作者: 庞声琴 | 2003-12-01 21:21

机关事业单位推行物业管理的难点

按照国务院机关事业单位后勤服务改革的总体部署和要求，全国的机关、事业单位的大院和住宅区都将逐步推行物业管理，实行有偿服务。机关事业单位实行物业管理是后勤管理改革的必然的趋势。然而由于多数机关事业单位大院、住宅区设施老化、不配套、标准低，职工观念难以适应，管理水平低，管理经费筹措难等，会给机关事业单位推行物业管理带来一系列困难，必须努力加以解决，确保机关事业单位推行物业管理的顺利进行。

一、机关事业单位推行物业管理的难点

机关事业单位实行物业管理就是对机关、事业单位的大院和住宅区的全部物业实行统一管理，包括对房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌管理项目进行维护、修缮和整治，并收取物业管理综合服务费。它与传统的行政部门的房屋管理是有很大区别的，它所实行的是全面的管理，实行有偿服务，物业管理的受益人——大院、住宅区的居民是要支付管理服务费的，而不再是过去的福利行为。因此，在推行中将会遇到不少困难。

(一)设施老化、不配套、标准低

随着国家住房制度改革的深化，机关事业单位职工的住房得到了很大改善，人均居住面积和住房成套率都有了很大提高，但多数机关事业单位大院、住宅区设施老化、不配套、标准低。一是水电管线过小、损耗大，满足不了职工生活水平提高对用量增加的要求;二是道路完好率、硬化率不高，有的道路年久失修，没有地下排水系统;三是住宅维修欠帐多。由于缺少维修资金，很多住宅屋面漏水都得不到及时维修;四是环境卫生差，绿化水平不高;五是供水、供电设施不配套，设备、设施老化，供水、供电保障程度较低，不能满足住户的需求。

(二)物业管理意识薄弱

物业管理是一种市场经济行为，是把房地产从计划经济的福利制走向市场经济的效益制的重要体现。机关事业单位的物业管理，因为受以前福利制传统观念的影响，管理意识十分薄弱。一是管理部门的意识没有提高。随着住房制度改革的深化及房改房的上市流通，房屋产权必然走向多元化，以及居民生活水平的提高，对物业管理提出了更高的要求，而这恰恰是机关事业单位后勤管理机构的薄弱环节，我们的管理意识远远不能适应这一新的变化要求。二是职工对物业管理的认识、认同不够。过去的管理和维修由机关事业单位的房管部门负责，职工除水电房租费外，不付任何费用已成了惯例。实施物业管理，住房自己买，同时还要交管理费，职工在心理上还难以接受，他们没有意识到自己是推行物业管理的真正受益者，一时还难以认同有偿的物业管理。

(三)管理体制不顺

按照建设部《关于加强公有住房出售后维修养护管哩工作的通知》的要求，机关事业单位的公有住房出售给个人后，应推行社会化、专业化的管理模式，实行业主自治管理与物业管理企业专业化管理相结合，按照建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》的原则规定实施管理。可是，各地普遍出现“重售轻管”的现象，或者沿用原有的行政管理模式。这显然不能满足住户的要求，管理体制有待理顺。

(四)管理人员素质难以满足要求

政府机构改革后，各地机关事业单位的物业管理人员除一部分是原从事行政后勤服务管理人员外，大部分是从事党政工作或其他工作的，都没有经过专业培训，对物业管理知识知之甚少;另一方面，留在后勤服务中心从事物业管理的职工，普遍年龄偏大，文化素质不高。这样缺乏专业训练的管理人员的素质很难满足全面推行物业管理的要求。

(五)物业管理经费筹措困难

经费能否保障是机关事业单位物业管理能否顺利推行的前提。由于物业管理服务收费的法制建设还处于初建阶段，收费标准不明确，管理服务收费无章可循，无法可依，对住户缺乏约束力，各项收费得不到保障。另外，公共部位的维修费用、公共设施的大、中修费用都缺乏规范、稳定的筹集渠道。这些都将影响机关事业单位物业管理的正常开展。

二、推进机关事业单位物业管理的对策

机关事业单位大院`、住宅区实行物业管理，推行有偿服务，既是市场经济和社会发展的要求，又是机关事业单位后勤服务改革，向社会化过渡的需要。因此，对机关事业单位推行物业管理遇到的难题，我们必须设法加以解决。针对上述存在的难点，可以采取下列对策加快机关事业单位物业管理。

(一)加大宣传力度，提高认识

一要加大机关事业单位推行物业管理必要性的宣传，让职工群众认识到推行物业管理是机关事业单位后勤服务改革、社会发展的必然趋势，随着住房制度改革的深化，国家已不可能拿出那么多钱来，提供无偿服务;推行物业管理，改善居住环境，最终受益的是全体住户(业主);按照有偿性原则，住户(业户)是必然要支付一定服务费的。二要借助当前深化住房制度改革，住房产权个人所有的有利时机，向购房者(业主)宣传公房出售后的有关管理措施，办法、服务项目、内容和收费标准等，增加物业管理的透明度，使住户交费交得明白。三要加强对机关事业单位物业管理从业人员的教育，提高认识，使机关事业单位的物业管理尽快从传统的计划经济的福利的后勤服务转变为按市场经济运作的企业化的有偿服务，提高服务意识，以有效的管理，优质的服务，合理的收费，让住户(业主)切身感受到自己是推行基地物业管理的受益者，从而唤起他们的参与和支持意识，使机关事业单位物业管理尽快步入正规轨道。

(二)搞好物业经营，补充物业管哩经费不足

机关事业单位的后勤服务部门要充分利用现有物业，搞好经营，千方百计增加经营收入，以补充物业管理经费的不足。比如，利用现有闲置房产出租或联合兴办不影响办公或居民生活的实业;还可以由后勤服务部门增设特需维修、商品配送、中介代理等有偿服务项目，既增加经营收入，又为居民提供方便。通过物业的经营和扩大服务，增加收入，补充物业管理经费不足。

(三)筹备必要资金，解决设施的欠帐问题

机关事业单位大院、住宅区设施不配套、挡次低，是历史遗留问题，政府机构改革完成、实行细化预算后，机关事业单位住宅区公共设施建设、住宅维修资金的筹措将更加困难。因此，在实施物业管理前，各地机关事业单位应根据各地的实际情况，筹措部分资金，改善公共设施，解决住宅维修急需，特别是已影响到居住的天面漏水和影响到安全的供电、供水路线的维修问题。同时，各单位还应考虑建立公共设施和住宅维修资金合理分担的机制，尽快建立公共维修资金和房屋单体维修资金，由业主按照房屋建筑面积分摊。公共设施、设备、场地、房屋的维修和更新由公共维修资金解决;房屋的共用部位、共用设施、设备的维修、更新由房屋单体维修资金解决。

(四)选聘或设立物业管理公司来承担物业管理

按照建设部第33号令和各地《物业管理条例》的要求，实施物业管理是一种企业行为，应由具有物业管理资质证书的企业按资质等级许可的范围开展物业管理服务，做到依法经营，合法收费。因此，机关事业单位要顺利地推行物业管理，应依法选聘或设立物业管理公司来承担物业管理工作，理顺物业管理体制。

根据各地《物业管理条例》有关“公有住宅出售后的前期物业管理，由公有住宅出售前的管理单位实施”的规定，在物业管理公司未选聘或成立前，可以由原单位后勤服务部门制定前期物业管理守则实施前期物业管理。

(五)加大培训力度，提高物业管理人员素质

由于机关事业单位从事后勤服务的人员，绝大部分没有从事物业管理的经验和技能，缺乏物业管理方面的知识，如由机关事业单位的后勤服务部门转制为物业管理企业，必须加从业人员培训的力度，尽快提高物业管理人员的素质。一是对中高层管理人员，要按建设部的要求进行物业管理综合培训，拿到建设行政主管部门颁发的上岗资格证书，3年内做到持证上岗率达80%。二是一般管理服务人员，按所从事的岗位进行岗位技能培训，要求必须持证上岗的，3年内持证上岗率不低于60%。三是要采取多种形式培训，既要参加专门的培训班学习，又要通过走出去和请进来，如到管理规范的小区参观，请别人上门授课指导等形式增加广大员工的感性认识。

通过培训和制订工作规范及工作标准，把物业管理人员培养成按程序和规范操作，按标准工作的专业管理服务队伍，提高管理服务水平。

(六)多渠道解决物业管理的经费问题

要做好物业管理工作必须有必要的经费做保障。这些经费主要用于：⑴管理人员、服务人员的工资和按规定提取的福利费;⑵公共设施、设备日常运行、维修及保养费;⑶绿化管理费;⑷清洁卫生费;⑸保安费;⑹办公费;⑺物业管理企业固定资产折旧费;⑻法定税费。按理说，这些费用都应由的住户或单位按房屋面积分摊，但考虑职工的承受能力和根据目前各物业管理企业运作的实际情况，可以采取低起步、逐年递增的分步实施办法。这样既减少推进物业管理的阻力，又可以缓解由于管理服务水平不高引起的各种矛盾。以便顺利推进机关事业单位的物业管理工作。对由于收费不能一步到位所造成的物业管理经费缺口，可以采取机关事业单位补贴的办法解决。补贴的经费可以随着收费比例的提高，逐年递减，最终物业管理公司实现自收自支，经费平衡。

通过以上对策，可以解决机关事业单位推进物业管理存在的问题，使机关事业单位的物业管理在较短的时间内走向正轨，为深化政府机构改革、推进事业单位改革创造良好环境。

(原载于《现代物业·新业主》2003年第02期)

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