重复收取物业管理费用应予返还
基本案情
2003年11月，原告李某、张某分别与被告金海物业管理公司签订了一份《房地产租赁合同书》，约定：原告李某、张某分别向金海物业管理公司承租房屋，租赁面积均为939平方米，租金为每平方米每月45元(含物业管理费6元)，月租金均为42,255元;租赁期限自2004年2月3日至2008年2月2日;原告李某、张某应于每月28日前向金海物业管理公司交付租金。
2004年7月，金海物业管理公司(甲方)与李某、张某(乙方)就上述租赁房屋签订《租金收缴等协议》，约定：月租金84,510元由乙方于每月28日前支付;乙方应对前述合同承担连带保证责任;租赁期间，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费。
随后在2005年8月，围绕该涉案租赁房屋又产生了新的约定。案外人裕华公司(甲方)、金海物业管理公司(乙方)、李某、张某(丙方)就涉案租赁房屋签订《协议书》，约定：甲方是涉案房屋产权人，该房屋系甲方出租给乙方，乙方再转租给丙方;签订本协议后，乙方与丙方签订的原租赁合同中乙方的权利义务全部转让给甲方，今后乙方与丙方之间的原租赁合同关系即以双方协商同意的方式终止和解除;乙方与丙方结算完截至2005年7月31日止的房租、截至同年7月25日止的水电费及协议约定的租赁保证金后，双方在原租赁合同项下的权利义务关系即告以全部终结，互不相欠;丙方已交乙方的租赁保证金84,510元，在抵扣丙方尚欠乙方的房租、水电费后由乙方退还丙方，丙方再自行按原租赁合同向甲方交纳租赁保证金。协议签订后，李某、张某与金海物业管理公司均将上述协议中的租金、水电费及租赁保证金结清。
此外，2004年2月至2005年8月，金海物业管理公司多次向原告李某、张某发出《收款通知书》，要求原告李某、张某向金海物业管理公司支付租金及其电梯用电、公共照明用电等费用。原告李某、张某已向金海物业管理公司支付上述期间的电梯电费10,556元、公共照明电费14,627元，合计25,183元。其中，自2004年6月至2005年8月止的电梯电费为8,556.3元，公共照明电费为11,337.4元，合计19,893.7元。
原告李某、张某于2006年6月22日诉至法院，称涉案合同履行过程中，金海物业管理公司除向原告李某、张某收取包括物业管理费在内的租金之外，还额外要求原告李某、张某支付公共部分照明用电及电梯用电的电费，属于不当得利。请求法院判令由金海物业管理公司向原告李某、张某分别返还不当得利款12,782元。
被告金海物业管理公司辩称，其与原告李某、张某已通过补充协议的方式对原有租赁合同进行了补充，原约定的管理费已变更为租金;双方租赁关系已经终结，互不相欠;原告李某、张某未举证证实其向金海物业管理公司支付7,831.98元的公共照明用电及电梯用电费用，且其部分诉讼请求已超过2年诉讼时效。请求法院驳回原告李某、张某的全部诉讼请求。
审理结果
法院审理后认为，原告李某、张某与被告金海物业管理公司之间依法成立房屋租赁合同关系。根据双方《房地产租赁合同书》约定，涉案房屋的单位租金中已包含物业管理费;双方虽于《租金收缴等协议》中约定了租赁房屋的租金支付事宜，但双方关于租金性质、范围的约定并未改变，并不能改变涉案租金中包含物业管理费的事实。被告关于原约定管理费已变更为租金的抗辩不能成立，法院不予采信。从物业管理费的性质来看，物业管理费的基本开支应包括房屋附属公用设施、设备和公共场所的日常管理、维修和养护费用，公共照明电费、电梯电费应包括在内。被告在向原告收取包含物业管理费的租金的同时，还向原告另行收取公共照明用电及电梯用电的电费，有违公平原则;被告亦不能证明其同时收取物业管理费及其公共照明电费、电梯用电电费具有合法依据。因此，被告在向原告收取物业管理费的同时，又向其另行收取公共照明及电梯用电的电费，构成了不当得利，应向原告返还。虽然原告与被告之间的租赁合同关系已经终止，但这并不影响原告在得知权益受损的情况下，通过法律途径维护自身合法权益。被告在向原告收取上述费用时，已向原告发出了《收款通知》，原告对被告收取的具体费用项目应予知晓;原告于2006年6月22日向法院起诉，其诉请被告返还2004年6月22日前向该公司交纳的公共照明及电梯用电的电费，已超过法律规定的诉讼时效期间，法律不予保护。被告关于原告部分诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩成立，法院予以支持。由于原告并未提供全面、充分的证据证明其向被告交纳上述电费的具体日期，参照原告应于每月28日前支付租金的合同约定，被告应向原告返还其收取的2004年6月至2005年8月的公共照明及电梯用电电费19,893.7元;鉴于原告共同租赁涉案房屋，所交公共照明及电梯用电的电费亦未作区分，故被告应向二原告分别返还上述电费的50%，即9,946.85元。综上，法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十二条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告金海物业管理公司向原告李某返还公共照明及电梯用电的电费9,946.85元、二、被告金海物业管理公司向原告张某返还公共照明及电梯用电的电费9,946.85元;三、驳回原告李某、张某的其他诉讼请求。上述判决送达后，双方当事人均息讼服判，未提起上诉。
分析评论
本案系物业管理重复收费引起的不当得利纠纷。本案中，被告金海物业管理公司具有房屋出租者、物业管理者的双重身份。涉案合同履行过程中，被告作为物业管理方，向原告李某、张某收取了包含物业管理费的租金的同时，还向原告另行收取了电梯电费以及公共照明电费。被告是否有权同时收取物业管理费与电梯及公共照明部分的电费，是本案当事人的争议焦点。笔者认为，解决上述争议首先应基于意思自治原则，即从合同约定出发，探询当事人的真实意思;如当事人约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应予尊重，按其约定处理;如当事人对此无特殊约定，应依照法律规定处理。此外，本案原告的诉讼请求还应受到诉讼时效制度的限制。
(一)关于当事人的合同约定内容。意思自治原则是私法的基本原则，它赋予市场主体在法定范围的广泛行为自由。原告与被告于2003年11月签订的《房地产租赁合同书》明确约定涉案房屋的单位租金中已包含物业管理费;此后，双方当事人虽于《租金收缴等协议》中另行约定了租金支付事宜，但双方关于租金性质、范围的约定并未改变，并不能改变涉案租金中包含物业管理费的事实。被告虽提出了关于原约定物业管理费已变更为租金的抗辩主张，但该主张明显不能成立。因此，从当事人的合同约定内容看，关于原告向被告支付的租金中已包含物业管理费的案件事实应予以确认。
(二)关于物业管理费的法律定位。《物业管理收费管理办法》第十一条第3款规定，物业管理成本或物业管理支出一般包括以下部分：“1、管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用……”从物业管理费的性质来看，物业管理费的基本开支应包括房屋附属公用设施、设备和公共场所的日常管理、维修和养护费用，公共照明电费、电梯电费应包括在内。换言之，当事人既然已向物业管理公司交纳了物业管理费，事实上便对公共照明电费、电梯电费已有承担。被告在向原告收取包含物业管理费的租金的同时，还向原告另行收取公共照明用电及电梯用电的电费，对原告有失公平。同时，被告亦不能证明其同时收取物业管理费及其公共照明电费、电梯用电电费具有合法的依据，例如合同依据。因此，被告在向原告收取物业管理费的同时还收取了公共照明及电梯用电的电费，构成了民法上的不当得利。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，“没有合法根据，取得不当利益，应当将取得的不当利益返还受损失的人”。
(三)关于诉讼时效制度的适用。诉讼时效，是指权利人不行使权利的事实状态持续经过法定期间后，丧失其请求法院依诉讼程序强制义务人履行义务的权利的制度。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百三十七条的规定，普通诉讼时效期间为2年，从权利人知道或应当知道权利被侵害时起计算。被告在向原告收取费用时，已向原告发出了《收款通知》，原告对被告收取的具体费用项目应予知晓;原告于2006年6月22日向法院起诉，其诉请被告返还2004年6月22日前向该公司交纳的公共照明及电梯用电的电费，已超过法律规定的诉讼时效期间，法律不予保护。由于原告并未提供全面、充分的证据证明其向被告交纳上述电费的具体日期，参照原告应于每月28日前支付租金的合同约定，被告应向原告返还其收取的2004年6月至2005年8月的公共照明及电梯用电电费。
基于以上分析，笔者认为，法院对于本案的审理结果是正确的。
(作者系深圳市福田区人民法院法官)
法律链接
物业服务收费管理办法
……
第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业管理企业固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
……
深圳市物业管理服务收费管理规定
……
第九条 下列项目支出可以列入物业管理服务成本或者物业管理服务支出，但不得重复计算：
(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(三)清洁卫生费用;
(四)绿化养护费用;
(五)公共秩序维护费用;
(六)物业共用部位水、电费用;
(七)用于物业管理的固定资产折旧及办公费用;
(八)物业共用部位、共用设施设备的保险费用及公众责任保险费用;
(九)必要的社区文化、体育活动费用;
(十)经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资(基)金予以列支，不得计入物业管理服务成本或者物业管理服务支出。
第十条 物业管理企业应提供下列基本服务项目：
(一)清洁卫生。做好公共场所的清洁卫生、垃圾清运以及经常性的保洁，做好除“四害”消杀服务工作。
(二)公共秩序维护。协助有关部门维持物业管理区域内公共秩序和治安秩序，实行 24 小时值班、巡逻。
(三)园林绿地养护。对公共园林绿地的花、木、草进行定期修剪、施肥，保持绿化物生长良好;按照管理服务合同和服务公约规定对其他园林设施进行日常养护。
(四)物业共用部位、共用设施、设备日常维护。做好共用部位、场地及设施、设备的日常维修养护。
(五)物业管理法律法规规定的其他服务项目以及根据物业管理服务合同约定的其他服务项目。
……
(原载于《现代物业·新业主》2007年第14期)
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