作者: 黄继峰 | 2010-12-31 16:56

试为“前期物业管理”改名换位

通常情况下，区分所有权物业(以住宅小区为主)竣工销售前期，业主大会尚未成立，不可能由业主委员会代表业主选聘物业管理企业，但又需要对物业进行管理。这时，要求建设单位(以下统称“开发商”)选聘物业管理企业来实施物业管理服务。这时的物业管理被称为 “前期物业管理”。而一般意义上的物业管理是指从小区成立业主委员会，由业主委员会选聘物业公司后开始的物业管理。

从理论上说，这样区分没什么不对，实现了物业建设同物业使用的衔接、过渡，不至出现物业管理服务空白。但实际情况是，目前实行的前期物业管理过程中矛盾十分突出，弊端重重。当前的物业纠纷至少有50%集中在前期物业管理阶段，且严重影响到以后正常的物业管理，致使物业管理企业长期以来遭受到不应有的骂名，整个物业管理行业陷入扭曲、灰暗、被误解的境地。究其原因，虽有物业管理固有矛盾的作用，但与前期物业管理的定位模糊、归属不当、主体不明有很大关系：

一、名称不妥。业内人士都知道，前期物业管理的责任人是开发商，物业管理公司只是受开发商聘用，代理开发商具体实施物业服务的经营单位。即使是物业管理公司的问题，最终仍须由开发商先向业主承担责任，再按合同向物业管理企业追究，而不能对业主拿物业企业作挡箭牌，不管什么事情，无原则地把皮球踢给物业企业：“房子已交给物业公司，找物业公司去吧。”而前期物业管理的提法又使业主(以下均包括房屋使用人)容易把前期物业管理阶段的问题归咎于物业管理企业，也给开发商找到了推脱问题的借口，甚至一些行政管理单位也对此认识不清。

二、做法欠妥。比如，小区或组团竣工后向用户交接(指交接物业专有部分)属于房屋交易的关键部分，但实行前期物业管理后，开发商一般把这项工作交由物业企业去代办。物业企业为得到管理项目，同时借此预收首次物业服务费，也只好这么做。代价是要接受各种房屋质量、使用问题的投诉，联系施工单位、材料设备供应商解决质量保修问题。如后者回访维修不及时、不到位，造成业主不满意时，怨气多是撒向物业企业，物业企业就这样成了替罪羊，而真正的责任人开发商却借此金蝉脱壳。

三、收费关系起误导作用。前期物业管理的服务与被服务关系应该在开发商与业主之间，即开发商向业主提供一定标准的物业服务，业主向开发商支付符合相关规定的费用(因该服务价格并非业主与开发商商定，所以必须符合政府相关规定)。不过，开发商一般并不直接从事物业服务，而是选聘物业管理企业来代其具体实施，这是可以的。但开发商必须按合同价格(这个价格除含物业综合服务费外，还可能包括代理开发商实施房屋交接、联系回访维修、未全部竣工前的小区看护等费用)向物业管理企业付费。而现在的做法是，开发商选聘物业管理企业、签订物业服务合同，但无须向物业企业付费，费用由物业管理企业按开发商确定的物业服务价格，向业主去收取。这种转移收费关系、转嫁收费风险的做法显然违背了合同中公平交易的原则。就好比甲对乙说，我欠你的1元钱，你须向丙去讨要，因为丙欠了我的钱。这种因物业管理实际操作机制造成的类似三角债关系，说白了就显得荒唐。恶果是不仅模糊了物业服务的主体关系，更给业主造成这样一种责任假象：“既然这房子是物业公司交给我的，回访维修是物业公司在做，物业费我也交给物业公司了，现在这房子的问题物业公司不负责谁负责呀?”你能责怪业主认识上的混淆吗?不能。业主接着说：“这事你们管不了，下次物业费我就不交!”

四、前期物业管理时间过长。小区大都分期竣工，一般边施工边入住，彻底竣工并通过规划验收要好几年时间，甚至更长。加上业主大会召开不易，等到业主委员会成立并选定物业企业，大部分业主已住了三、五年了。而这几年中，开发遗留问题、违法装修问题、规划设计问题、物业使用矛盾等相继爆发。其实前期物业管理阶段的许多事情并不在物业管理企业同开发商签订的物业服务合同范围内，物业管理企业也无权、无力解决，但位处现场的物业公司却又是业主最容易迁怒的对象。

其实，开发商不是无力做好前期物业管理，物业管理企业也不是不愿做好服务工作。原因还是在于现行前期物管的机制造成责任模糊、遇事推诿、费用扯皮，乃至走入收费愈来愈难、服务愈来愈差的恶性循环。受害者首当业主，这自不必说。然后是物业管理企业。因为有了首次向业主收取的装修垃圾清运费、半年以上的物业服务费等，物业管理企业尚可支撑一年左右。物业管理企业如果是开发商下属，就亏损下去，反正开发商在小区整体交接前也不能把物业服务停掉，得给物业公司适当输血，使其尽量维持正常运转。如果不是，则终因收不抵支，撤走了事。开发商也占不到便宜，因为最后总得收拾残局，其间损害企业自身形象不说，经济上支出同样不少。

既然如此，愚以为不如干脆取消前期物业管理的说法，代之以物业售后服务，并让开发商直接承担之。这样，一方面使物业企业不再无辜受累，大大地摆脱困境;业主也无须来回奔波于物业企业和开发商之间。一切可由开发商物业售后服务部门来依法承担。另一方面，取消了前期物业管理的说法后，能促进开发商正视前期物业管理阶段问题，主动完善小区建设，并尽快促成业主委员会的成立，实现小区物业向业主委员会正式交接。具体做法如下：

一、开发商在签订售房合同的同时须同买房人签订《售后服务合同》。内容不仅有回访、保修等，还须写明售后物业服务相关内容、服务标准和收费标准。特别是收费关系不得转移。

二、开发商须设立售后服务部门，并具备一定的售后服务能力。如果开发商不想自己从事物业管理相关事务，可另聘物业管理企业(或专业服务公司、其他物业管理人)来做，并与之签订《物业服务合同》，但一切必须以开发商售后服务部门的名义开展工作。一些物业管理企业在前期物业管理时大打自己的品牌，愚以为这种做法实是幼稚的，因为在目前物管体制下，物业管理企业一般很难在前期物业管理阶段给业主留下好的名声。

三、开发商收取售后服务费。业主按买房时与开发商签订的《售后服务合同》中的物业服务价格(须遵守当地规定)、起始时间向开发商交纳物业售后服务费(即原来的“物业综合服务费”)。如果小区尚未全部竣工或入住，开发商可视实际情况扣减相关服务项目的费用。开发商如选聘物业管理企业、专业服务公司或其他物业管理人，都须按合同直接支付费用，而不是规定该费用由物业管理企业向业主收取，从而避免开发商向物业管理企业转嫁收费矛盾和风险。

必须指出的是，开发商仍可委托物业企业收费，但这是代收售后服务费，且必须严格地以开发商名义收取，是多是少都是开发商的，绝不能同开发商按《物业服务合同》应支付给物业管理企业的费用挂钩。

四、物业由开发商向业主大会交接。由于开发商能收取的售后服务费往往小于目前的前期物业管理服务费，促使开发商完善各项共用配套建设，想方设法使小区项目尽快全面竣工，通过相关部门的验收，并牵头召开业主大会，成立业主委员会，主动完成物业由开发商向业主大会的交接。

考虑到房地产投资具有流动性特点，开发商一般不愿也不能在前期物业管理阶段纠缠过久，所以必须规定一定期限。如果具备了物业整体交接条件(如通过房地产行政管理部门验收)，又因种种原因一时不能实施物业由开发商向业主大会的交接，可责成社区居委会代理小区业主正式接收管理(具体办法另行商讨)，但开发商不能将物业直接正式移交给物业管理企业。

以上想法不尽成熟，权且抛砖引玉。笔者期望物业管理界能重新思考对前期物业管理的定位，将其纳入房屋售后服务体系，以期有助于我国物业管理行业澄清混乱、理顺关系、消除弊病，呈现应有的面貌。

(作者单位：铜陵市宏信物业管理公司)