作者: 王芬芬 | 2017-11-14 12:20

地下空间租住管理之方

现在的不少报道提到，因地下室空间出租产生了权属的争议，也引发了不少业界人士对于地下室空间权属问题的思考。当然，因产权的无法界定和租住的复杂也引起了不少关于地下空间租住的管理的思考。

地下空间利用及权属问题

时下最常提到的地下空间利用及权属为三种类型:

第一种为地下空间的设备层。业主在购房时已与开发商签定了房屋买卖合同并算入公摊面积的空间，因业主支付了设备及房屋建筑费用，拥有对这部分地下空间的所有权。在《物权法(草案)》中有这样的原则“有约定的从约定，无约定的从共有”，即没有与开发商事先约定的情况下视为全体业主共同所有。

第二种为地下空间未计入公摊面积并且开发商事先与业主约定归开发商所有的，则产权归开发商所有。

第三种为部分地下室为人民防空工程，是国有资产，应该为各地方政府人民防空管理部门代行所有权。

物业管理企业与地下空间租住管理的关系

根据北京市人民政府令第152号《北京市人防工程和普通地下室安全使用管理办法》第三条“谁所有谁负责，谁使用谁负责”的原则，可以初步确定物业管理企业与地下空间租住管理的关系。

笔者认为，因为业主与物业管理企业签订了服务合同，物业管理企业自然对业主拥有产权的地下室负有管理的义务。

通常开发商对楼宇也拥有一部分产权，对于物业管理企业开发商常以大业主的形态存在，同样物业管理企业对此部分空间有管理的义务。

由于第三部分人防空间其权属存在很大的争议性，故分开来进行讨论，如果产权归业主自不必多说。如果产权归人防办公室，那么在人防办公室与物业管理企业签订服务合同的情况下，物业管理企业才负有管理的义务。在未签订的情况下应该由人民防空主管部门进行管理。

但是由于建筑物主体结构的一体性的特点，人防办公室向外出租房屋出现了很多管理上的难点和交叉，比如由于租住人员复杂，对小区业主安全上构成威胁，又比如租住人员与业主共用同一套设备设施，这些都使得物业管理企业不得不与此部分地下空间的管理产生千丝万缕的联系。

地下室空间杂物堆放亟待整改，消防设施设备管理急需完善

物业管理企业如何对地下空间进行管理

物业管理企业对于不租住的地下室空间管理起来较为简单，无非是一些设备设施的维护养护、日常的清洁、消防管理等管理。但是一旦掺入人的因素，管理便出现了很多的困难，又由于地下空间租住人员比较复杂，就存在了更多的不便于管理的因素。地下空间的租住给物业园区往往会带来诸多诸如噪音扰民、治安事件、消防隐患、能源耗费等问题，这些都直接损害着业主和物业管理企业的切身利益和声誉，因此物业管理对此非抓不可，切不可有半点疏忽。物业管理企业应当对以下几部分进行重点管理:

消防管理

可以说消防安全管理是物业管理的重中之重。由于地下空间设备不同于业主使用单元房，一般未安装分户的燃气设施等，一些地下室租住人员常常 “趁人不备”使用炉具、电炉子、电热±、热水器等超负荷违规电器，造成种种隐患。基于以上现状，笔者觉得物业管理企业在管理过程中一定要贯彻国家相关消防法规，紧紧围绕“预防为主、防消结合”的方针落实消防责任，在做好各方面消防工作的情况下，更应该加强对地下室的消防管理。

1、签订消防责任书，明确消防责任。可制定相应的消防管理规范，或者提出一些消防要求，比如禁止堆放易燃易爆等物品。

2、加强消防检查和消防巡视，对地下室租住人员进行定期或者不定期的检查和抽查，尤其是在重大节日签订消防担保书并进行清查，以确保整个园区的消防安全。

3、地下一层为设备层，对于防火要求高，生活区要与机房设备间隔离，机房重地要有醒目标志。

4、公共消防通道必须保证通畅，绝对禁止在公共通道堆放物品，也不能为了隔绝地下室以便于管理而封闭消防通道门。由于地下空间通道较为复杂，在公共区域应粘贴疏散示意图。

人员管理

由于地下室租住人员的复杂性、流动性大、素质高低不等等特点，给小区安全带来了极大的隐患。为了对小区外来人员进行控制，不少小区物业公司给地下室租住人员办理了出入证，但是出入证的意义不应该仅仅限于办理一两个证件向这些人收取几元的工本费，而应该是控制、监督和掌握，也许地下室的人员是流动的，但是物业管理企业应该像查水表一样随时控制和记录这些流动信息。

掌握这些人员的情况后就要对其进行限制，对于业主有业主公约约束，对于租住和使用人员，这个业主公约同样是有效力的。在对人员进行管理的过程中不可忽视合同协议的作用。对于物业企业代业主出租的地下空置房屋可由物业企业或业主委员会与之签订租赁合同，并在合同中写明条件，如果其不遵守合同要求可直接“驱逐”。而对于开发商和人防租出的地下空间，由于物业管理企业未直接介入租赁过程，并未与其有合同约定，但可以与这些单位签订相关协议，共同发出一些关于人员管理的规定，这样做也是在保护这些单位的权益。

治安管理

人说“外贼好防家贼难防”，因为外来人员可能并不熟悉小区内的环境，而对于地下室租住人员这样一些特殊的群体，更了解小区内部的情况，增加了盗窃作案的可能性。

同时有人反映，小区内的很大一部分的夜间扰民、酗酒闹事、聚众斗殴等事件来自于地下室租住人员。所以要加强小区内日常治安管理，更应该加强对地下室的巡视和治安管理工作。并且配合公安机关做好工作减轻这方面带来的安全上的威胁。

能源耗费问题

由于出租使得租住人员用水用电产生的费用也记入公共区域水电费，如果漠视这些费用将侵害业主以及物业管理企业的利益，因此在管理上有两种解决方式，或安装水表电表或根据季节或使用情况平均核算费用，减少这部分能源耗费给业主带来的损失。

物业管理企业在对地下室租住管理中还存在很多的问题，当然这一管理过程也是困难重重，重要的还是要一丝不苟地贯彻落实管理方案，保证业主的利益不受损害。