作者: 程磊 | 2006-12-31 22:41

前期物业服务期满后续行为的法律性质

[案例]

2002年3月，开发商广州市和兴地产发展有限公司与其下属的子公司和兴物业管理有限公司签订前期物业管理委托合同，约定由和兴物业管理有限公司对其开发的楼盘和兴雅园提供物业服务。合同期限为2002年3月22日到2008年3月22日。开发商交楼后，小区业主陆续入住，但小区一直没有成立业主委员会。家住和兴雅园21栋1803房的业主吴海培自2008年5月起开始拖欠物业服务费，虽经物业服务公司多次催缴，业主以前期物业管理期限届满为由，拒绝向物业服务公司交纳物业服务费。物业服务公司在多次催缴无效后，于2009年5月向法院提起诉讼，要求业主吴海培按照前期物业服务合同约定的收费标准交纳自2008年5月到2009年5月期间的物业服务费用及逾期交纳的滞纳金。

[案件争议焦点]

前期物业服务期限届满后物业服务行为的法律性质是什么?物业服务企业是否有权向业主收取物业服务费用?

[法院判决]

2008年3月22日前期物业服务期限届满后，物业服务企业仍按照前期物业服务约定的服务质量提供了物业服务，业主也实际上享受了物业服务，应按照前期物业服务合同约定的收费标准交纳物业服务费。因此法院判令业主吴海培交纳物业服务费及滞纳金。

[三种观点]

由于种种原因，前期物业服务期限届满后，物业服务企业可能继续为业主提供物业服务。而此时前期物业服务期限届满，如果物业服务企业要求业主交纳合同期限届满后的物业服务费，业主往往会以前期物业服务合同期限届满，前期物业服务合同终止为由拒绝交纳物业服务费。那么，在业主委员会没有成立之前，前期物业服务期限届满，而开发商也没有与物业服务企业续签合同时，物业服务企业提供的物业服务行为属于何种法律性质呢?在这个问题上，目前主要有如下三种观点：

1、附随义务说

该说法认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条的规定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”因此，前期物业服务合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用的原则，根据交易习惯履行相关义务，即合同终止后，物业服务企业为业主提供物业服务是在履行后合同义务。

2、无因管理说

该说法认为，前期物业服务合同期限届满后，由于新的物业服务企业尚未被选任或进驻等原因，原物业服务企业为业主事实上提供物业服务的行为构成无因管理，物业服务企业可以请求业主支付物业服务支出的必要费用。

3、自动延续说

该说法认为，前期物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。即前期物业服务期限届满后，原物业服务合同继续有效。

[笔者观点]

对于第一种观点，笔者认为，《中华人民共和国合同法》第九十二条规定的附随义务其设立的目的在于促进实现主要给付义务以及维护对方的人身或财产利益。由于附随义务的存在价值主要是使债权人的利益得到更好的实现，所以，在合同关系中附随义务居于从属地位。

前期物业服务期限届满之后，物业服务企业为业主继续提供的物业服务显然不属于附随义务，而属于主要合同义务。附随义务的主要目的是促进主要给付义务的实现，其主要内容是通知、协助、保密义务。附随义务与主合同义务两者的义务内容不同，因此，不宜认定前期服务期限届满后的物业服务法律关系为附随义务。

对于第二种观点，可以参照《民法通则》第九十三条的规定：“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。”无因管理作为债的一种发生依据，主要是为了倡扬社会互助的善良风尚，弘扬助人为乐、扶危济困的社会伦理。而在前期物业服务期限届满后，物业服务企业提供的物业服务是否具有这种扶危济困、弘扬助人为乐精神的目的呢?物业服务企业作为市场经济条件下的独立法人企业，自主经营、自负盈亏，是以营利为目的商事主体。显然，其在合同期限届满后为业主提供的服务不属于这种弘扬“好人好事”精神类型的“无因管理”行为。而且，根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共合同民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百三十二条的规定，民法通则第九十三条规定的管理人或者服务人可以要求受益人偿付的必要费用，包括管理或者服务中直接支出的费用，以及在该活动中受到的实际损失。据此，如果将前期物业服务合同期限届满后的物业服务行为认定为“无因管理”，则物业服务企业作为管理人只能要求受益人(业主)支付必要的费用，即在提供物业服务中直接支付的费用，而不能收取必要费用之外的额外报酬。这与在现实生活中，物业服务企业一般都要求业主按照原前期物业服务合同约定的收费标准收费是矛盾的，也违背了“无因管理”倡导的“崇义贬利”、“仁者爱人”的宗旨。

对于第三种观点，某些地方的高级法院在其发布的指导意见中有明确的规定。《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》第十五条规定，物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。《上海市高级人民法院民事审判第一庭关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》第十七条规定，物业管理服务合同期限满后，物业管理企业与业主委员会没有续签物业管理合同，但又对物业继续进行了管理的，该如何确定其行为性质?答：物业管理服务合同所约定的服务期限届满后，业主委员会(前期物业管理期间则为出售单位)未与物业管理企业重新签订物业管理服务合同的，但物业管理仍然对物业进行管理，为业主提供了服务的，业主也接受其管理和服务的，可参照《合同法》第二百三十六条的规定，认定原物业管理服务合同继续有效，但服务期限为不定期。

一般来说，虽然前期物业服务合同期限届满，但物业服务企业在业主委员会没有成立之前，或者业主委员会虽然成立，但还没有选聘新的物业服务企业之时，原物业服务企业还是按照原来物业服务合同的服务标准提供了物业服务，业主实际上也享受了与前期物业服务合同约定期限内同等的物业服务，则按照民法的“等价有偿原则”，业主应当按照原来物业服务合同约定标准向物业服务企业支付服务费。法院在处理这种情况时，一般认定前期物业服务合同自动延续，即前期物业服务合同继续有效，其中包含的对于合同双方的权利义务约定的条款仍然有效，只是合同的期限为不定期。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》第六条规定：“物业服务合同期限届满后，物业服务企业继续进行物业服务和管理，对方当事人没有提出异议的，原物业服务合同继续有效，物业服务期限为不定期。一方请求解除物业服务合同的，应在三个月之前通知对方当事人。”虽然该条最终并没有正式写入司法解释条文，但是其中所表达的司法意图与上述北京市和上海市高院指导意见的宗旨是一致的。

现实生活中，前期物业期限届满后，业主委员会还没有成立，或者业主委员会虽然成立，但尚未续签合同或没有选聘新的物业服务企业的情形非常普遍。在某些楼盘，前期物业服务合同的签约方——建设单位因楼盘开发完毕后，公司破产解散或者被吊销营业执照，如果再要求建设单位续签前期物业服务合同显然存在法律上的障碍。在这种情况下，原物业服务企业为业主提供的物业服务即缺乏合法的依据。如何正确认定这种情况下物业服务的法律性质，对于物业服务企业能否收取物业服务费，业主按照何种标准交纳物业服务费至关重要。笔者建议，各地法院可以参照北京市和上海市高级法院的做法，对这种情形用指导意见的形式加以规范，为物业服务企业和业主提供一个明确的指引，以避免在司法审判实践中作出不统一的判决，影响司法权威。