的;而《房屋所有权证》的取得，又是以《土地使用权证》的取得为前提的。能够首先取得新建住宅小区全部《土地使用权证》和《房屋所有权证》这两种证书(以下简称“两证”)的，只有开发商。推理到此，我们可以看出“地下人防工程产权归国家所有，不属于开发商管理经营的范围”的说法是站不住脚的。如果真的是产权归国家所有，那么颁发“两证”的县级以上地方人民政府房产管理部门至少应当在其颁发的“两证”上面注明地下室哪些部分系国家所有禁止转让。
然后我们再根据“从物附属于主物”的物权理论可以推断出，开发商将其所建小区全部售出之后，他对地下人防工程的所有权和使用权也就全部售出去了，成了小区全体业主共同共有的附属物，理应由全体业主来支配其使用权管理权并从中受益。那么人防工程最终当属业主管理经营的范围。
在实际操作过程中，有些开发商一方面已经将地下人防工程性质的车库的建造成本分摊在房屋销售单价中，但却不在任何销售文件中注明。一般的买受人(业主)是无法查明这个事实的，因为这需要非常专业的成本核算会计知识并获得其相应的原始凭证。由于这个缘故，这些开发商在另一方面却将这些人防工程性质的车库分割、封闭后出租或变相出售(只给买家出具收款收据不办产权证，价格相对便宜)。买家买到这部分地下空间，或作仓储、或开地下娱乐场所……面对这种情形，物业公司无论是在业主委员会成立之前还是之后，都不会也无权干涉。等到业主委员会成立之后，业委会若不追究，购买者则乐得继续经营以盈利，业委会若要追究则要付出很大的代价。
笔者曾在2005年为某小区业主委员会代理过这样一起地下室使用权纠纷案。某小区地下室(人防工程性质的地下车库)在业主委员会成立之前一直由开发商用卷帘门封闭上锁并卖出一部分。业主委员会成立之后，为了解决小区日益突出的停车难问题，业委会决定争回该地下室的使用权。接到业委会委托之后，笔者数次去找开发商的法定代表人协商，希望通过协商要回部分地下室或从中取得一些有利证据，不料遭到对方拒绝。无奈之下，业委会凭开发商移交的资料为证据材料，将开发商起诉到法院。在庭审过程中，开发商否认有销售地下室给他人的行为，这对业委会来说是此次诉讼最重要的收获。于是，业委会召开了小区楼幢长代表会议，全体通过决议后分头通知各家各户，在一个星期天的凌晨自行将地下室划线后作为业主的停车位之用。
本案中，开发商非法占有和出卖属于全体业主的地下人防工程兼车库的空间，但是，在地下室的建造成本是否计入房屋销售单价无法查证落实的情况下，业主和业委会选择了以毒攻毒的方式，把依法维权的高额成本转移给了开发商一方。虽然业主以这种方式“维权”并不可取，但这也是“诸葛亮唱空城计——不得已而为之”。
(原载于《现代物业·新业主》2006年第5期总第47期)
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