怎样合理使用屋盖
屋盖，即顶层楼的屋顶面，包括屋面和护拦。
随着房改政策的深入实施和城市产业的发展，住高层楼的用户越来越多，于是，怎样合理使用屋盖的问题也就愈来愈引起住户的重视。如一幢拥有七层住户的住宅楼，最顶层的屋盖到底属于最顶层的第七楼住户，还是属于七层住户共有呢? 由于笔者也是住的一幢拥有七层住户的住宅楼，而且住的恰好就是最顶层的第七楼，因而对这个问题亦最为关注。于是，在此想借助有关法律向广大读者谈谈这个问题。
打开《中华人民共和国城市房地产管理法》，即会发现，法律规定住户只能在自己的房产证规定的范围内享有专有权利并承担相应义务。再看看个人的房产证，有没有提到屋盖?特别是最顶层的朋友， 似乎更应该翻出来瞧瞧。但据笔者了解，个人的私有房产证上肯定不会有。也就是说，在这幢七层的住宅楼里，哪一家也不能享有屋盖的专有权。我国《城市房产毗连房屋管理规定》告诉我们，如无特殊约定，住顶楼的用户将与其他六户一起共有、共用这一共同的屋盖。
那么，屋盖既然属于一幢楼房的各层住户共有、共用，如果屋盖出了问题，需要修缮、维修又怎么办呢? 可仍以七层住户的住宅楼为例来说明这个问题。如一幢拥有七层楼的屋盖发生自然损坏，这维修和修缮费得分两种情况：(一)对不上人的屋盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例负担;(二)这可上人的屋盖，如果为各层所共用，那么费用也由各层分担，如果仅为若干层使用，那么使用者共同负担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下各层房屋所有人分担。打个比方， 假设只有第七层的住房使用屋盖， 修缮费用总计2800元，那么第七层的住房负担1600元(1400元+200元)， 一至六楼住房各负担200元。
如果一幢拥有七层住户的住宅楼，其中的各户在如何使用屋盖上意见不一致时又怎么办呢? 例如这幢楼第五层的住户不知啥时候在屋盖上竖起几根准备晾晒衣物的铁杆杆，七楼的见了说，我正准备再盖半层，好遮雨隔热呢!六楼的说，不如种菜种花草;三、四楼的说，我们的太阳能热水器放在哪里?一、二楼的干脆“大甩手”，挑明了：我们根本就不用屋盖，坏了也别来找我。如果遇到上述情况，你说该怎么办呢?
笔者认为，象这种情况，一般有必要运用三条原则：一条原则是，有使用顶层楼屋盖的，顶屋住户可优先申请使用，其它楼层由上向下类推。第二条原则是，在买房时，这幢单元楼房的七层住户要与售房公司或单位主管部门达成一致的书面协定，即是否要保留七层住户都拥有屋盖的使用权利。第三条原则是，如果都拥有使用屋盖的权利，且七层住户意见不一致时，谁都无权擅自作主随意使用屋盖;如果明确都不拥有，即售房公司或单位主管部门在七层住户买房时，没有与其中任何一家达成是否共同使用屋盖的书面协。而当其中某层住户要单独使用屋盖时，也就是说这幢楼某单元中的任何一层住户要想改变屋盖外形而独自使用屋盖时，尚需合符以下三点要求：一是必须向售房公司或单位主管部门提出书面申请并获得批准;二是必须与其它六层住户达成书面协议，从书面上得到其它六层住户的签字同意;三是需向城市规划部分提出书面申请并获批准。
如果合符上述三条原则，又做到了以上三点，那么，这幢楼房的某个单元的顶楼屋盖就可归既合符原则、又合符要求的某层住户单独合法使用了。
(原载于《现代物业·新业主》2003年第04期)
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