地下人防车库可以出售吗？
案例一：台商诉争3个车位，获一审法院判决认可
购买市中心高档商品房，购房者为方便出行，往往要一并购买停车的车位。那么，地下车库带有民防防空性质，购房者能否购买地下车库车位呢?2005年12月末，上海静安法院审理了一起购买3个车位的纠纷案件，判决上海招商局广场置业有限公司(以下简称广场置业公司)协助台商锦丰公司，办理地下车库一层3个车位产权过户转让手续。
1995年2月，上海市民防办公室批准广场置业公司在建造广场大厦同时，在该广场修建平战结合的防空地下室。1998年11月，广场置业公司取得了包括地下一层、二层在内的房地产权证。1999年12月，台商锦丰公司与广场置业公司签订《上海市外销商品房出售合同》，约定锦丰公司向广场置业公司购买坐落于上海市成都北路上海招商局广场南幢3处房屋。同时，还以2万美元的单价购买位于地下一层的3个车位。合同签订后，锦丰公司支付了包括车位在内的全部房款。2000年1月，锦丰公司取得了房屋产权证，但产权证上未有车位权利的相关记载，引起了锦丰公司的不满，遂与广场置业公司交涉。2005年4月29日，锦丰公司在与广场置业公司协商未果的情况下，起诉到法院要求判令广场置业公司办理地下车库一层3个车位产权过户转让手续。
广场置业公司辩称，涉诉的车位在1995年房屋开发立项时，就已是国家的民用防空工程，当初双方在签订出售合同时，就曾明确说明了这一情况。认为锦丰公司购买的车位属使用权性质，该地下车位是无法办理产权过户手续的。还提供了沪民防办的批文，证明涉案车位属国家民防工程，不能进行转让。
静安法院认为，双方对车位是使用权性质还是产权性质的争议，应从合同约定条款、目的和交易习惯等诸多因素来考虑。首先，广场置业公司出售涉案地下车位时，已是该地下车位的所有权人，有转让产权客观条件;其次，双方在合同中仅写明购买车位3个，未有购买使用权性质的特别约定，与合同中对房屋购买一致，应理解为购买所有权。地下车位即便是民防工程，合同签订时相关部门也没有禁止产权转让或仅允许使用权转让的限制规定;再次，说系争车位属民防工程，那么披露义务均在广场置业公司，造成登记部门未予登记及业主不知情的责任，也在广场置业公司身上，鉴于该公司仍是地下车位的所有权人，理应按照约定交付车位的产权，作为出售方也有义务协助办理车位产权过户登记手续，遂一审判决广场置业公司的败诉。
案例二：车库归谁使用?11位市民告倒城管大队
11位市民通过合法拍卖买下的车位却无法使用，而占用了他们车位的城管大队则提出，该小区的车库属民防工程，还未验收合格，根本就不能使用。这起市民状告城管大队相邻纠纷，近日在法院一审有了结果，法院判决城管大队自判决生效之日起，不得使用陈先生等11位市民的车库车位。
陈先生等11位市民是上海市武定西路上鑫阳公寓的业主，系争车位位于城管大队办公楼鑫阳公寓裙房地下，投资建造人是上海鑫阳置业发展有限公司(以下简称鑫阳置业)。城管大队在入住使用该公寓裙房时，地下车库尚无人使用。城管大队就使用了地下车库，并在地下车库门口安装了卷帘门。2004年9月，鑫阳置业因与其他公司有经济纠纷，包括系争车位在内的地下车库权利被法院予以查封。在执行中鑫阳置业与执行申请人自行和解，鑫阳置业自愿将地下车库抵偿给执行申请人。如此地下车库的权益也就归上投投资管理公司和上海国际信托投资公司所有。地下车库经有关机构评估后依法拍卖，到2005年3月为止，车库所有停车位全部拍卖给了小区里的业主。随即，公安消防部门发出限期整改通知书，认为“地下车库未经消防验收合格，但已投入使用”，要求在4月1日前改正并“为确保消防安全、落实防止火灾发生的措施。”
而鑫阳公寓的裙房2003年上半年就被调拨给城管大队使用，小区地下车库也一直归他们使用着。城管大队拒绝将车库车位交还给小区业主，为此，业主们只能在外租赁他处停车。
2005年8月中旬，经拍卖获得了上述11个车位的业主分别起诉到法院，诉称城管大队阻碍他们使用地下车位，导致他们无法正常使用上述地下车库里的车位，要求排除城管大队对他们使用拍卖所得的车位妨碍，由城管大队赔礼道歉和赔偿经济损失。业主们的代理律师举证拍摄的照片，证明城管大队一直在使用地下车库，还表示车库验收与否跟城管大队是否侵权是两个不同的法律关系。
城管大队辩称，他们是经调拨获得使用鑫阳公寓裙房，也承认使用过小区地下车库的事实。但认为小区的地下车库属于民防工程，还未经相关的部门作验收，按照法律规定不得买卖和使用。因地下车库相应车位不能使用，那么就不存在城管大队侵害11 位小区业主的使用权。
法院认为，系争车位所在车库性质是民防工程，国家对此类工程的验收、使用等行为有专门规定。城管大队在入住鑫阳公寓裙房后使用了包括地下车库车位，期间11位小区业主通过拍卖取得了地下车库车位的相应权益，但该车库至今未通过消防等职能部门的验收，而城管大队擅自使用地下车库的行为，既与国家规定不符，又与在使用期间小区11位业主已取得地下车位权益的状况相抵触，则应当停止对系争车位的使用。至于城管大队所提及该地下车库不能拍卖，11位小区业主不能取得这些车位的所有权，法院认为，车位能否拍卖与本案争议不是同一法律关系，而不属于本案处理范围。法院同时还认为，相关职能部门已认定车库未通过消防验收，故业主们使用车位存在瑕疵，对业主们的赔礼道歉等其他诉讼请求，法院未予以支持。
法官点评：
近一阶段来，因车库或房屋的附属物所引发的纠纷，渐渐成为法院诉讼的热点。在城市中建造大厦，按照规划部门的要求往往要在设计中添加地下车库，有的地下车库为民防工程建设，但这些所谓的民防建设，并不属于国家民防主管部门来出钱投资，而是由开发商出资承担。《中华人民共和国人民防空法》明确规定了民防地下工程“谁投资、谁得益”的原则。一些开发商将所建造的大厦地下车库采用出租的形式为购买该物业的业主或租赁该物业的使用者服务;而有一些开发商则将地下车库的车位连同房屋产权一并出售。
作为归属于民防工程的地下车库车位，是否能出售所有权?从目前国家的立法看，没有明确规定，新的物权法草案对人防工程的所有权问题也没有涉及。从上海的地方立法看，2003年4月1日起施行的《上海市民防工程建设和使用管理办法》规定：“民防工程的投资人，可以取得民防工程的所有权，可根据房地部门的规定，办理登记手续”。上述两则涉及地下车库车位之争的一审判决，至少带给人们这样一种信息，涉及民防工程的地下车库车位，是可以有条件转让的，车位的使用权获得也必须依法办理。
（原载于《现代物业·新业主》2006年第3期总第45期）
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