作者: 宋运霞 | 2008-12-01 15:40

业主大会和业主委员会成立难的原因

随着我国房地产制度的改革，越来越多的人认识到了自己作为物业的所有权人所拥有的权利。但是有些业主在主张自己合法权利的同时，也出现了一些问题，例如，不交物业管理费，有的甚至以破坏小区中的公共服务设施，用来报复物业管理公司。而物业管理公司赔了钱就撤走了，甚至没有任何的交接，是一夜之间撤走的。现在理智的业主也认识到了问题的根源，想通过合理的渠道和正当的手段主张权利使自己的权利得到维护和实现。业主大会是由物业管理区域内全体业主组成，决定物业使用与管理方面，事关业主利益的重大事项的业主自治最高权力组织;而业主委员会是在物业管理区域内，经业主大会或业主代表大会选举产生，由物业所有人组成，代表全体业主实施自治的物业管理组织[1]。《物业管理条例》第八条规定：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。这一条看起来对业主应当是件好事，可在实际操作中，业主大会的成立是很艰难的，受到各个方面的限制。根据北京市政府主管部门提供的资料，北京市居住小区物业管理3,077个项目中，按照《物业管理条例》成立业主大会的只有360个，仅占住宅物业项目的11.7%。这就意味着，有近90%的小区，业主还没有一个能够代表业主的自治性组织。

一、业主大会和业主委员会难以成立的原因

1、认识新事物——物业管理的层次水平不同

对于物业管理这个新兴的行业，许多业主都有这样的困惑：“大家共同享用的服务，为什么要收我的钱?”“物业服务人员又没有给我家扫地，也没有给我们家‘站岗’，为什么要我们的钱?”大家却能够接受从劳务市场请钟点工或保姆做完工作后付款的事实，为什么呢?——因为这是看得见的，摸得着的，也是能体会得到的。在对于经过计划经济时代的人来说，物业管理是个新鲜事物，而且是件不可思议的事。计划经济时代的房屋管理全都是房地产部门统一管理，我们住户也不用缴纳什么费用，为什么改革后就需要交费了，而且有的交费还不少?其认识不到物业管理的存在，自然就认识不到业主大会的重要性。

2、大多数业主的工作单位不同、工作时间和上下班时间有差异，要召开业主大会很难找全所有业主

2003年《建设部关于印发<业主大会规程>的通知》中，第十二条规定：业主大会会议分为定期会议和临时会议。要组织业主大会，其中很大的部分就是要占用业主的时间来讨论问题或商讨事情，甚至定期召开例会。可现在同一住宅小区中，大多数业主不再像家属院或者宿舍一样，大家上班同在一起出入，下班同在一路回家。工作的时间也有了差异，有的是一天“三班倒”，有的“朝九晚五”，有的是节假日休息，有的则是休息日比平时还要忙碌。在空暇时间上的差异，决定了业主大会召开一次会议的时间不容易确定，既要考虑到节假日休息的业主参加，又必须考虑到节假日不休息的业主也能参加，很难做到面面俱到。

3、业主大会没有固定的经费来源，组织一次活动有困难，业主维权的成本和风险该由谁买单

经费也是业主大会难以成立的主要原因之一。随着住房密度的增加，同一小区中的业主越来越多，往往有几百名甚至上千名业主，召开业主大会就需要一个面积不小的空间，比如会议室之类，要能容纳这些业主。可现在一般物业管理公司的会议室都达不到这个要求，租用其他的合适场地，经费又从哪里来，由谁出这一笔钱，这是个很大的问题。还有其他关于经费的问题，比如：在主张业主共同的权利时，来回的车船费用;在选举中选票的印刷费用等等，正所谓：巧妇难为无米之炊。

4、物业产权人的复杂性和不固定性

物业产权所有者就是业主，业主可以是个人、集体、国家，对于个人物业的业主容易确定，但集体和国家参加业主大会的人员，难以确定由谁去参加业主大会。住宅房屋进入二级市场，其流动性变大，尤其是当前一些房屋空置率较高的小区，其所有人往往更换频繁。而对于多个产权人的房屋、在法律上有争议的物业来说更是不能确定其产权人，那么参加业主大会的业主就不能确定。还有一些情况，如不愿让别人知晓自己资产、房产的业主，本身也不愿参加业主大会。

5、《物业管理条例》中缺乏可操作性的指导

《物业管理条例》中规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。上述法条没有明确相关部门的职责，“指导”不同于“领导”。指导人只能作为当事方之外的第三方进行建议性工作，没有直接的权利与义务。因此，出现了业主委员会成立困难重重，广大业主却无从寻求政府帮助的无序现状[2]。由于成立业主大会需要居委会、街道办事处、房地产管理部门等众多部门的统一协调，手续比较复杂，哪个环节上有问题，都可能会延迟业主大会的成立。

6、中国人在“大家”的问题上，都不愿意出头

在一个稍大一点的楼盘中，即便住在这里的业主参与热情也很低，无人愿意起来振臂高呼，干这份吃力不讨好的工作，都好像是事不关己的样子。小区业主的参与度和知情度会直接影响业主大会成立的顺利与否。有的小区业主不是很关心小区物业管理的事务，虽然有时候会抱怨物业管理中的不足或者对业主委员会有意见，但是如果真正让其来参加业主大会，业主往往会因为这样或那样的理由不来参加。因为业主大会有一定的参加人数限制，如果小区里有1/3的业主不来参加业主大会，或者对一些事宜也不是很清楚明白，则业主大会很难圆满成立。

二、促进业主大会和业主委员会成立的几点措施

1、提高业主了解物业管理的程度，成立临时业主大会来督促前期的物业管理

作为业主，是“要学会做老板”，要分清“老板不是皇帝”，业主不能把物业管理人员当下人，想怎么样就怎么样。服务不好就不交物业费、赔了就撤，这种思维不免简单化。另外，对业主来说，如何解决好个人私利和全体业主利益的关系，也是值得思考的话题。

现在的小区人数都很多，动辄几千几万的，成立业主大会又需要一个酝酿和形成共识的过程。最好成立临时业主大会，虽说没有正式业主大会的法律权利，但是，可以代表各位业主说话，可以按楼号海选，也可以在论坛里选，不过，是义务的、无报酬的、不可以以特殊身份为自己牟利益的。为降低业主表决成本，可以成立业主小组。业主小组是住宅区内的各幢住宅楼宇的业主，民主推选本幢的若干业主代表组成的分工自治小组[3]。规定业主小组以楼为单位，决定楼内事务，楼外小区事务由各楼业主小组联合会共同决定。

2、对于召开业主大会的时间和人数问题

对于时间的问题，可以利用现代化的电子设备解决。例如：把每次会议的议题拍成DV的形式，放在大家公认的一个指定的网站或者是小区的网站中，投票的表格、大家的建议和意见等也可以自由下载，按其专有部分面积多少决定投票份数。在规定的时间里投入规定的票箱，这样既可以解决大家休息时间不统一的问题，又可以得到指定的票数，从而得知大多数业主的观点。对于一些空置率较多的居住小区，可以适当降低业主同意的数量，比如1/2甚至1/3。实践中，代表的数量一般取业主总数的20%左右，选举出的代表要具有代表性[4]。

3、业主委员会亟待解决的诸多问题，如业主与业主委员会的法律地位不够明晰，责权利不尽统一[5]

某报近日进行了一项调查，结果显示65%的被访者并不了解业主委员会。

北京勺海市场研究公司于近日通过电话随机抽样的方式成功访问了102位居民，对上网一族通过网上答题方式共得到1,000份有效问卷。当问到“您了解业主委员会吗”，网上的被访者中有63.2%的人回答“不了解”，可见大多数的人并不了解业主委员会的性质、作用及其组织程序。法规虽已出台了，但对于普通百姓来说，还要进行宣传和讲解才能有效施行。人们对业主委员会的认识不足，自然就不会积极地组织和参与业主委员会的工作。开展最广泛的宣传活动，让全体业主尽快了解物业管理企业与开发商的关系，业主委员会的主要职责、成立的程序等。

在本次调查中，调查者向被访者问到“您认为是否应给业主委员会一些合理的待遇，如津贴费、办公场所等”，81.3%的人回答“是”。当问到“如果除物业管理费，再给业主委员会一些费用，您愿意吗”，有60.8%的人回答“愿意”，有39.2%的人回答“不愿意”，可见如果给业主委员会一些待遇，大部分业主表示是理解的，但具体到某些委员时，就有大概2/5的人不同意了。《杭州市关于业主大会及筹备组组建工作指导意见(试行)》第二条：业主委员会委员应当符合下列条件：1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;2、遵守国家有关法律、法规;3、遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务;4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;5、具有一定的组织能力;6、具备必要的工作时间。对业主委员会的委员作了很详细的规定和要求，但对于费用和待遇只字未提，这也是不完善的。

最后是业主大会、业主委员会这种业主自治形式，无论是在法律上，还是在组织形式上都存在亟待解决的问题。而许多小区实际上都有一些公共收益，如停车、门面房、广告等，因而许多私心较重而又退休的人，由于待遇的问题没有解决，就容易有糊涂心思，想从中合理或不合理地捞一点。

4、政府机关有帮助小区成立业主大会的义务

制定物业管理条例的实施细则，应明确在成立业主大会、选举业主委员会的过程中，详细规定召开第一次业主大会的时间、组织者及召集责任，明确业主委员会的设立程序和相关主管政府部门的管理职责，赋予城市街道办事处(农村镇政府)对所辖区物业管理小区业主大会的召开和业主委员会的成立的指导和监督权。

三、结语

业主大会在合法、有序的基础上顺利成立，维护广大业主的合法权利。业主大会成立以后，作为小区权利机构的业主大会可以决定小区物业管理公司的去留，业主权益的保障有了“靠山”。实行业主团体自治管理与物业管理企业专业管理相结合的方法，这样，物业管理市场的关系才能理顺，物业管理才能向规范化的方向发展[6]。业主委员会是时代的产物，在实际的物业管理体制运作中有一定的作用，但只是有限的，其作用还有赖于多方面的支撑，比如法制的健全、业主的自律和认知，在监督和制约物业管理企业上有一定的作用，但真正提高一个小区的居住质量，业主自身素质的提高也尤为重要。

参考文献：

[1]马德顺.物业管理现用现查.北京：中国劳动社会保障出版社出版，2003年5月.

[2]中国青年报.2007年1月28日.

[3]徐建明.物业管理法规.南京：东南大学出版社，2000年.

[4]王秀云，李莉.物业管理.北京：机械工业出版社，2006年.

[5]李会萍.贵阳市房改房社区物业管理之我见.城市开发，2002年，第九期.

[6]方芳，吕萍.物业管理.上海：上海财经大学出版社，2000年.

(原载于《现代物业·新业主》2008年第07期)

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