作者: 何方 | 2008-12-01 16:16

对城市地区推行房屋租赁管理的建议

工作中越来越多地发现房屋租赁行为(特别是住宅中)普遍存在，但是对“群租”现象的管理却远未跟上，由此引发一系列的物业本身和使用上的安全问题，造成物业服务的被动并经常引发各类物业使用上的权益纠纷。由于现阶段《物业管理条例》、《物权法》等相关法律法规有待在各物业区域各项管理规定中进行细化和调整，政府主管部门根据本地实际出台针对性的操作办法有些滞后，因此，确实需要总结一下有关规范租赁行为的规章制度，以保护物业使用人的正当权益，理顺管理和服务的各个环节。为此，笔者根据上海市《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定(试行)》的部分条款自己整理编写了下列适用于小区管理的《房屋租赁管理规定》例本，以利物业公司在实务时使用，并希望给所有对这方面工作感兴趣的同仁提供参考。

****房屋租赁管理规定

1、本物业区域内房屋租赁必须符合政府规定的房屋出租条件，政府、企业的廉租房、未取得产权或产权有争议的、被法院查封的或未经房屋共有人同意的房屋，其使用人、托管人均不得私自租赁或违规租赁。(笔者注：适租房屋的界定)

2、居住房屋应当以分门设计的房间为最小出租单位，不分门进出的客厅、餐厅，以及厨房间、卫生间、洗衣房、车库等特定空间，包括储藏室、地下室等不具备通风采光要求的房间均不得单独出租。(笔者注：适租房间的要求)

3、一间房间只能出租给一个家庭或一个自然人。出租给家庭的，必须满足不低于人均5平方米(房内实际面积)的承租面积标准和具备基本生活设施条件。(笔者注：面积等指标控制)

4、承租方必须是具有独立民事能力的自然人。(笔者注：规范房屋租赁的签约人)

5、业主有义务将本物业区域的《***临时管理规约》、《装修管理规定》等一系列相关规定告知承租人并约束其严格遵守。(笔者注：房屋正常使用责任条款)

6、业主或房屋使用人不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋分割搭建，按间、按床位、按时段出租或转租。(笔者注：增补装修管理环节和经营环节对群租行为的控制条款)

7、租赁方拥有除房屋所有权的相关权限外所有房屋使用人的权利并承担义务。(笔者注：物权、使用权之间不同权益的申明条款)

8、不得将商铺、办公经营性用房作为居住用途出租。(对区域中其他物业的包含性规定)

9、房屋内不得存有易燃易爆等各类违禁品及其他影响房屋居住安全和正常使用的物品，不得实施影响房屋居住安全和正常使用的行为。(笔者注：房屋安全使用的重要条款)

10、租赁房屋不得用于各种形式的产品生产或商业经营。(笔者注：同上)

11、租赁方应按照《住宅使用说明书》的要求规范使用房屋内的各种设备设施。由于设备设施存在严重缺陷而影响房屋正常租赁使用的，应及时与业主和物业服务企业沟通，以便尽快协调解决。(笔者注：租赁使用中问题的解决方法)

12、租赁双方达成出租协议后至租赁户实际入住前，业主必须持租赁合同的复印件到物业服务企业和居委会(有要求时)进行备案登记;外籍人士租赁的，必须按照有关规定在24小时内到当地派出所登记备案。(笔者注：执行政府和物业服务的相关规定)

13、房屋租赁经营行为必须按照当地税务部门的规定纳税。(笔者注：同上)

14、由于业主或承租人的违规租赁行为，侵害相邻方业主利益并造成损失的，业主须承担相关最终法律责任并负责赔偿损失。(笔者注：违规责任)

15、业主应提前告知物业服务企业有关租赁方搬入、迁出的时间，以便其做好针对性的服务。搬入、迁出的过程中各方应注意保护好公共设备和设施的完好，若有损坏则必须按规定赔偿相关损失。(笔者注：对做好租赁服务的友情提示)

16、业主为房屋租赁期间发生的各项服务费用的最终担保人。(笔者注：相关费用的担保责任)

17、开发商对整栋物业或者对存量房进行自主租赁经营的，必须先与物业服务企业签订《房屋租赁委托服务协议》，委托物业服务企业全程做好租赁物业的管理与服务。(笔者注：规范开发商的租赁行为，将规模化租赁行为与物业有序服务相联接)

18、对违反本规定的行为，物业服务企业或业委会可责成业主或承租人终止租赁行为，由此造成的损失概由业主或租赁方自行负责。(笔者注：租赁终止条款)

19、国家、地方的法律、法规与本规定不相一致的内容，以国家、地方的法律、法规为准。(笔者注：与政府相关法规的自动修正性条款)

(原载于《现代物业·新业主》2008年第08期)

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