作者: 周秋鸿 | 2017-11-03 16:07

前期物业管理投标工作研讨

国家建设部制定的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》自2003年9月1日施行至今已有6年，我国物业管理投标工作在这6年的时间里随着物业管理在全国各地的迅猛发展，也逐渐在物业管理工作中占据着越来越重要的地位。现在在很多地方，要取得前期物业管理项目的，都必须参加该项目的前期物业管理投标。

前期物业管理投标工作主要包括几个方面：获取信息购买招标文件、现场勘踏、与招标方进行沟通与交流、标书编写、现场答辩、合同的洽谈与签订。

获取信息购买招标文件

及时获得项目的招标信息是物业管理投标的第一步。获得项目信息的时间越早，就越能够争取到更多的时间，中标的可能性就越大。获取项目的招标信息主要有以下几个方式：

1、通过报刊及网络获取信息。

《招标投标法》第十六条及《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第八条对招标信息的公布都有严格的规定。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第八条规定：如招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书。

物业服务企业可通过报刊及网络获取招标信息，对于新闻媒介发布的这些招标公告，物业服务企业要有敏锐的职业嗅觉和准确的判断力。对于适合自己企业的招标项目，要进行关注及了解，如果企业想投标的，必须购买招标文件，争取更多的时间了解项目编制标书。但不要盲目地购买招标文件，因为建设部的《物业管理企业资质管理办法》第八条对各级资质的物业服务企业能承接的项目有严格的规定。如二级以下的物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。假如某住宅项目的建筑面积超过了30万平方米，作为二级、三级的物业服务企业就不要购买该招标文件，以免造成不必要的时间和财物的浪费。

2、守株待兔，等待项目的开发商主动联系。

有些项目是采取邀请招标的方式，项目的开发商会通过各种途径了解适合他们项目的物业服务企业，并主动邀请这类物业服务企业参加项目的前期物业服务投标。对于一些社会影响力比较大、口啤好的物业服务企业，不但可以等着项目开发商上门来找，还可以挑选适合本企业管理模式的项目进行投标。

3、成立拓展部，走访市场。

对于一些规模比较小，成立时间较短，名气相对较小的物业服务企业而言，可成立拓展部，由拓展部的人员走访市场。南宁市某物业公司走向市场接项目之初，就是派出工作人员在市内四处走访，看见有项目破土动工，就与相关负责人联系，洽谈前期物业管理事宜。该公司通过这种方式得到了许多项目的前期情况，在收到招标邀请前得到了开发商的好感，公司的中标率也相当高。公司很快从三级物业服务企业发展成二级物业服务企业。

现场勘踏

通常在发布招标信息后，开发商会根据需要组织参与投标的物业服务企业统一参观项目，并向他们做出相关的必要介绍，其目的在于帮助投标公司充分了解项目情况，以合理计算标价。在现场勘踏的过程中，物业服务企业可以将向开发商代表提出的有关投标的各种疑问，过后以书面的形式要求开发商答复，以产生法律约束力。根据惯例，投标人应对现场条件考察结果自行负责，开发商将认为投标者已掌握了现场情况，明确了现场物业与投标报价有关的外在风险条件。

对于正在施工的物业项目的现场勘踏，物业公司在现场主要查看工程土建构造，内外安装的合理性，尤其是消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、电力交通通讯设备等，必要时做好日后养护、维护要点记录，图纸更改要点记录，交与开发商商议。从物业使用的角度而言，物业公司应尽量利用现场勘踏的机会，认真准备，仔细查看，参与开发商的设计开发，对开发商设计不合理之处提出合理的建议。

如南宁市某小区规划人工湖，某物业公司在前期勘踏时根据地形情况，判断出该人工湖在施工过程中及日常使用过程中会存在的问题，在投标书中将问题列出，并提出了解决的方法。开发商及评委们对该公司严谨的态度及专业的水平十分满意，该公司最后得以中标。在中标后，该公司与开发商的合作也很愉快。

与招标方进行沟通与交流

与招标方进行充分的沟通与交流在前期物业管理投标中非常重要，尤其是公开招标的项目。开发商开发项目的目的就是为了销售。因为，任何一家开发商都不可能将自己还未进行销售的项目丢给一家自己事先毫无了解的物业服务公司。所以，物业服务企业在决定要投标某项目之后，一定要与招标方进行充分的沟通与交流，目的是让对方了解自已，相信自己。某物业公司是一家在业内信誉很好的公司，但是该物业公司之前投标的项目就因为与招标方的沟通不够而落选了。原因就在其他五个专家评委给出该物业公司80分高分的情况下，招标方两个评委给出该物业公司35分的超低分，通过加权平均后，该物业公司以0.3分的弱势败给了一家与招标方进行了充分沟通的物业公司。

标书编写

投标书反映的是物业公司的投标意图，投标的报价以及对投标目的的集中体现，投标书的质量优劣将直接影响到企业能不能竞争成功。标书的编写一定要做到：条理清楚，明确地表达对招标文件的响应。

每一份招标文件对物业服务投标书的要求都作了详细的要求，包括各分项应包括的内容及得分。物业服务企业在编制投标书的时候一定要严格地按招标文件上的评分要求及顺序进行编写。切勿按自己的思路，东写一点、西写一点，虽然投标文件上要求的得分点全都有写，但是杂乱无章。这样编写标书对于物业服务企业十分不利。因为现在评委评标一般都是在一天的时间内评读完所有标书。有些项目较大的，评委可能一天要看六、七本厚厚的投标书。所以，如果评委单从标书的目录就能很容易到找到各得分点，评委评标时的心情就会很舒畅，如果让评委从头到尾找几次才能找完得分点，可能会影响评委的心情，同时也有可能出现评委短时间内找不到得分点，直接按“未在投标书中有响应”进行扣分。

另外，编制投标书时，切忌拐弯抹角、废话连篇、用词模棱两可。应尽量做到言简意赅，措辞准确达意，最大限度地减少招标单位的误解和可能出现的争议。

投标书编写好了，投标书的包装也很重要，物业服务企业应力争在标书的编制、装订、密封方面给评委好的印象。

现场答辩

根据有关规定，公司代表和拟定物业项目的负责人必须要参加现场答辩。招标方对拟定物业项目的负责人的专业知识考察、管理水平摸底及认可，主要靠的就是在投标现场的答辩过程。所以在现场答辩时，拟定物业项目的负责人对投标书的内容做到了如指掌，对投标书中涉及到的相关法律、行政法规、地方政策、行业标准等都有明确的认知，对于评委的提问，回答问题要明确、清晰、言简意赅。

合同的洽谈与签订

物业服务企业在中标以后，首先要做的事就是与招标方进行合同的洽谈与签订。有些项目在进行项目招标时就将招标方拟定的合同发给物业服务公司，物业服务公司在没有异议后才参与投标，物业服务公司在中标后签订合同就相当顺利;但有一些项目的招标方在物业服务公司中标后才拿出服务合同，并且在合同的签订过程中提出一些在招标文件中未明确，且对物业服务公司要求相当苛刻的内容，这种合同的签订就相当困难，遇到此种情况，物业服务公司需与招标方反复磋商，耐心洽谈，争取招标方的理解与支持，必要时可以要求招标代理机构或是物业管理行业协会给予帮助。

随着物业服务行业的市场化、规范化发展，物业服务行业的竞争在比管理水平、资金实力、管理规模的同时，已经上升为在真正市场化运作基础上的持续竞争。今后，物业服务公司要取得新建项目的物业服务权都需通过投标来实现，所以，物业服务企业必须注重项目的投标工作，才能更具活力、更加健康地发展下去。